[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시내에 있는 325개 모든 역세권이 복합개발대상지로 바뀐다. 그동안 이동 중심으로 개발됐던 역세권에 대해 고밀·복합개발을 본격화해 '미래 세대를 위한 생활거점'으로 탈바꿈하는 것이다. 

이를 위해 역세권 개발사업 대상지와 범위를 대폭 확대한다. 상업지역으로 용도를 상향해 용적률은 높이고 공공기여 비율은 낮춰 사업성을 확보한다. 불필요한 규제는 과감하게 없애 개발에 속도감도 더한다.

25일 서울시에 따르면 이같은 내용을 담은 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'이 발표됐다. 서울시는 도시 발전과 변화를 더 많은 지역에서, 더 다양한 용도로, 역세권 이외 지역까지 촘촘하게 확산하기 위해서 한층 업그레이드 된 '서울
역세권 직·주·락 활성화 전략'을 2031년까지 본격 가동한다는 방침이다.

서울시는 이번 전략에서 지역 발전 핵심인 '역세권' 325개 전체를 교통 거점을 넘어 일자리, 주거, 문화·여가, 생활 SOC가 결합된 신개념 도시공간으로 전환한다는 방침이다. '출퇴근은 짧게, 휴식은 길게, 일상은 풍요롭게'를 모토로 시민 일상 편의와 도시경쟁력을 동시에 높이는 것이 핵심이다.

일반적으로 역 주변 250m(도심, 광역·지역중심 350m) 지역을 일컫는 '역세권'은 시민들의 이동거점이자, 생활중심지임에도 불구하고 소형필지 비율이 높고 개발 여건이 제한돼 체계적인 개발이 어려웠다. 실제로 역세권 용적률은 서울 평균의 약 1.1배 수준에 머물고 있으며, 40년 이상 노후 건축물 비율도 높아 공간 활용도가 낮은 상황이다.

이에 서울시는 지난 2022년 이동중심의 역세권을 '직·주·락 생활거점'으로 전환하는 비전을 제시했다. 이를 위해 역세권 범위를 250m에서 350m로 늘리고 중심지 용적률을 완화했으며 비주거 의무비율을 삭제하고 35층 층수 제한을 철폐한 바 있다. 

그 결과 역세권활성화사업은 2021년 이후 개발 대상지가 56개소가 증가했고 공급 주택 또한 1만여 가구를 추가 확보했다. 미래 세대를 위한 업무시설 면적 또한 53만6658㎡로 대폭 늘었다는 평가다. 이외에도 상업시설 면적은 56만6293㎡, 호텔은 12만3860㎡, 지역필요시설은 25만7142㎡를 확보했다.

◆ 역세권 개발 대상지 325개역 전체로 확대, 공공기여 부담 대폭 완화… 사업문턱 낮춰

기존사업은 확대·강화하고 성장잠재력이 높은 지역은 추가로 발굴해 새로운 도시계획 모델을 적용, 정책의 실행력을 한층 높인다는 계획이다. 

이를 위해 먼저 역세권활성화사업의 개발 대상지는 확대하고 공공기여 비율은 낮춰 사업성을 높인다. 우선 기존 중심지 안에 있는 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도지역 상향을 서울 전체 역세권 325개역으로 확대해 사실상 모든 역세권을 생활거점으로 전환한다. 향후 5년간 100곳을 추가 개발한다는 계획이다.

특히 사업성이 낮아 사업추진이 어려웠던 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 증가 용적률 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도하고 사업 문턱을 낮춘다.

'역세권 장기전세주택'은 입지와 속도를 중심으로 공급 체계를 전면 개선한다. 대상지를 기존 역사와의 거리를 350m에서 500m까지 확장하고 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내도 포함시킨다. 이외에도 '사전검토'와 '계획검토'를 통합하는 등 인·허가 절차도 24개월에서 5개월 이상 사업 기간을 단축한다.

이를 토대로 '역세권 장기전세주택'을 기존 127곳, 12만가구에서 366곳 21만2000가구로 확대해 안정적이고 신속한 주거공급에 박차를 가한다.

◆ 역세권 장기전세주택 입지범위 확대, 역과 역 사이 간선도로변 '성장잠재권 활성화 사업' 신규 추진

역세권 중에서도 이용 수요가 집중되는 환승역은 '성장거점형 도심복합개발'을 통해 고밀·복합 개발을 유도한다. 이를 위해 환승역 반경 500m 이내에서 일반상업지역 기준으로 용적률을 최대 1300%까지 허용한다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 발굴해 업무·상업·주거·문화시설이 결합된 대규모 복합거점으로 조성할 계획이다. 아울러 민간 참여 활성화를 위해 2026년 6월 대상지 선정 공모를 추진하는 등 사업 실행 기반도 마련한다.

역세권만큼이나 유동인구가 많은 역과 역 사이 간선도로변의 활력을 높이는 '성장잠재권 활성화 사업'도 신규로 도입한다. 청년창업·주거·상업·생활시설이 결합된 복합공간을 조성하고, 이를 통해 역세권과 비역세권 간 공간 격차를 해소하는 것이 목적이다.

폭 35m 이상의 주요 간선도로변을 중심으로 최대 일반상업지역까지 용도 상향을 허용하고, 공공기여를 통해 지역 맞춤형 시설을 복합적으로 공급한다. 향후 5년간 60곳을 선정해 개발할 계획이다.

서울시는 이번 전략을 통해 역세권 중심의 생활거점을 서울 전역으로 확산하고 공급 속도를 획기적으로 단축해 대규모 복합거점과 생활 밀착형 거점을 동시에 구축하는 입체적인 도시공간 재편을 추진한다는 계획이다.

특히 기존 역세권 중심 개발을 넘어 간선도로까지 범위를 확장해 '점(역세권)에서 선(간선도로)'으로 연결해 도시 전체로 이어지는 생활 거점 구조를 완성한다. 이를 통해 서울 전역이 보행 중심 생활권으로 변화하고 시민의 삶의 질 또한 높아질 것으로 강조했다.

오세훈 서울시장은 "그간 역세권을 중심으로 일자리·주거·여가 기능이 결합된 직·주·락 생활거점이 점차 확대되고 있다"며 "앞으로는 제도 개선과 신규 사업 도입을 통해 더 많은 지역에서 더 빠르게 역세권 활성화가 체감될 수 있도록 하고, 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산해 나가겠다"고 말했다.

이어 그는 "민간과 공공이 협력해 역세권의 고밀·복합개발을 추진함으로써 누구나 살고 싶고 머물고 싶은 미래세대를 위한 서울만의 도시공간을 만들겠다"고 강조했다.

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