[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 개편 논의에 오르면서 비거주 1주택자의 세 부담 계산이 한층 복잡해질 전망이다. 정부가 장특공제를 단계적으로 축소·폐지하는 방안을 검토하면서, 실거주 여부에 따라 과세 부담이 크게 달라질 가능성이 커졌기 때문이다.

특히 보유기간에 따른 공제 폭이 줄어들거나 사라질 경우, 기존 세제 혜택을 전제로 보유 전략을 세워온 비거주 1주택자들은 양도 시점과 자산 운용 계획을 전면 재조정해야 할 것으로 보인다.

이번 개편은 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 매물 출회를 유도해 주택시장 안정화를 꾀하려는 정책적 의도로 해석된다. 다만 시장 일각에서는 세 부담 급증이 증여 수요 확대로 이어지거나, 양도세 회피를 위한 '버티기'가 확산되면서 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다. 이는 단기적으로 수급 불균형을 키우는 요인으로 작용할 수 있다는 관측이다.

◆ 장특공제 개편 윤곽…실거주 요건 강화에 무게

20일 업계에 따르면 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 논의가 본격화되면서 비거주 1주택자들의 매물이 시장에 나올 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 

이재명 대통령은 최근 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향을 구체적으로 제시했다. 지난 18일 자신의 엑스(X) 계정에 "장특공제는 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라며 "거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택 값이 올라 번 돈에 대해 세금을 왜 대폭 깎아주나"며 비거주 1주택자에 대한 장특공제 폐지 방침을 재차 강조했다. 

실거주하지 않는 경우 장특공제 적용에서 배제하는 방향을 검토하되, 제도 변화에 따른 충격을 고려해 단계적으로 시행하겠다는 구상이다. 이 대통령은 "공제 폐지를 하되 6개월간은 시행 유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지, 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것"이라고 강조했다. 

이에 따라 오는 7월 발표될 세법 개정안에는 1가구 1주택자의 양도세 장특공제 개편 방안이 구체적으로 담길 전망이다.

현행 소득세법에 따르면 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주할 경우 각각 40%씩, 최대 80%까지 장특공제를 적용받을 수 있다. 

하지만 이 대통령이 예고한 단계적 개편안이 현실화될 경우 보유기간에 따른 공제가 축소되거나 폐지될 가능성이 높다. 이 경우 최대 공제율은 거주기간 기준 40% 수준으로 낮아질 수 있다. 특히 실거주 요건을 충족하지 못한 비거주 1주택자의 경우 공제율이 사실상 '제로(0)'에 가까워지면서 양도세 부담이 급격히 늘어날 것으로 예상된다.

같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 세금 차이가 크게 벌어지는 구조로 재편될 수 있는 것이다. 이럴 경우 투자 목적으로 주택을 보유해 온 비거주 1주택자는 상대적으로 세제상 불이익을 받게된다. 이에 따라 세제 혜택 축소 이전에 비거주 1주택자들 가운데 매도에 나서려는 움직임이 일부 나타날 것으로 예상된다. 

◆ 매물 유도 기대 속 '증여·버티기' 변수 부상

실제로 정부는 이번 장특공제 개편을 통해 시장에 매물을 유도하겠다는 의도를 분명히 하고 있다. 이미 다주택자에 대한 세제 압박을 통해 일정 부분 매물 출회를 유도한 데 이어 비거주 1주택자까지 과세 체계를 조정해 매도 유인을 확대하겠다는 전략이다.

특히 세제 혜택 축소 이전에 매도하려는 수요가 늘어날 경우 단기적으로는 거래량 증가와 함께 가격 안정 효과도 기대할 수 있다.

다만 시장 반응이 정부 기대와 다르게 전개될 가능성도 배제할 수 없다. 세 부담이 급격히 늘어날 경우 매도 대신 증여를 선택하는 사례가 증가하거나, 향후 정책 변화 가능성을 지켜보며 매물을 거둬들이는 '버티기' 현상이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

실제로 지난달 말 기준 서울 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔 등) 증여 건수는 총 1387건이다. 지난 1월 785건, 2월 903건으로 늘어난 이후 증가세가 가파르다. 전국 기준으로도 증여 건수가 5233건으로 지난 2022년 12월 9342건 이후 최대 규모다. 

이 경우 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들면서 오히려 공급 부족이 심화되고, 수급 불균형이 확대될 가능성도 있다. 특히 인기 지역이나 핵심 입지에서는 이러한 매물 잠김 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 전망된다. 

업계 관계자는 "비거주 1주택자까지 과세 부담이 크게 늘어나면 단기적으로 매물이 나올 수는 있지만, 올해 1분기 증여가 크게 늘어났다는 점을 감안하면 증여로 돌릴 가능성이 충분하다"며 "정책 효과를 높이기 위해서는 세부 기준과 시행 속도 조절이 중요할 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com