[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트 전세시장이 다시 불안 조짐을 보이는 가운데, 장기보유특별공제(장특공) 축소·폐지 논의가 본격화되면서 임대차 시장에 미칠 영향에 관심이 커지고 있다. 최근 일부 지역에서는 전셋값이 단기간에 큰 폭으로 오르며 수급 불균형에 대한 우려도 확대되는 모습이다.

정부가 기대하는 '매물 출회 확대' 효과와 달리, 세 부담 증가가 거래 위축과 임대 물량 감소로 이어질 수 있다는 분석이 나온다. 특히 매도 대신 보유나 증여를 선택하는 흐름이 강화될 경우 전세 공급 축소로 이어질 가능성이 있다는 전망이다.

◆ 아파트값 오르자 전세시장도 들썩…"수억 뛰는 사례도"

27일 업계에 따르면 장기보유특별공제(장특공) 제도 개편이 가시화될 경우 서울 아파트 거래가 위축되고, 임대차 시장 역시 매물 감소와 전셋값 상승이 맞물리며 시장 혼란이 커질 것이란 관측이 나온다. 

최근 서울 아파트 매매가격 상승폭이 2주간 횡보를 거쳐 다시 확대되는 흐름을 보이자 이재명 대통령은 최근 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 "부동산 투기조장 세력이 다시 활동을 시작하는 모양"이라고 언급하며 이를 '투기 재개 신호'로 규정했다. 시장 과열 조짐을 사전에 차단하기 위한 경고 메시지를 낸 것이다. 

특히 이 대통령은 "살지도 않으면서 장기 보유한 주택에 세금 감면을 해주는 것은 투기 권장 정책"이라고 지적하며 장기보유특별공제(장특공) 제도 개편 필요성을 강조했다. 비거주 보유 기간에 대한 세제 혜택을 축소하고 실거주 중심으로 공제 구조를 재편하겠다는 의지를 재확인한 것이다.

서울 아파트 가격이 상승 흐름을 보이면서 전세시장은 상승세가 점차 확대되는 모습이다. 인기 학군지나 역세권을 중심으로 전셋값이 단기간에 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 뛰는 사례가 나타나고 있다. 매매가격이 다시 상승 흐름을 보이면서 집주인들이 전세를 거두거나 가격을 올리려는 움직임이 늘어난 영향으로 보인다. 

강남구 '타워팰리스 2차' 전용면적 195㎡는 지난 15일 33억원으로 최고가를 경신하며 전세계약이 체결됐다. 마포구 '합정메세나폴리스' 전용 148㎡ 역시 지난 18일 20억5000만원으로 최고가 거래가 이뤄졌다.

전세 물건 감소와 수요 집중이 맞물리면서 가격 상승 압력은 더욱 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억원을 넘어선 것으로 나타났다. 이는 2022년 가을 이후 처음으로, 전세시장이 다시 상승 국면에 진입하고 있음을 보여주는 신호로 해석된다.

문제는 공급 측면에서도 여건이 녹록하지 않다는 점이다. 최근 몇 년간 주택 착공이 줄어들면서 신규 입주 물량이 감소하고 있고, 기존 전세 매물마저 줄어들 경우 수급 불균형이 심화될 가능성이 크다. 이 경우 전셋값 상승세는 단기간에 진정되기 어렵다는 관측이 나온다.

◆ 장특공 손질 변수…"매물 늘기보다 잠김 가능성 커"

이 같은 상황에서 장특공 제도 개편 논의는 시장에 또 다른 변수로 작용하고 있다. 장특공은 1주택자가 일정 기간 보유·거주한 주택을 팔 때 양도차익 일부를 공제해주는 제도로, 최대 80%까지 세 부담을 줄일 수 있는 장치다.

정부는 실거주 중심 과세를 강화하기 위해 비거주 장기보유 주택에 대한 공제 축소를 검토하고 있지만, 시장에서는 기대와 다른 결과가 나타날 가능성을 우려하고 있다. 제도 변경 이전에는 세 부담을 피하려는 매물이 일시적으로 증가할 수 있지만, 이후에는 매도 대신 보유를 택하는 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있다는 것이다.

전문가들은 특히 1주택자의 이동성 저하를 주요 리스크로 꼽는다. 양도세 부담이 커지면 기존 주택을 처분하고 상위 주택으로 갈아타는 것이 어려워지면서 시장 전반의 거래가 위축될 수 있다는 설명이다. 거래가 줄어들면 매매뿐 아니라 임대 시장 역시 경직되는 구조가 형성될 수 있다.

임대차 시장에 미치는 영향도 적지 않을 것으로 보인다. 비거주 주택에 대한 세제 혜택이 줄어들 경우 집주인이 세입자를 내보내고 직접 거주를 선택하는 사례가 늘어날 수 있는데, 이 과정에서 전세 물량 감소가 가속화될 수 있다는 분석이다. 특히 도심이나 학군지처럼 수요가 집중된 지역에서는 전세 공급 축소가 가격을 가파르게 상승시킬 가능성이 높다. 

시장에서는 세 부담이 늘어날 경우 굳이 매물을 처분하기 보단 버티는 수요자들이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 매도 대신 증여를 선택하거나 보유를 지속하려는 움직임을 보일 수 있다는 관측이다. 이 경우 정부가 기대하는 매물 확대 효과는 제한적인 반면, 임대 물량 감소라는 부작용이 더 크게 나타날 수 있다.

업계 관계자는 "장특공 개편은 투기 수요 억제라는 취지가 있지만 세 부담 증가로 인해 거래 위축과 임대 물량 감소라는 부작용도 함께 나타날 수 있다"며 "시장 상황을 고려한 보완책이 필요하다"고 말했다.

min72@newspim.com