[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 비(非)아파트 주택시장의 중심축이 기존 빌라에서 도시형 생활주택으로 이동할 것이란 전망이 나온다. 빌라 전세사기 사태 이후 급격히 위축된 비아파트 시장을 되살리기 위해 정부가 도시형 생활주택 공급 확대와 규제 완화에 나서면서다.

도시형 생활주택은 단기적으로 1~2인 가구를 위한 전월세 대체 상품 역할을 할 가능성이 크다. 다만 향후 전용면적 59~84㎡ 규모의 중형 평형 공급도 가능해지면서 장기적으로는 빌라를 대체하는 주거 유형으로 자리 잡을 것이란 관측이 나온다. 특히 주택 수 산정과 세제 측면에서 상대적으로 부담이 적은 전용 59㎡ 공급 확대에 대한 기대감이 커지고 있다.

28일 주택업계와 전문가들에 따르면 정부 지원이 집중되고 있는 도시형 생활주택이 향후 비아파트 시장의 대표 상품으로 부상할 가능성이 크다는 분석이다. 특히 아파트 가격 부담이 커진 상황에서 민간 임대시장의 핵심 주거 상품으로 자리매김할 것이란 전망도 제기된다.

◆ 정부, 도시형 생활주택 규제완화·지원강화…업계 공급 환경 좋아져 탄력 기대

도시형 생활주택(도생)은 2009년 당시 전월세난이 심화되자 도입된 준주택이다. 1~2인 가구를 겨냥한 주거상픔으로 주택에 비해서는 규제가 약하지만 주거용 오피스텔에 비해서는 전용률이 높고 발코니 설치가 가능해 주택으로서의 가치가 높다.  

국토교통부는 지난 26일 비아파트 공급확대방안을 발표하며 특히 도시형 생활주택에 대한 집중적 지원 계획을 수립했다. 국토부는 도시형 생활주택에 대해 다양한 인센티브를 제공해 향후 2년 간 서울 및 수도권 규제지역에서 2만6000가구를 공급한다는 계획이다. 이는 국토부의 비아파트 공급확대방안에서 2027년까지 공급키로 한 비아파트 주택 4만1000가구의 63%에 달하는 물량이다. 또 2030년까지 도생 공급 목표는 7만7000가구로 이는 전체 11만가구의 70%에 달한다.

이를 위해 지원도 강화한다. 최근 정부는 도시형 생활주택에 대해 '단지형' 건축이 가능하도록 규제를 해제했으며 전용 84㎡ 이하 중형 주택도 건립할 수 있도록 한 바 있다. 이어 26일 방안에서는 700가구 미만까지 지을 수 있도록 했으며 층수도 기존 5층 이하에서 6층까지 허용한다. 아울러 일조권 보호를 위한 높이 규정도 완화했으며 경로당·어린이집 같은 주민공동시설 설치를 최소화했다. 주차장도 늘려 주거시설로서의 가치를 확보하도록 했다. 

국토부의 이같은 정책은 이재명 정부 들어 실거주 1주택 기조가 뚜렷해짐에 따라 위축되고 있는 아파트 민간 임대차 시장의 대체재로 활용하기 위한 것으로 풀이된다. 준주택이지만 공동주택 형태로 지어져 주거 여건은 오히려 빌라에 해당하는 연립주택보다 낫다는 점도 장점으로 꼽힌다. 국토부 관계자는 "공급 규모 확대와 함께 이번 층수·일조권·주민공동시설 규제 완화로 도생 공급이 탄력을 받게 될 것"이라고 말했다.

업계에서도 도생 공급이 확대될 가능성이 높은 것으로 내다보고 있다. 도생은 분양시 청약 절차를 거치지 않으며 분양가 상한제가 적용되지 않아 분양이 자유롭다. 또 소형 1채를 보유할 경우 주택 보유로 인정하지 않고 있어 아파트나 주거용 오피스텔 대체 상품으로 활발한 인기를 끌 것이란 기대감이다. 

한 건설업계 관계자는 "도생 규제 완화는 주택 업계에 있어 전환점이 될 것"이라며 "이번 도생 규제 완화로 '벌떼 분양' 금지로 공공택지에서 사업량이 줄어든 업계 20위권 이하 주택브랜드도 분양에 참가할 것으로 예상된다"고 말했다. 

◆ 현행 제도에선 수요는 임대사업자뿐 '프리미엄 도생' 등 주거 사다리와 상관없는 기형 공급 우려

다만 준주택임에도 부동산 세금 규제는 고스란히 받고 있다는 점에서 시장 확대가 쉽지 않을 것이란 분석도 있다. 현행 제도에서 도생은 전용 60㎡ 이하, 실거래가 6억원 이하면 주택수 합산이 되지 않는다. 이 때문에 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 하지만 양도세 중과는 피할 수 있어도 소형이라도 도생을 여러 채를 보유할 경우 종합부동산세 합산이 된다. 전용 60㎡를 넘는 도생은 모든 규제 조건이 아파트와 동일하다. 이같은 점이 해결되지 않으면 시장 확대가 제한적이 될 수 있다는 진단도 나온다.

또한 주택수 비합산도 오는 2027년 말이면 일몰되는 만큼 2028년부터는 아파트처럼 양도세 중과가 재개될 수 있어 불확실성이 크다는 진단이 나온다. 이에 따라 장기임대사업등록이 필수적이란 게 전문가들의 조언이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "도생은 내집 마련 용도로 살 수요는 많지 않은 만큼 결국 임대사업자가 수요라는 한계가 있다"며 "공급이 쉬워지긴 했지만 수요가 한정적이란 점에서 시장이 급격히 확대될 가능성은 낮아 보인다"고 말했다. 

이에 따라 도생을 고급 주거상품 형태로 지어 고급 수요자에게 판매하는 형태가 늘어날 가능성도 나온다. 즉 고급 빌라 대신 고급 도생이 서울 강남권을 중심으로 공급될 수 있을 전망이다. 다만 이 경우 국토부가 이번 방안에서 기대했던 '주거사다리'와는 상관 없는 결과로 분석된다. 

기존 비아파트 주택시장을 주도하던 5층 이하 연립주택 '빌라'는 퇴조될 전망이다. 정부는 수도권 규제지역에 한해 매입임대 무제한 공급 의사를 밝힌 만큼 빌라 사업자의 숨통은 트였다는 진단이다. 하지만 빌라는 이번 비아파트 확대 방안에서 포함되지 않아 정부의 매입약정이라는 '판로'가 있다는 점을 제외하면 민간 차원의 공급은 제한적일 수밖에 없을 것으로 보인다. 

업계 관계자는 "정부와 서울시 등이 매입약정을 지속적으로 추진하고 있는 만큼 빌라는 앞으로 공공 임대주택으로만 공급될 것이며 시장 확장성은 제한적으로 볼 수밖에 없다"며 "정부의 정책 기조가 민간 임대주택 성향으로 도생을 육성키로 한 것으로 보이고 있어 도생으로 비아파트 주택시장의 추가 움직일 것"이라고 내다봤다. 

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