[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부의 10·15 부동산 대책이 투기적 '갭투자'(전세끼고 주택 매수)를 정조준하면서 전세시장 공급에 충격파를 안겼다.

주택을 매입해 전세 매물을 공급하는 갭투자자들이 전세 시장의 주요 공급자 중 하나였으나, 강력한 규제로 시장 진입이 사실상 불가능해졌기 때문이다. 이에 무주택자의 월세 부담도 한층 커질 것이란 분위기다.

◆ 대책 후 서울 전세 매물 증가세 '주춤'…가격은 '급등'

27일 부동산 업계에 따르면 정부의 10·15 대책 이후 전세 매물이 확연히 줄어들면서 전셋값 상승 압력도 덩달아 확대되고 있다. 특히 정부가 규제 지역으로 지정한 서울을 비롯한 수도권 주요 지역의 전셋값 상승 곡선이 가팔라졌다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 15일 대책 시행 이후 서울 아파트 전세 매물은 2만4369건에서 461건 증가하는 데 그친 2만4830건을 기록했다. 이는 전달 같은 기간(9월 15일~24일) 683건 증가했던 것에 비해 확연히 전세 매물의 증가 속도가 둔화된 모양새다.

매물이 줄면서 덩달아 전셋값은 치솟았다. 한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.13% 올라 1년여 만에 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 수도권 전체도 0.09% 상승하며 오름폭을 키웠다.

서울 내 수요 밀집 지역에서는 더 가파른 상승세를 보였다. KB부동산에 따르면 지난 13일부터 20일까지 ▲서대문구 ▲용산구 ▲양천구 ▲송파구는 약 0.2%가 올랐으며 ▲노원구 ▲성북구 ▲중랑구 ▲동대문구 ▲광진구 ▲성동구 ▲강동구 ▲강남구 ▲서초구 ▲동작구 ▲영등포구 ▲마포구 ▲은평구 13개 지역도 0.1% 상승했다. 수도권 아파트 전셋값이 10·15 대책 발표 이전인 9월까지 이미 26개월 연속 상승세를 이어오고 있었다는 점을 고려하면 전셋값 상승세에 기름을 부은 격이다.

◆ '1주택자 전세대출 DSR 포함' 직격탄…갭투자 통로 차단

이번 전셋값 상승은 10·15 대책이 갭투자자의 자금줄을 사실상 전방위적으로 차단했기 때문으로 분석된다. 정부는 ▲서울 전역 및 경기 12곳 토지거래허가구역 지정 ▲고가 주택 주담대 한도 대폭 축소(최대 2억~4억원)에 더해, ▲1주택자의 전세대출 이자를 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함하는 조치를 단행했다.

또한 1주택자 전세대출 DSR 적용은 투자용 주택을 매입한 뒤 자신은 전세대출로 거주하는 핵심 통로를 막는 효과를 냈다. 잠재적 갭투자자가 시장에서 이탈하면서 이들이 공급할 전세 매물도 함께 사라지는 효과를 초래한 것이다.

기존에는 전세자금대출이 DSR 산정에서 제외돼 갭투자자가 주택을 매입해 세를 놓은 뒤 자신은 전세대출을 받아 다른 곳에 거주하는 방식이 가능했지만, 이번 조치를 통해 개인이 투자용 주택의 담보대출과 거주용 주택의 전세대출 이자를 동시에 감당하는 것을 재무적으로 불가능하게 만들었다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "갭투자가 금지되면 실수요자들이 내 집을 마련할 수 있는 기회가 원천적으로 차단된다"며 "이번 대책으로 인해 대출이 원천 차단되고, 갭투자 실종으로 전세 공급이 줄어들면서 전셋값도 올라가는 결과를 초래했다"고 설명했다.

◆ '공급 부족+갭투자 차단' 이중고…전세난 심화 우려

이미 부동산 시장은 구조적인 신규 공급 부족 문제에 직면해 있다. 직방에 따르면 이달 수도권 아파트 입주 예정 물량은 약 1128가구로, 2015년 5월(1104가구) 이후 가장 적은 수준이다. 서울과 경기, 인천 모두 입주 물량이 감소하는 가운데 특히 경기 지역에서 신규 택지지구 입주가 줄어들 것으로 전망됐다.

향후 전망도 어둡다. 부동산R114 등에 따르면 2026년 전국 신규 입주 물량은 2025년 대비 약 41% 급감할 것으로 예측돼, 신규 공급을 통한 시장 안정도 기대하기 어려운 상황이다. 아파트 매물 역시 현저히 감소했다. 이 가운데 대책의 영향으로 아파트 매매가 얼어붙으면서 덩달아 공급 지연으로 이어지기도 했다. 아실 통계에 따르면 대책 시행 이후 아파트 매매 매물은 7만4044건에서 6만6647건으로 7397건 감소했다.

결국 기존의 구조적인 공급 부족 문제가 정책적 충격을 흡수하지 못하고 상황을 악화시켰다는 분석이 나온다. 신규 주택 공급 파이프라인이 취약한 상황에서 갭투자를 통한 기존 주택의 전세 공급마저 차단되자 전셋값 상승에 복합적인 파급력을 일으켰다는 설명이다.

뿐만 아니라 전셋값 상승에 따라 반전세 가격도 급등하면서 전체적인 임대차 시장의 불안정이 우려를 낳고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "민간에서 나오던 (갭투자) 공급이 막힌 상황에서, 신규로 나오는 공급 물량 자체도 줄어들면 이중으로 수급 불균형이 발생한다"며 이러한 구조 속에서 전셋값은 "올라갈 수밖에 없는 구조"라고 전망했다.

또한 "이미 전셋값보다 반전세 가격이 더 많이 오르고 있는 상황"이라며 "만약 정부가 '3+3법' 등 임대차 시장 규제를 강화할 경우, 단기간에 엄청나게 폭등할 우려가 있다"고 우려했다.

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