[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "과거엔 '강남이 오르면 노원도 오른다'는 공식이 있었죠. 하지만 지금은 강남이 올라도 노원은 제자리인 완벽한 초양극화 시대입니다."

◆ 공급 가뭄 속 지역별 장세 엇갈려...'똘똘한 한 채'로 자본 집중 가속화

최근 만난 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 올해를 관통하는 부동산 시장의 흐름을 묻자 이 같이 답변이 돌아왔다.

혼돈의 거시경제 지표와 얽히고설킨 규제, 역대급 공급 절벽이 맞물리며 주택 시장은 그 어느 때보다 한 치 앞을 내다보기 힘들다. 부동산 시장을 결정짓는 변수로는 기준금리 역설, 공급 절벽, 세제 및 정책 불확실성을 꼽았다. 그는 "'금리는 내렸는데 집 사기는 더 어려워졌다'는 역설이 시장에 대한 가장 솔직한 요약"이라고 진단했다.

한국은행 기준금리는 2.5%까지 내려왔지만 환율 변동성 등의 여파로 5대 시중은행 혼합형 고정금리는 지난달 말 기준 최고 7.01%까지 치솟았다. 41개월 만의 최고치다. 집값 지표 역시 갈피를 잡지 못하고 냉탕과 온탕을 오가고 있다. 실제로 한국부동산원 자료에 따르면 올 초 들어 서울 아파트값은 단기간에 올랐다 내렸다를 반복하는 모습이다. 올해 수도권 신축 아파트 입주 물량은 약 11만1700가구로 전년 대비 30% 이상 줄어든다.

양 위원은 "공급이 줄면 중장기적으로 주택 가치는 우상향하겠지만 극단적 양극화가 당분간 고착화될 것"이라며 "'양극화'라는 단어로는 이미 부족하며, 강남과 노원이 다른 행성에 있는 것처럼 움직이는 '초양극화' 시대가 됐다"고 강조했다. 

초양극화를 고착시키는 요인으로는 주거 사다리 단절과 금융 부의 집중, 정비사업의 선별화, 공급 감소가 꼽힌다. 지난해 6월부터 주택담보대출에 6억원 한도와 실거주 의무가 생기면서 예전처럼 전세를 끼고 집을 넓혀가는 '사다리 타기' 식 갭투자(전세 끼고 매매)는 사실상 원천 봉쇄됐다.

반대로 금융 시장에서 자본 이득을 본 계층은 100억~200억원 상당의 똘똘한 한 채로 자산을 집중하는 흐름이 뚜렷하다. KB금융지주 경영연구소 조사에 따르면 지난해 10억원 이상 금융 자산가는 48만명으로 해당 설문을 처음 시작했던 2011년(13만명) 대비 4배 가까이 급증했다.

한국건설기술연구원(KICT) 공사비원가관리센터에 따르면 올 2월 건설공사비지수는 전년 동월 대비 2.04% 상승한 133.69를 기록했다. 지난해 8월(130.91) 이후 6개월 연속 사상 최고치를 경신하고 있다.

양 위원은 "공사비 상승과 분양가 규제 압박 속에서 강남권처럼 사업성이 명확한 곳만 살아남는 정비사업의 '초선별화' 현상도 양극화의 골을 깊게 만든다"며 "신규 공급 감소까지 가속화되면서 핵심 입지만의 희소성 프리미엄은 갈수록 커지고 있다"고 말했다.

◆ 양도세 유예 종료...단기 급매 사라진 시장, 어디로 가나

다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 세제 불확실성은 하반기 매물 출회 양상과 가격 흐름을 가를 최대 변수로 꼽힌다. 다음달 9일로 예정된 양도세 중과 배제 조치 종료를 앞두고 시장은 이미 기민하게 움직였다.

지난 1월 유예 종료 이야기가 나오면서 5월 전에 팔아야 한다는 매도 심리가 촉발됐고, 현재 강남권은 절세 목적으로 나온 매물이 빠르게 소화되는 초급매 소진 국면에 진입했다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 22일 기준 강남구 아파트 매물은 1만362건으로 전년(7107건) 대비 45.7% 증가했다. 송파구는 11.6%(5149건→5751건), 서초구는 71.2%(5543건→9495건)으로 각각 늘었다.

5월 9일 이후 시장 흐름은 어떨까. 양 위원은 "5월 이전에는 막차 타기용 잔여 급매가 일부 출회돼 소진됐지만, 5월 이후에는 중과세 부활로 다주택자의 매도 유인이 사실상 소멸해 매물 잠김이 본격화될 것"이라며 "이달 17일부터 시행된 수도권 및 규제지역 다주택자 담보대출 만기 연장 불허 조치가 추가 압박으로 작용하면서, 수급 구조가 공급 우위에서 수요 우위로 반전될 가능성이 크다"고 말했다.

압구정, 반포, 대치 등 핵심 입지는 오히려 가격 지지력을 회복할 수 있다는 뜻이다. 그는 "결론적으로 단기 매물 출회 이후 하반기 매물 잠김, 그리고 가격 지지라는 역설적 사이클이 반복될 가능성이 높다"고 진단했다.

현 정부 남은 임기 동안의 주택 시장 역시 이 같은 '매물 잠김의 역설'을 어떻게 풀어내느냐가 관건이 될 전망이다. 양 위원은 "과거 문재인 정부 시절 양도세 중과와 보유세 인상을 동시 적용했을 때 오히려 매물이 묶이며 집값이 폭등했던 전례가 있다"고 짚었다.

정부 역시 이러한 부작용을 인지하고 다각도의 연착륙 방안을 모색 중이다. 양 위원은 "토지거래허가 신청분이나 세입자가 거주 중인 주택에 대한 예외 적용 등 단기 충격을 줄이고 점진적인 퇴로를 열어주며 시장의 숨통을 틔워주고 있다"며 "하반기 이후 굳게 닫힌 다주택자들의 매물 출회를 다시 유도하기 위해 비거주 주택 관련 추가 규제나 마지막 카드인 보유세 개편 등을 놓고 정부의 깊은 고심이 이어질 것"이라고 전망했다.

양 위원은 "다주택자 대츨만기 연장 불허에 이어 정책 방향에 따라 달라질 수 있다"며 "과거 문재인 정부 시절 양도세 중과와 보유세 인상을 동시 적용했을 때 매물 잠김 현상으로 집값이 크게 폭등했던 경험이 있으므로, 단기 매물 출회 후 가격 지지의 역설적 사이클이 반복될 가능성이 크다"고 덧붙였다.

◆ 월세화 가속에 전세 품귀...올해 부동산 전략은

전세 시장도 위기에 봉착했다. 매물을 찾는 게 멸종 위기 동물을 발견하는 것만큼 어렵다는 현장의 이야기가 과장이 아니다. 지난 22일 기준 서울 자치구 중 3개월 전과 비교해 매물이 50% 이상 감소한 곳은 7곳이다. 감소율 1위인 노원구의 경우 구 전체 매물이 189건뿐이다. 세 달 전보다 67.3% 줄었다. 매물이 60% 이상 줄어든 곳은 중랑구(130건→46건)와 금천구(153건→57건)다. 

양 위원은 "다주택자 보유 비용 증가로 전세보다 월세를 선호하게 되며 전세의 월세화가 불가역적으로 가속화되고 있다"며 "전세가율이 특정 임계점을 넘어서 차라리 사자는 수요가 발동되면 외곽 지역의 매매 전환을 유발할 수 있다"고 지적했다. 

올해 꼭 집을 사야 한다면 어떤 전략을 세워야 할까. 양 위원은 실수요자들에게 '조건 기반 접근'을 최우선으로 주문했다. 그는 "'지금 안 사면 영원히 못 산다'는 공포 마케팅에 흔들리지 말라"며 "지금은 지정학적 리스크와 정책 변동성 등 대내외적인 상황 변동성이 믾아서 단기 전망으로 접근하는 것은 무리이므로 중장기적으로 자신만의 기준, 버틸 수 있는 기준에 따라 접근해야 한다"고 말했다.

이어 "대출 비율보다 이자 상환 가능 기간을 먼저 계산해 최악의 시나리오에서도 버틸 수 있는 현금 여력이 먼저"라며 "투자 목적과 실거주 목적을 혼동하면 둘 다 놓친다"고 조언했다. 매수 타이밍으로는 이사 수요와 맞물려 1년 중 매물이 가장 많이 적체되고 내년 과세 기준일을 앞두고 가격 조정이 일어날 가능성이 큰 올해 12월부터 내년 2월 사이를 추천했다.

주택 시장 안정을 위해선 비아파트 시장 정상화를 위해 보증 제도의 현실적 조정과 임대사업자 제도 재설계를 통한 2~3년의 일관된 신뢰 회복이 필요하다고 짚었다. 양 위원은 "가계부채 완화와 주택시장 연착륙이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡으려다 역대 정부가 실패했다"며 대출 규제의 정밀화, 공급 연계 금융 지원, 임대 시장 제도화 등 선택과 집중을 강조했다.

마지막으로 "한국 부동산 시장이 여전히 자산 저장소 기능에 과도하게 의존하고 있는 것이 근본적 문제"라며 "부동산을 거주하는 공간으로 보는 사람과 불리는 자산으로 보는 사람이 같은 시장에서 경쟁하는 딜레마를 제도가 명확히 분리해줘야 한다"고 말했다.

이어 "수도권 외곽은 규제를 완화하되 도심 지역은 단기 투기를 막고 장기 실거주를 유도하는 방향으로 규제를 이원화하는 접근이 필요하다"고 역설했다.

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