[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 정부가 주택 공급 속도전을 선언하고 지난해 8·8 대책에 이어 올해 1월과 8월 잇따라 공급 대책을 내놨지만, "더 오르기 전에 사자"는 추격 매수 심리는 좀처럼 진정되지 않고 있다.

정부가 공급 속도를 높이기 위해 최단기 착공 모델까지 제시했지만 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요한 만큼, 당장 줄어드는 주택 공급량을 메우기에는 역부족이라는 평가다. 공급 절벽 우려가 지속되면서 집값 추가 상승을 기대하는 매수 심리를 꺾기에도 한계가 있다는 지적이 나온다.

◆ 당장 내년이 급한데…대책 효과는 2030년 이후

21일 관련 업계에 따르면 정부가 8·13 대책을 통해 2030년까지 23만가구 이상을 추가 공급하고 착공 시점을 앞당기는 '최단기 착공 모델'을 제시했지만, 아직 시장에서 체감할 만한 공급 효과로 이어지지는 못하고 있다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 8월 첫째 주(8월 3일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭이 0.25%에서 0.26%로 확대됐다. 8월 들어서도 서울 집값의 상승세가 이어지는 가운데 강북권과 경기도가 상대적으로 강한 상승 흐름을 보이고 있다.

세제개편 발표 이후인 8월 2주 차(8월 10일 기준) 조사에서는 상승 폭이 0.21%를 기록하며 전주 대비 0.05%p 축소됐으나, 키 맞추기 장세에 따른 조정이라는 평가가 나온다.

실제 그간 상승을 주도하던 강남구와 서초구 등 핵심지에서는 이재명 정부의 세제개편안 발표 경계 심리와 단기 급등에 따른 피로감으로 관망세가 짙어졌으나 강북권의 중랑구, 성북구, 서대문구, 은평구 등 중저가 아파트가 밀집한 지역은 오히려 강세를 이어가며 시장의 상승세를 떠받쳤다.

서대문구는 전 주 0.14%에서 0.24%로, 은평구는 0.09%에서 0.15%로 상승 폭이 크게 확대되었다. 이는 핵심 지역 진입이 좌절된 실수요층이 상대적으로 가격 접근성이 높은 외곽 지역으로 대거 이동하며 매물을 소진시킨 결과다. 결국 매수 심리가 꺾였다기보다는 한강벨트에서 외곽으로 분산됐다는 평가다.

연이은 정부의 부동산 대책에도 시장의 반응이 시큰둥한 이유는 줄어드는 공급량과 관련 있다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만7600가구로 전년 대비 26% 급감한다. 나아가 내년인 2027년에는 1만7000가구 선으로 곤두박질치며 최근 5년 평균치의 절반에도 미치지 못할 전망이다.

정부의 최단기 착공 모델을 적용해 남양주나 광주 등 신규 택지를 개발하더라도 실제 착공은 빨라야 2029년 하반기에나 가능하다. 아파트 준공 후 거주민이 입주하는 시점은 2032년 이후가 될 공산이 크다. 반 토막 난 입주 물량을 메워줄 물리적 대안이 이번 대책에는 전무하다는 분석이다.

◆ 2030세대 매수세 활활…은평구 중심 풍선효과

단기적인 공급 공백이 20·30대의 매수세 확대로 이어지고 있는 것으로 풀이된다. 부동산 플랫폼 직방이 대법원 등기정보광장의 서울 집합건물 생애최초 매수 통계를 분석한 결과, 지난 7월 서울 집합건물 생애최초 매수 건수는 7547건으로 4년 8개월 만에 최고치를 기록했다.

이 가운데 20·30대의 매수 비중은 68.8%에 달했다. 상대적으로 자금력이 부족한 청년층이 정책 모기지 등 규제 완화 수단을 활용해 내 집 마련에 나선 것으로 풀이된다.

이들의 매수세는 수십억원을 호가하는 핵심지보다는 9억원 이하 매물이 남아 있는 외곽 지역에 집중됐다. 7월 은평구의 생애최초 매수 건수는 841건으로 두 달 만에 1.9배 급증하며 서울 25개 자치구 가운데 가장 많았다.

특히 은평구는 전체 거래량이 줄어드는 상황에서도 호가가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 신고가 거래 비중도 4개월 연속 가파르게 상승하면서 매도자 우위의 시장 흐름이 나타나고 있다.

결국 현재 가진 자금으로 빠르게 매수할 수 있는 서울 외곽 지역으로 청년 세대의 매매가 이뤄지는 모양새다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "청년층이 그 지역이나 비아파트를 적극적으로 선호해서 매수하는 것이 아니라, 현재 가진 자금과 대출 여력으로 살 수 있는 집이 그곳뿐이기 때문"이라고 지적했다.

또한 아파트를 공장에서 찍어내듯 단기간에 신규 공급할 수 없는 물리적 한계를 지적하는 목소리도 나온다. 단기간에 공급이 어려운 상황에서는 기존 재고 주택의 유통망을 뚫어주는 세제 개편이 시급하다는 것이다.

서 교수는 "당장 아파트를 뚝딱 지어낼 수 없는 상황에서는 결국 재고 주택들이 시장에 공급될 수 있도록 길을 터줘야 한다"며 "현재 시장은 세금 부담 탓에 부동산을 팔지도, 사지도 못해 물건 자체가 나오지 않는 진퇴양난의 국면"이라고 진단했다.

그는 이번 8·13 대책을 비롯한 현 세제 구조에 대해 "보유하지도 말고 팔지도 말라는 식의 정책"이라고 강하게 비판하며 "근본적인 수급 불균형을 해소하려면 양도소득세를 대폭 줄이고 보유세를 높여 다주택자의 매물이 자연스럽게 시장에 출회되도록 유도해야 한다"고 강조했다.

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