조정대상지역 등 확대 지정-주담대 추가 축소-전세스트레스DSR 도입 가능성
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당, 대통령실이 이번 주내 발표키로 한 추가 부동산 대책은 종합부동산세를 비롯한 세금 강화보다는 일단 대출 추가 규제 그리고 실거주 의무를 강화하는 규제지역 확대 등이 나올 가능성이 높은 것으로 진단된다.
서울 한강벨트의 기록적인 집값 상승 원인이 이른바 '똘똘한 한채' 선호 현상에 있는 것으로 보고 고가 주택 매입 억제와 실거주 의무 강화를 토대로 한 '갭투자' 방지 전략이 중심이 될 것이란 분석이다. 이를 위해 매매 대출은 물론 1주택자의 전세대출 규제를 강화한 6.27대책의 내용을 더 보강할 것이란 예측이 나오고 있다.
13일 부동산시장 전문가들에 따르면 당·정·대가 이번 주내 발표를 예고한 추가 부동산대책은 주택담보대출 여신 제한 및 전세대출 추가 억제, 여기에 조정대상지역을 비롯한 규제지역 추가 지정 등이 담길 것이란 분석이 나온다.
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여당과 정부, 대통령실은 일요일인 지난 12일 서울 삼청동 총리공관에서 정부측 김민석 국무총리와 윤창렬 국무조정실장, 여당측 정청래 대표와 김병기 원내대표, 대통령실측 강훈식 비서실장과 김용범 정책실장 등이 참석한 가운데 긴급 고위당정협의회를 열었다. 이 자리에서는 '부동산 패키지 후속 대책' 발표를 논의했다. 서울·경기 일부 지역에서 주택 가격이 과열 양상을 보이는 것을 '엄중히 모니터링한다'는 게 당정대의 의견이다. 관가에 따르면 새 '부동산 시장 안정화 대책'은 이르면 15일 발표될 것으로 전망된다.
출범 넉달째인 이재명 정부의 세번째 부동산대책은 대책 약칭에서 알 수 있듯 수요억제 조치가 될 전망이다. 우선 법령 개정없이 국토부가 지정할 수 있는 조정대상지역 확대가 검토된다. 정부는 지난달 9·7대책에서 동일 지자체내 토지거래허가구역 지정을 국토부 장관 직권으로 할 수 있도록 했다. 하지만 지자체장 고유 권한이었던 토지거래허가구역을 국토부가 지정할 수 있도록 한 조치에 대해 지나친 개입이란 잡음도 있는데다 이 내용을 담은 '부동산거래에관한 법률' 개정이 추진되지 않은 만큼 국토부 장관의 권한인 조정대상지역, 투기과열지구 지정 등이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.
조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출시 LTV(담보인정비율)가 60%에서 50% 이하로 제한된다. 세제측면에서는 다주택자의 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제가 배제된다. 또 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다. 사실상 토허제 지정 효과인 갭투자 방지도 가능한 셈이다.
조정대상지역은 윤석열 정부 출범 이후 강남3구와 용산구를 제외한 전지역이 해제됐다. 하지만 최근 집값 상승을 주도하는 서울 한강벨트 성동·마포·광진·양천·강동구와 경기 과천·성남분당구는 모두 지정 기준을 충족한 상태인 만큼 즉각적인 지정이 가능하다. 시장에서는 이 가운데 성동구와 마포구, 광진구의 지정 가능성을 높게 보고 있다. 아울러 경기 과천도 유력한 지정 후보로 꼽힌다.
투기과열지구 지정 가능성도 점쳐진다. 투기과열지구는 '주택법'에 따라 집값이 급등하거나 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과한 곳 등을 국토부 장관이나 시도지사가 지정한다. 집값 급등에 대한 기준은 없으나 조정대상지역 기준을 충족하는 마포구와 성동구도 지정 대상이 된다. 투기과열지구로 지정되면 LTV가 40% 이하로 떨어진다.
이와 함께 주택담보대출 추가 여신 제한 가능성도 나오고 있다. 6·27대책에서 주담대 한도를 최대 6억원으로 묶었는데 이를 더 축소한다는 분석이다. 이는 문재인 정부 이후 강화된 다주택자 규제를 피해 상급지 주택을 매입하는 '똘똘한 한채' 투자를 방지하려는 이재명 정부의 부동산 정책 방향과도 일치한다. 이재명 대통령은 지난 100일 기자회견에서 "돈을 빌려 전세를 끼고 집을 사는 방식이 집값을 올려왔다"며 똘똘한 한채에 대해서도 투기로 간주함을 시사한 바 있다.
주담대 여신을 더욱 옥죄면 고가 주택이 많은 상급지 주택 매매수요가 급격히 줄 수밖에 없는 점을 겨냥한 것으로 풀이된다. 이와 함께 전세대출 스트레스 DSR 도입도 강하게 거론되고 있다.
반면 세금 인상은 이번 대책에선 빠질 가능성이 높은 것으로 진단된다. 부동산 세금은 세율을 올리는 것이 아닌 종합부동산세의 과세 표준인 주택공시가격과 현행 60%인 공정시장가액비율을 인상하는 방식으로 이뤄질 가능성이 타진됐다. 실제 국토부는 이재명 정부 출범 이후 윤 정부 당시 폐기했던 공시가격 인상을 위한 '현실화 로드맵'의 효과 등을 확인하는 연구용역에 착수하는 등 재고에 들어간 상태다.
하지만 이재명 대통령이 대선 당시 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 공언한 만큼 최소 1년 정도는 두고 볼 가능성이 높게 지적된다. 관가에서는 종부세 인상에 대한 의견이 여당에서 제안됐으나 기재부측의 반대가 있었다는 전언도 나온 상태다. 이에 따라 공시가격 및 공정시장가액비율 상향조정에 따른 종부세 인상은 한번 더 검토를 거칠 것이란 전망이 강하다.
부동산업계 관계자는 "이재명 정부의 세번째 부동산 대책인데다 주택공급 확대를 기본으로 하고 있는 9·7대책의 실패를 사실상 인정한 것으로 보이고 있기 때문에 강도가 6.27 대책 만큼 높을 것으로 본다"며 "규제지역 확대와 주담대 한도 제한 축소 등이 점쳐지며 똘똘한 한채를 막기 위한 전세대출 추가 축소 및 스트레스DSR 도입 등을 예측해볼 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
