[서울=뉴스핌] 김미경 기자 = 이재명 대통령이 부동산 시장의 해묵은 과제인 장기보유특별공제(장특공제)에 칼을 빼 들었다. 사실상 부동산 정책의 패러다임을 실수요에서 실거주로 전환하겠다는 예고로 보인다. 

이 대통령은 최근 장특공제 중 보유 기간에 따른 세금 감면 혜택을 대폭 축소하겠다는 의지를 표명했다.

지난 18일에는 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)에 "양도소득세 장특공제는 '거주여부와 무관하게' 오로지 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아 주는 제도"라며 "'장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 주장은 논리모순이며 명백한 거짓선동"이라고 규정했다.

이 대통령은 "거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택값이 올라 번 돈에 당연히 낼 세금인데 오래 소유했다는 이유로 왜 대폭 깎아줘야 하느냐"고 강하게 반문하기도 했다.

◆오래 투자 이유만으로 감면 '주택투기 권장정책' 

이 대통령은 지난 24일에도 엑스에 "1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만 살지도 않으면서 투자용으로 사서 오래 투자했다는 이유만으로 (더구나 고가주택에) 양도세를 깎아주는건 주거보호정책이 아니라 '주택투기 권장정책'"이라고 지적했다.

이 대통령은 "1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞는다"고 설명했다.

실거주하지 않는 1주택자, 특히 고가주택 보유자에 대한 세제 혜택을 대폭 축소하고 그 혜택을 실제 거주자에게 집중시키겠다는 의중으로 읽힌다. 

'1주택자는 보호한다'는 기존의 부동산 정책의 틀을 깨고 '거주'와 '보유'를 엄격히 분리해 '실거주 1주택자를 보호한다'는 정책 방향의 변화로 분석된다.

◆거주·보유 분리..."실거주자 아니면 혜택 없다"

이 대통령이 추진하는 장특공제 개편의 핵심은 세제 혜택의 기준을 실거주 여부에 맞춘다. 현행 제도에서 1주택자는 10년 보유·10년 거주 때 최대 80%의 양도세 공제를 받는다. 문제는 실거주를 하지 않아도 보유만으로 최대 40%의 공제를 받는다는 점이다.

이 대통령은 이를 '주택 투기를 권장하는 정책'이라 규정하고 보유 기간에 따른 공제율을 대폭 낮추거나 폐지하는 대신 이를 거주 기간 공제율로 통합·이전하는 방안을 검토 중이다.

이 대통령의 이러한 정책 행보는 평소 강조해 온 '지대개혁'의 연장이다. 

장특공제는 고가 주택일수록 감면되는 세액이 커지는 역진적 구조를 갖고 있어 자산 양극화를 심화한다는 것이 이 대통령의 판단이다. 공제 혜택을 축소해 확보한 세수를 공공 임대주택 공급 재원으로 활용한다면 부동산 이익을 사회 전체로 환원하는 선순환 구조를 만들 수 있다는 계산이다.

청와대 고위 관계자는 "기본적으로 최대한 1가구 1주택을 지키고 나머지 공급을 많이 이루기 위한 것으로 이해하면 된다"며 "구체적인 정책과 사안에 대해서는 여러 시나리오가 준비된 상태"라고 설명했다.

◆'똘똘한 한 채' 정조준... 강남권 쏠림 현상 억제

이 대통령이 장특공제 축소 카드를 꺼낸 것은 그동안 다주택자 규제에 집중하면서 풍선효과로 나타난 '똘똘한 한 채' 현상을 겨냥한 것으로 보인다. 다주택자들이 보유 주택을 처분한 뒤 강남을 비롯한 상급지 고가 주택 한 채에 집중하며 집값을 견인하는 노림수에 제동을 걸겠다는 취지다. 

특히 강남에 집을 사두고 본인은 다른 곳에 전세로 거주하는 '갭투자형 1주택자'의 장특공제 혜택을 박탈함으로써 수도권으로 쏠리는 과잉 유동성을 억제하고 지역 균형 발전을 도모하려는 정무적 판단도 깔려 있다.

공급 부족 문제를 해결할 수 있다는 기대감도 섞여 있다. 장특공제 혜택 축소가 현실화하기 전 세(稅) 부담을 느낀 비거주 보유자들이 시장 내 유통 물량을 늘릴 수 있기 때문이다. 

비거주 1주택자들이 주택을 처분하거나 실거주로 전환하도록 유도하고 전세 사기나 과도한 갭투자의 부작용을 줄이려는 포석으로 보인다.

다만 정부는 정당한 사유로 인한 일시적인 비거주는 세금 감면 혜택을 유지한다는 방침이다. 

◆조세 저항·선의 피해자 구제…정교한 보완책 관건

논란이 생길 만큼 강력한 정책이니 넘어야 할 산도 많다. 직장 이전이나 자녀 교육, 요양과 같은 불가피한 사유로 거주하지 못하는 실수요자들을 위한 정교한 예외 조항을 만들어 조세 저항을 줄여야 한다는 의견도 나온다.

반면 자산가들의 절세(節稅) 수단으로 악용되지 않도록 강화된 실거주 요건이 필요하다는 의견도 제기된다.

시장에서 발생할 수 있는 부작용을 세밀히 살펴야 한다는 제언이 적지 않다.  

송승현 도시와경제 대표는 정교한 정책 설계가 필요하다고 제언했다. 송 대표는 "투기와 실수요를 구분하려면 거주 여부 외에도 보유 행태와 거래 맥락을 함께 판단하는 다층 기준이 필요하다"고 말했다.

송 대표는 "실거주를 하지 못하고 단기 보유를 해야 하는 사유가 발생할 수 있다"며 "여러 예외가 있을 수 있어 정교하게 기준을 설정해야 하는 어려움이 있을 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 조언했다.

◆여러 예외 있을 수 있어 정교한 기준 설정 필요 

특히 송 대표는 "부동산 세제의 방향을 실거주 중심으로 간다면 점검해야 할 부분은 임대시장"이라며 "실거주 중심으로 개편 이후 임대 물량이 축소될 수 있다"며 "전·월세 물량이 확보돼 있고 공공주택이나 입주 물량이 확보되는지 점검하면서 정책의 시점과 기한을 살펴봐야 한다"고 강조했다.

김은정 참여연대 협동사무처장은 "장특공제는 고가 주택 보유자의 절세 수단으로 악용돼 조세형평이 훼손되고 버티기를 유도해왔다"며 "똘똘한 한 채 선호를 강화해 자산 격차를 확대했다"고 지적했다.

김 처장은 "그동안 정부가 부동산 정책을 입안할 때 여러 예외 상황과 편의를 고려하다 보니 부동산 세제가 복잡하면서 세 부담을 줄이는 결과가 나타났다"며 "실수요자 보호라는 프레임에서 벗어나 실거주자 보호로 전환한다면 제도가 많이 개선될 수 있다"고 진단했다.

정택수 경제정의실천연합 부동산국책사업팀장은 "구체적인 방향을 빨리 제시해야 한다"며 "진짜 똘똘한 한 채를 잡겠다는 의지가 있다면 장특공제를 대폭 조정하는 것이 불가피하다"라고 제언했다.

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