[세종=뉴스핌] 김기랑 기자 = 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 폐지·축소 논란의 중심으로 떠오르고 있다. 1980년대 도입 이후 수십 년간 유지돼 온 제도에 대해 이재명 대통령이 단계적 폐지를 시사하면서 제도 개편 논의가 급속도로 확산되는 모습이다.

현재 정치권과 시장 안팎에서는 장특공제가 실거주가 아닌 비거주·투기 목적 보유에까지 과도한 혜택을 주고 있다는 비판과, 제도 손질이 1주택자의 세 부담 급증과 시장 충격으로 이어질 수 있다는 우려가 맞서고 있다.

◆ 李 "장특공제는 투기 감면"…7월 세법 개정안 '분수령' 전망

23일 복수의 정부 관계자와 언론 보도에 따르면, 재정경제부는 장특공제 개편과 관련해 세수·시장 영향 시뮬레이션 등 다양한 시나리오를 검토 중인 것으로 알려졌다. 정부는 공식적으로는 "세제 개편을 검토한 적 없다"는 입장을 유지하고 있지만, 장특공제 손질 여부가 오는 7월 발표될 세법 개정안의 핵심 쟁점이 될 것이라는 관측이 커지고 있다.

현행 1세대 1주택 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 대해 각각 연 4%씩, 각 최대 40%까지 인정해 합산 최대 80%까지 양도차익을 공제해주는 구조다. 예를 들어 10년 이상 보유·거주한 1주택자는 양도차익의 80%를 세금 계산에서 빼고 나머지 20%에 대해서만 양도세를 내게 된다.

이 가운데 이 대통령이 문제 삼은 부분은 '보유 기간 공제'다. 이 대통령은 최근 SNS를 통해 "장특공제는 거주 여부와 무관하게 장기보유만을 이유로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라며 "장기 거주에 대해 양도세를 깎아주는 제도는 따로 있다"고 밝힌 바 있다. 실제 거주하지 않으면서 장기간 보유했다는 이유만으로 세금을 깎아주는 구조가 투기 유인을 키우고, 매물 잠김을 부추긴다는 문제의식이다.

여권 일각에서도 비슷한 인식이 제기된다. 여권 관계자들 사이에서는 실거주가 아닌 비거주·투자 목적의 장기 보유 주택에까지 장특공제를 통해 과도한 세제 혜택을 제공하는 것은 제도 취지에 맞지 않는다는 지적이 나오고 있다.

◆ "타깃은 비거주 1주택"…'보유→거주' 중심 개편 거론

실제 이 대통령과 여권 주변에서 나오는 논의는 '비거주 1주택자'에 초점이 맞춰져 있다. 이 대통령은 "비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유에 따른 세금 감면은 타당하지 않다"는 취지로 설명하며, 보유만 하고 살지 않는 1주택자에 대한 공제 배제 방향을 공개적으로 언급했다.

이에 따라 장특공제를 '보유 기간 중심'에서 '거주 여부 중심'으로 재편하는 방향이 검토될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 정부는 세수와 시장 영향을 놓고 다양한 시나리오를 검토하면서 개편안을 7월 세법 개정안에 담을지, 별도의 부동산 세제 대책으로 발표할지를 저울질할 것으로 보인다.

구체적인 제도 설계와 관련해 여권·전문가들 사이에서는 비거주 1주택자에 대해 공제 요건을 엄격히 하거나, 투기성 보유를 걸러내는 별도 기준을 두는 방안 등이 거론된다. 전면 폐지보다는 실거주 보호는 유지하면서 비거주·투기성 보유에 대한 혜택을 축소하는 쪽으로 절충점을 찾는 방안이 유력하다는 관측이다.

다만 정책 속도를 둘러싼 정부 내부 기류는 다소 신중하다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 22일 국회 법제사법위원회에서 장특공제 논란과 관련해 "아직 어떤 정책 결정도 이뤄지지 않았다"며 "다양한 국민 의견을 듣고 있는 단계"라고 밝혔다. 이 대통령의 발언에 대해서도 "거주 목적이 아닌 투기·보유 목적 등에 대한 문제 제기로 이해하고 있다"고 선을 그었다.

◆ 시장 "매물 유도보다 잠김 우려"…전세 강세 속 불안 자극

시장에서는 장특공제 축소가 매물 증가보다는 거래 위축과 '매물 잠김'을 심화시킬 수 있다는 회의적 시각이 우세하다. 구체적인 적용 기준이 제시되지 않은 상황에서 매도보다는 관망 심리가 확산되고, 기존 매도 예정 물량도 시장에서 거둬들여질 수 있다는 우려다.

특히 양도차익이 큰 고가 주택 보유자의 경우 세제 혜택 축소만으로는 매도 유인이 크지 않다는 평가도 나온다. 장기간 비거주 상태를 유지해 온 고가 주택일수록 자산 가치에 대한 기대가 커, 세 부담이 늘어나더라도 증여나 장기 보유로 대응할 가능성이 높다는 분석이다.

일부 전문가들은 양도세 부담이 늘어나도 "집을 파느니 자녀에게 증여하거나 더 들고 갈 것"이라는 반응이 많다며, 세제 변화가 곧바로 매물 출회로 이어지기보다는 자산 이전·보유 전략 변경으로 흡수될 수 있다고 지적한다. 이 경우 시장에 나오는 매물이 줄며 거래 위축이 심화되고, 가격 조정 압력 역시 제한될 수 있다는 것이다.

전세 시장에서도 불안 요인이 누적되는 가운데 장특공제 논란이 불안 심리를 자극하고 있다는 지적이 나온다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 4월 둘째 주 기준 0.17% 상승해 2024년 9월 이후 최대 상승폭을 기록했다. 공급 축소와 금리, 세제 개편 논의가 겹치면서 전세 시장의 변동성이 확대될 수 있다는 우려도 제기된다.

◆ 관건은 '실거주 보호 vs 투기 억제' 균형…정부 정책 촉각

장특공제 개편의 핵심은 실거주 1주택자를 얼마나 보호하면서 비거주·투기성 보유에 대한 감면을 어디까지 줄이느냐에 달려 있다. 재경부가 출범 당시 내세운 '효율성과 형평성을 갖춘 세제 운용'이라는 기조도 이번 개편 논의의 기준점이 될 전망이다.

정부가 7월 세법 개정안에서 공제 축소 범위와 적용 기준, 예외 요건 등을 포함한 개편안을 제시하면 불확실성에 촉각을 곤두세우던 시장도 이에 맞춰 본격적인 대응 전략을 세울 것으로 보인다. 이 대통령이 장특공제 개편 의지를 여러 차례 공개적으로 밝힌 만큼, 단순한 미세 조정이 아닌 구조적 개편으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다는 관측이다.

결국 '투기 억제'라는 정책 명분과 '시장 충격 최소화'라는 현실 사이의 간극을 어떻게 줄이느냐에 따라 후폭풍의 크기도 달라질 전망이다. 재경부가 어느 지점에서 절충점을 찾느냐가 올 하반기 부동산 세제·시장 흐름을 가를 분수령이 될 것으로 보인다.

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