[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 입주 20년 이상 된 중고층 아파트 단지의 리모델링(대수선) 활성화를 위한 제도 개선 요구가 커지는 가운데, 사업의 새로운 걸림돌로 떠오른 임대동(棟) 문제를 해결할 길이 열릴 전망이다. 리모델링을 추진하는 일반분양 아파트와 같은 필지에 포함돼 사업에 함께 참여해야 했던 임대동을 필지 분할을 통해 분리할 수 있도록 하는 법 개정이 추진되고 있다.

다만 제도 개선만으로 모든 문제가 해소되는 것은 아니다. 필지를 분할하더라도 인허가권자인 지방자치단체가 동간 거리가 지나치게 가깝다고 판단할 경우, 남게 되는 임대동의 안전성 등을 이유로 리모델링 인허가가 제한될 가능성이 남아 있다. 여기에 임대주택 소유주가 리모델링 분담금을 부담해야 하는 문제도 해결 과제로 꼽힌다. 이에 따라 업계에서는 리모델링 사업 활성화를 위해서는 임대주택의 사업 참여 방식과 비용 부담 문제를 함께 해소할 수 있는 추가적인 제도 보완이 필요하다는 지적이 나온다.

◆ 리모델링 걸림돌로 부상한 임대 동 문제…필지 분할 등 제도 개선으로 해결

26일 리모델링업계에 따르면 최근 리모델링 추진 단지에서 임대주택 미동의 사례가 잇따르며 사업이 지연되는 사례가 늘어나자, 임대동을 사업 대상에서 제외할 수 있도록 하는 법률 개정 등 제도 개선이 추진되고 있다.

최근 리모델링을 추진하는 사업장은 입주 20년을 넘긴 90년대 중반 이후 준공 단지가 많다. 이들 단지는 대부분 공공기여 등으로 제공된 임대주택을 보유하고 있다. 현행 법령에 따르면 리모델링과 정비사업을 추진할 수 있는 단지는 동일 필지에 있는 한 개 단지다. 이 경우 같은 필지 내 있다면 임대주택 동도 분양 동과 마찬가지로 함께 사업을 해야한다. 

하지만 임대주택은 재건축 또는 리모델링 사업시 필수적으로 받아야하는 주민 동의율을 충족하는 것이 사실상 불가능하다. 동의를 결정하는 임대주택 소유주가 서울시(또는 SH)이기 때문이다. 실제로 서울시내 대표 리모델링단지로 꼽히는 중구 신당동 남산타운은 동일 필지 안에 있는 임대 동의 사업 동의를 받아내지 못해 사업이 늦춰지고 있다.

리모델링이나 정비사업의 '5부 능선'으로 꼽히는 조합설립인가를 받기 위해선 단지 전체 소유자의 3분의 2 동의율과 동별 동의율 2분의 1 이상을 받아야 한다. 하지만 남산타운의 경우 임대동의 동의를 받지 못하다가 필지를 분할해서야 겨우 사업을 진행할 수 있는 여건을 마련한 상태다. 

중구청 관계자는 "임대 동의 리모델링 동의율은 소유주인 서울시(SH공사)의 협조를 얻지 못해 결국 충족하지 못한 것으로 알고 있다"며 "이 때문에 남산타운 측은 해당 임대 동을 필지 분할해 사실상 제척하는 과정을 거친 상태"라고 말했다.   

재건축의 경우 사업에 반대하는 동이 있을 경우 근거법인 '도시및주거환경정비법'에 명시된 '토지분할 특례'가 있어 필지를 분할하는 방법으로 제척할 수 있다. 하지만 리모델링을 규정하고 있는 주택법에는 이같은 규정이 없어 법원 판결을 받아야 사업 속개가 가능한 상황이다. 

이런 현상은 동작구 사당동 신동아5차 아파트에서도 나타났다. 임대 동 1개와 분양 동 3개를 비롯해 총 4개 동으로 구성된 사당 신동아5차는 임대 동의 동의 요건을 얻지 못해 결국 동별 리모델링으로 사업 방식을 추진한 상태다. 동작구청 관계자는 "신동아5차의 경우 임대 동을 제척하기 위해 단지 리모델링이 아닌 동별 리모델링을 추진하고 있는 상황"이라고 말했다. 

이같은 문제 해결을 위해 리모델링 사업에서도 재건축처럼 일부 동의 필지를 분할할 수 있는 법 개정이 추진된다. 업계에 따르면 최수진 의원(국민의힘; 서울 중·성동을)은 리모델링 사업시 특정 동이 반대할 경우 필지를 분할할 수 있도록 하는 '토지분할 특례'를 담은 '주택법' 개정안을 대표 발의했다. 

최 의원실에 따르면 현행 도시정비법은 토지분할 특례가 명시돼 있지만 주택법에는 이 규정이 없어 필지 분할을 하려면 결국 법원 판결을 받아야 분할이 가능하다. 개정안은 도정법의 토지분할 특례를 주택법에 그대로 포함하는 내용을 담고 있다. 최 의원은 "그동안 소수의 부동의나 공공기관의 행정 편의주의적 장벽에 가로막혀 낡은 주거환경을 감내해야 했던 주민들의 재산권을 보호해주는 개정안"이라고 설명했다. 

◆ 임대 동 필지 분할 가능해도 안전문제·사업비 문제 상존…리모델링 활성화 위해 제도 개선 시급

필지 분할이 가능하더라도 임대 동으로 인한 리모델링사업의 난관은 여전하다. 남산타운의 경우 조합설립이 가능해졌지만 서울시 심의 과정에서 공사를 하지 않는 임대 동의 안전문제를 거론할 수 있어서다. 실제로 임대 동을 제척하고 분양 동만 리모델링을 할 때 남은 임대 동의 공사로 인한 소음·진동을 비롯한 안전 문제를 이유로 사업을 우려하는 지적이 나오고 있다. 

서울시 관계자는 "제척된 동을 제외한 나머지 주동을 리모델링할 때 공사과정에서 제척된 동의 안전문제는 서울시 심의 대상은 아니기 때문에 안전문제로 인해 심의에서 사업계획이 반려되지는 않는다"면서도 "다만 심의 가결 조건으로 해당 동의 안전문제 해결 방안을 요구할 수는 있을 것"이라고 말했다. 

이와 함께 리모델링에 소요되는 분담금도 서울시나 SH공사가 납부해야하는 문제가 있다. 리모델링 공사비는 재건축·재개발과 거의 똑같은 만큼 분담금 역시 가구당 3억~5억원 선이 예상된다. 하지만 리모델링사업은 기부채납 규정이 없어 서울시가 임대주택 공사비를 공공기여 형식으로 사업자에게 분담금 처리를 요구할 수도 없다. 이렇게 되면 다른 임대주택 관리·운영에 써야 할 재원을 리모델링에 써야하는 상황이 발생한다. 그런 만큼 서울시의 임대주택 리모델링 동의는 난관이 예상되고 있다. 

서울시 관계자는 "리모델링 임대주택의 사업 동의 문제는 해당 단지의 리모델링 계획에서 임대 거주자의 이주 대책이 있어야 동의할 수 있을 것"이라며 "공사비 즉 리모델링 분담금 문제는 서울시의 임대주택 관리 재원 활용 문제와 직결되는 만큼 단지 마다 다르게 대응할 수밖에 없다"고 말했다. 

이같은 문제가 남아 있을 경우 리모델링을 포함한 전체 정비사업의 행보에도 난항이 예상된다. 서울에서 2000년대 이후 지어진 재개발·재건축 아파트는 모두 임대주택을 보유하고 있어서다. 이들 임대주택 소유주인 서울시가 반대할 경우 사업 추진이 어려울 수 있다. 리모델링 업계 관계자는 "이번 토지분할특례의 리모델링 적용을 시작으로 리모델링에 관한 제도가 정비 되길 기대한다"고 말했다. 

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