서초동 1315 일대에 지하 5층~지상 59층 공동주택 857가구 건립...학세권 입지
3종주거지역→준주거지역 종상향으로 사업성 확대...실거래가·호가 상승세
상가 조합원 측과의 소송에서 조합 패소...분양권 제공 규모 두고 입장차 지속
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = '정비계획 심의 통과 경축'(삼성물산), '경축 정비계획 심의 통과'(대우건설), '서초진흥의 빛나는 여정, GS건설이 응원합니다!'(GS건설), '성공적인 재건축사업을 포스코가 응원합니다'(포스코이앤씨), '롯데 칠성부지와 함께하는 롯데 르엘'(롯데건설), '아이파크가 성공적인 사업추진을 기원합니다'(HDC현대산업개발)
24일 찾은 서울 서초구 서초동 진흥아파트. 단지 곳곳에 정비사업 순항을 응원하는 건설사의 현수막이 눈에 띄었다. 지난해 11월 서초진흥아파트 주택재건축정비사업(서초진흥 재건축사업)의 정비계획(변경)안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 건설사들의 발걸음이 늘었다. 특히 최근 이 사업이 내달 현장설명회 개최와 시공사 선정 공고 게시를 앞두면서 건설사들은 선제적으로 조합원 표심 잡기에 분주한 모습이다.
사업에 가장 적극적인 것은 GS건설과 롯데건설이다. GS건설은 자사 신기술 '인공지능(AI) 기반 화재 예측 시스템'을 서초진흥아파트에 적용하겠다고 전했다. 롯데건설은 서초진흥아파트를 도로 건너 마주보고 있는 롯데칠성 부지에서 개발사업이 진행되고 있음을 언급하며 이 지역 일대에 롯데의 기술력을 선보이겠다고 강조했다. 대우건설도 정비사업 관련 직원들이 단지 주변을 주기적으로 오가는 등 재건축사업의 사업성을 적극 검토하는 모양새다.
서초진흥 재건축은 서초동 1315 일대 4만1947㎡에 지하 5층~지상 59층, 5개 동, 공동주택 857가구(임대 94가구)를 비롯해 판매시설, 업무시설, 부대복리시설 등을 조성한다. 어린이집, 맘카페, 다함께돌봄센터, 노유자시설 등이 계획에 포함됐다. 공동주택의 상한용적률은 372.17%, 건폐율은 60%다. 공공저류조를 설치하는 방식의 공공기여를 조건으로 서울시로부터 사업 대상지 3만2057.3㎡ 부지에 대한 용도지역 변경(3종주거지역→준주거지역)을 허가받았다.
사업 대상지는 서울 지하철 2호선·신분당선 강남역이 도보 5분 내에 위치한 역세권이다. 또 서초초등학교, 서이초등학교, 서일중학교, 서운중학교 등을 도보로 오갈 수 있는 학세권이다. 토지거래허가구역으로 2년 실거주 의무가 부여된다. 그러나 근처 상업지구가 발달했고 차량 이용 시 20분 내로 신세계백화점 강남점, 코스트코 양재점 등을 이용 가능해 생활편의성이 높다. 다만 1979년 준공된 만큼 시설이 노후화됐고 여름철 침수 발생이 잦은 지역이라는 점은 실거주 시 단점으로 꼽힌다.
강남권 핵심 입지로 재건축사업 추진 소식이 처음 알려질 때부터 업계의 주목을 받았다. 2004년 조합설립추진위원회가 설립됐지만 글로벌 위기 등으로 동력을 잃었다. 2009년 2기 추진위를 설립한 후 2010년 안전진단을 통과했다. 이후 10년 만인 2020년 조합설립인가를 받았다. 2023년 서울시 신속통합기획 대상지로 확정됐고 올해 1월 정비구역으로 지정됐다.
현재 서초진흥아파트는 15층, 7개 동, 615가구로 구성된다. 토지 등 소유자는 약 720명이다. 올해 1월 서울시 고시에 따르면 재건축사업 추정비례율은 73.15%로 조합원의 추가 분담금 부담이 존재한다. 기존 33평에서 재건축 후 34평으로 이동하는 경우 소유주 추정분담금은 3억723만원이다. 43평에서 동일 평형 분양권으로 입주할 시에는 소유주가 분담금 3억2376만원을 부담해야 할 것으로 추정된다. 입지를 고려하면 분담금 부담이 크지 않은 수준이다. 그러나 최근 조합 내부에서 분담금을 6억원~10억원으로 상향하는 방안이 논의되고 있는 등 추후 분담금 규모가 변경될 가능성이 크다.
사업이 본격화됨에 따라 시장의 관심도 높아지고 있다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 서초진흥아파트 33평(전용면적 101.32㎡)의 매매가는 올해 1월 25억6000만원에서 3월 27억5000만원→5월 29억8000만원→6월 31억3000만원→7월 31억4000만원으로 올랐다. 43평(전용면적 131.04㎡)의 실거래가도 지난 2월 29억5000만원→3월 30억5000만원→5월 35억7500만원→7월 38억원으로 상승했다.
실거래가 상승에는 서울 시내 전반의 공급 부족과 집값 급등, 정부의 대출 규제 발표로 인한 시장 동요 등이 영향을 미친 측면이 있다. 그럼에도 업계에서는 서초진흥아파트 재건축사업이 시공사 선정 등 절차를 밟으며 진행에 속력이 붙는다면 향후 매매가 상승세가 더욱 높아질 것으로 전망한다. 인근에 위치한 롯데칠성 부지, 라이온미싱 부지 등 대규모 개발사업이 동시에 진행되고 있으며 경부간선도로 지하화라는 대형 교통망 개선 호재가 존재하기 때문이다.
한 서초동 공인중개사는 "이달 기준 서초진흥아파트의 호가는 33평 34억~35억원, 43평은 42억원 정도이다. 매매가와 호가가 계속 상승하고 있다"며 "매수 문의 전화가 많이 오는 반면 공급이 부족하다"고 설명했다. 이어 "매물을 내놓는 이들은 통상 서초에서 기존 부동산을 처분한 후 반포, 압구정 등으로 이동하고자 한다"며 "그러나 최상급지 공급이 감소하자 서초에서 이동하는 사례도 줄어들고 자연스럽게 매물이 축소되면서 가격은 오르는 추세"라고 덧붙였다.
다른 서초동 공인중개사는 "6·27 대출규제 직후 시장이 경직됐던 때를 제외하고는 매수 문의가 계속하여 늘었다"며 "서초구 내에서도 서초진흥아파트는 역세권, 학세권 등 입지의 강점으로 꾸준히 거래 수요가 있다"고 말했다. 그러면서 "대우건설, GS건설, 롯데건설 등이 서초진흥아파트 재건축사업에 관심이 많은 것으로 안다"며 "대형건설사의 브랜드 아파트가 들어설 것으로 전망되는 만큼 시공사 선정 후에는 가격이 더욱 오를 것이라고 본다"고 내다봤다.
다만 조합과 상가 조합원들의 갈등은 여전한 리스크 요인이다. 2019년 추진위였던 조합은 상가 조합원들에게 3종 일반주거지역, 준주거지역 등 용도에 상관 없이 분양권을 제공하겠다고 합의했다. 그러나 2020년 총회에서 준주거지역에 대해서는 분양권을 주지 않는 것으로 정관 내용을 변경했다. 이에 상가 조합원이 조합을 대상으로 '총회 결의 무효 확인 청구 소송'을 제기했고 지난해 법원은 상가 조합원 측 손을 들어줬다.
조합은 우선적으로 상가 조합원 측과 논의를 이어가고 있다. 여러 차례 설명회를 개최했으나 여전히 조율에 어려움을 겪고 있다. 상가 조합원 약 120명은 분양 물량 30가구 이상을 제공할 것을 조합에게 요구하고 있지만 조합은 과다한 분양권 수용은 어렵다는 입장이다. 조합은 현재 상가 조합원 측을 상대로 항소를 제기하는 방안은 염두에 두고 있지 않지만 갈등이 장기화할 경우 다시 소송전으로 번질 수 있다는 우려가 나온다.
조합 관계자는 상가 조합원 측과의 입장차에 대해 "논의를 진행하고 있지만 아직 합의점에 도달하지는 못했다"고 말했다. 향후 사업 진행에 대해서는 "내달 시공사 선정 입찰 공고를 게시한 후 이듬해 1월 총회를 통해 시공사를 최종 선정하고자 한다"며 "현재 다양한 건설사들이 이 사업에 관심을 보이는 만큼 경쟁입찰이 성사되기를 기대한다"고 했다.
blue99@newspim.com
