[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년도 공동주택 공시가격 현실화율을 올해 수준인 69%로 동결하기로 하면서 '부자감세 논란'이 다시 불붙고 있다. 2023년 현실화율을 인하한 이후 4년 연속 동결되는 셈이다. 고가 아파트일수록 시세 대비 공시가격이 상대적으로 낮아 세 부담이 줄어드는 만큼, 세금 형평성 논란이 확산될 가능성이 크다.

국토교통부는 다만 시세반영률(현실화율)은 유지하되, 시세 상승분은 공시가격 산정 과정에서 반영한다는 입장이다.

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 13일 서울 서초구 서초동 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 '부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회'에서 패널들이 지명토론을 하고 있다. 2025.11.13 min72@newspim.com

◆ 내년공시가격 현실화율 69% 동결…"매년 1.5% 조정"

13일 서울 서초구 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 '부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회'에서 박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 "2026년 시세반영률은 현행을 1년간 유지하되 시장 변동을 지속적으로 반영할 수 있도록 관리체계를 운영해야 한다"고 밝혔다.

공시가격은 세금을 매길 때 기준이 되는 가격이다. 여기에 시세를 반영하는 비율을 '현실화율'이라고 한다. 공시가격은 종합부동산세 등 부동산 관련 각종 세금 부과를 비롯해 조세·복지 등 67개 제도에서 활용되는 기준이 된다. 

애초 부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면 내년 공시가격 현실화율은 80.9%에 달할 예정이었다. 이날 오후 열리는 중앙부동산가격공시위 정부안이 최종 확정되면 공동주택의 시세 대비 현실화율은 4년 연속 69%가 적용된다.

박 본부장은 부동산 가격공시 정책 개선 방안으로 ▲공시제도의 법적 안정성 강화 ▲예측가능한 국민경제생활 유도 ▲정보인프라 등 환경 변화를 수용한 투명성 제고 등을 제시했다.

박 본부장은 "제도의 안정성, 지속가능성 유지를 위해 공시가격의 성격을 '시장 가치를 반영한 정책가격'으로 명확화해야 한다"며 "현행 산정 체계 내에서 시세는 공시가격 산정을 위한 기초적 시장가치로서의 성격, 시세반영률은 공시가격의 안정성과 적정성을 관리하는 지표(계수)로 재정립될 수 있다"고 말했다.

이어 "국민 수용성을 감안한 시뮬레이션 결과에 따르면 연간 약 1.5% 이내의 조정 속도가 적정한 것으로 분석된다"며 "국민들은 공시가격은 실거래 흐름과 유사하게 움직여야 하나 조정은 급격하지 않고 수년에 걸쳐 점진적으로 해야 한다는 의견이 우세하다"고 덧붙였다. 

◆ 고가아파트 보유세 늘지만 '부자감세' 여전

일각에선 공시가격 동결로 고가아파트 보유자가 혜택을 보는 것 아니냐는 지적이 제기된다. 고가 주택일수록 공시가격과 실거래가의 차이가 크기 때문이다. 이는 곧 고액 자산가의 보유세 부담 완화로 이어지게 된다. 

정재원 국토부 부동산평가과장은 "검토하는 과정에서 물리적인 시간 한계와 고려할 사항들이 있었기 때문에 (로드맵을) 이번에 마련하지 못했다"면서 "(로드맵 마련전에) 일단 동결해서 현 상황을 유지하자는 판단이 있었다"고 설명했다. 

앞서 문재인 정부는 지난 2020년 공시가격 현실화 로드맵을 통해 공시가격의 현실화율을 2030년까지 시세의 90%까지 올린다는 계획을 발표했다. 실제로 2021년 19.05%, 2022년 17.2%를 올렸다.

하지만 현실화율이 높아지는 상황에 집값마저 덩달아 상승하며 전체적으로 세금 부담이 커지자 윤석열 정부는 2023년 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 되돌렸다. 

서울 주요 아파트의 경우 가격이 많이 오른 만큼 공시가격 현실화율이 69%로 동결되더라도 보유세 부담은 늘어난다. 다만 문재인 정부 시절 공시가격 현실화율 상승으로 '보유세 폭탄'을 맞았지만 집값 상승으로 인한 시세차익을 얻었던 학습효과가 작용하면서 오히려 기대감이 강하게 작용할 것으로 예상된다.

실제로 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡ 소유자의 내년 보유세는 올해(1275만원)보다 40.4% 늘어난 1790만원에 달하는 것으로 전망됐다. 강남권 재건축 단지인 송파구 잠실주공 5단지 전용 82㎡와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 역시 올해보다 내년 보유세 부담이 각각 45.2%, 42.7% 늘어날 것으로 예상된다.

한강벨트인 마포구와 성동구 등에서도 보유세는 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 마포 래미안푸르지오 전용 84㎡의 내년 보유세는 416만원으로 올해보다 38.6% 늘어날 것으로 전망된다.  

정 과장은 "시세반영률은 내년 동결하지만 시세가 오른 만큼 공시가격은 조사·산정하고 평가할 계획"이라고 말했다. 

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