[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 정부가 출범 100일을 맞았다. 대출 규제 완화에 이어 주택공급 확대 방안을 내놓으며 부동산 시장 안정에 방점을 찍은 정책 기조는 대체로 긍정적인 평가를 받고 있다. 실제로 올해 과열 양상을 보이던 서울 집값도 최근 들어 상승세가 한풀 꺾인 모습이다.

다만 공급 대책의 가시화까지는 시간이 필요해 단기적으로는 집값이 다시 들썩일 수 있다는 우려가 제기된다. 두 차례 정책 발표에도 서울 집값 상승이 이어질 경우 정부가 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 조정 등 세제 카드를 추가로 꺼낼 가능성이 점쳐진다.

◆ 6·27 대출 규제, 9·7 부동산 대책…'서울 과열 양상' 한풀 꺾여

11일 업계에 따르면 이재명 정부가 출범 이후 대출규제와 공급대책 등 부동산 대책을 내놓았지만 서울 집값 상승세가 지속될 경우 세제 개편을 통해 수요 억제에 나설 수 있다는 전망이 나온다.

올해 1월 6일 기준 서울 주간아파트 매매가격 상승률은 0.00%로 보합이었다. 하지만 꾸준히 상승폭이 확대되며 이재명 대통령이 취임한 6월에는 상승률이 0.26%를 기록했다. 더불어민주당이 정권을 잡으면서 학습효과로 인해 집값 상승에 대한 기대감이 증폭되며 큰 폭으로 뛴 것이다. 6월 23일 기준 상승률은 0.43%까지 올랐다.

이에 정부는 서울 집값 과열 양상을 진정시키기 위해 수도권에서 집을 살 때 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 등 6·27 부동산 대책을 발표했다. 수요 억제책의 일환으로 대출 한도를 낮추자 효과는 즉시 나타났다. 거래가 3분의 1 수준으로 급감하고 가격 상승폭도 점차 낮아졌다.

지난 6월 1만 916건을 기록했던 서울 아파트 거래량은 7월 3941건으로 낮아지고 8월 3303건으로 줄었다. 집값 상승폭도 둔화됐다. 지난 6월 30일 기준 0.40% 수준이었던 서울 아파트 상승폭은 7월 28일 기준 0.12%로 상승폭이 한달만에 대폭 줄었다. 지표상으로 보면 규제가 적절한 타이밍에 이뤄진 셈이다.

하지만 시장에선 대출 규제만으로 집값을 억누르는데는 한계가 있다는 지적이 이어졌다. 수요가 서울을 비롯해 수도권으로 몰리고 있지만 수요를 흡수할 수 있을 만한 주택공급이 부족했기 때문이다.

정부는 대출 규제를 내놓은지 두달여 만에 수도권을 중심으로 한 주택공급 확대방안을 발표했다. 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진해 총 135만가구 공급을 목표로 한다.

특히 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과 노후 영구임대 등 공공임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 수도권에서 2만3000가구를, 노후 공공청사와 국유지 재정비 등으로 2만8000가구를 각각 착공한다는 계획이다.

◆ "집값 상승 지속시…하반기 세재 개편 통한 수요억제 가능성도"

공급대책에는 수요 관리대책도 포함됐다. 향후 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 부동산 시장이 또다시 과열되는 일을 막고자 대출 관리를 강화하고 토허구역 지정 권한을 확대했다.

대책 발표로 지난 8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자·처분조건부 1주택자의 LTV 상한은 종전 50%에서 40%로 강화되고 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 완전히 막힌다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다.

아울러 기존에는 동일 시·도 내에서 집값 이상과열 현상이 발생하거나 발생 우려가 있을 때도 국토부 장관의 토허구역 지정 권한이 공공개발사업에만 한정됐으나 관련 법령 개정을 거쳐 국토부 장관이 동일 시·도 내에서 토허구역을 지정할 수 있도록 권한을 정비할 계획이다.

다만 주택공급 확대방안에 담긴 내용들이 단기적으로 수도권 주택공급 부족 현상을 해소하긴 어려울 것이란 게 중론이다. 결국 주택공급이 되기까지의 공백기에 나타나는 가격 변동성을 막을 방법이 담기지 않았다는 것이다.

이번 공급 대책 이후에도 하반기 금리 인하와 공급 절벽 우려로 집값 상승세가 이어질 경우 정부는 세제 개편 카드를 꺼낼 가능성이 높다는 전망이 나온다. 대표적으로 공시가격 현실화 로드맵 재조정, 공정시장가액비율 상향 조정, 다주택자 양도세 중과 재도입 등이 거론된다. 과거 문재인 정부 때 추진했던 공시가격 현실화 방안처럼 공시가격을 점차 올려 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 늘어나 수요를 억제할 가능성이 높다.

업계 관계자는 "대출 규제로 거래가 줄어든 만큼 단기적으로는 집값이 안정되는 효과가 나타나겠지만 공급이 가시화되기 전까지는 기대감이 집값에 선 반영되며 변동성이 커질 가능성이 있다"면서 "결국 세제·금융 규제를 운영해 시장 과열을 억제할 것으로 보인다"고 말했다.  

min72@newspim.com