[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 전월세 품귀 현상이 갈수록 심화하는 가운데 정부가 비아파트 공급 확대에 속도를 내면서 침체된 빌라·다세대 시장에 온기가 돌 수 있을지 주목된다.

아파트 전월세 물량이 줄면서 상대적으로 주거비 부담이 낮은 비아파트로 수요가 이동할 가능성이 있다. 다만 아파트 선호가 여전한 데다 비아파트 공급이 계획대로 확대될지도 불확실해 정책 효과를 지켜봐야 한다는 분석이 나온다.

◆ 연초 대비 20% 감소한 수도권 전월세 물량

21일 부동산업계에 따르면 수도권 전월세 물량은 이날 기준 6만5734건으로 올해 1월 1일(8만2293건)과 비교해 20.1% 감소했다.

서울은 같은 기간 4만4424건에서 3만8037건으로 14.4% 줄었다. 경기도는 3만1479건에서 2만3074건으로 26.7%, 인천은 6390건에서 4623건으로 27.7% 급감했다. 

전월세 물량이 줄어든 데에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 실거주 의무 강화로 세제 부담이 커지자 전월세 물량을 내놓던 집주인들이 실거주로 돌아선 것이 원인으로 꼽힌다.

특히 지난 3일 정부가 발표한 세제개편안으로 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지면서 매물 잠김 현상은 이어질 것으로 예상된다.

신규 주택 물량 감소도 원인으로 거론된다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 전국 주택 착공 물량은 총 27만2685가구로 전년(30만5331가구)보다 10.7% 감소했다. 2022년과 2023년에는 각각 38만3000가구, 24만2188가구를 기록했다.

◆ 비아파트 수급 확대 카드 꺼낸 정부...낮은 선호·대출 규모에서 한계 

전월세 물량 감소에 대응해 정부는 비아파트 공급 활성화와 수요 확대에 나서고 있다.

금융위원회는 지난 13일 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에서 만 39세 이하 청년을 대상으로 한 '청년미래보금자리론'을 내년 출시한다고 밝혔다. 보금자리론은 3%대 저금리이며 4억원 이하 전용면적 85㎡ 비아파트를 대상으로 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용한다.

공급 확대를 위한 대출과 규제 완화도 이뤄진다. 비아파트 공급을 위한 사업자 대출에서 LTV는 최대 60%까지 확대한다. 

다세대·다가구 주택은 건축면적과 층수 제한을 완화하고, 오피스텔을 포함한 소형 신축 일반주택 구입시에는 세금 산정에서 주택수를 제외하는 특례도 연장한다.

정부가 비아파트 수급에 집중하는 데는 아파트에 비해 단기간 공급 효과를 낼 수 있고, 전월세 거래에서 비아파트 비중이 큰 것이 이유로 거론된다. 실수요자 아파트 전월세 수요를 비아파트 매매로 돌려 수요를 줄이려는 의도로 보인다.

정부 대책에도 실수요자 대다수가 아파트 선호가 크고, 전세사기로 인한 비아파트에 대한 불안감이 남아있으며 아파트에 비해 환금성과 거래 등에서 한계가 있어 수요 유입이 크지 않을 것이란 분석이 나온다. 

국토연구원이 지난 3월 발간한 '비아파트 소유 기피 현상과 주거정책 과제' 보고서에 따르면 생애최초 주택 구매시 선호 주택 유형을 묻는 조사에서 응답자 79.7%가 아파트라고 답했다. 20대와 30대에서는 각각 71.8%, 78.2%를 기록했다.

서울 등 주요 지역에서 비아파트 가격이 크게 오른만큼 실수요자들이 보금자리론을 통해 수요 진작에 한계가 있다는 분석도 나온다. KB부동산에 따르면 지난 7월 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억5813만원으로 청년미래보금자리론 대상 주택 기준인 4억원에 육박한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존 수요억제 대출규제 틀이 유지되고 있는 상황에서 전월세 시장 안정 해법을 찾기 어렵다"면서 "비아파트로 보금자리론 주택을 명시한 것은 청년들에게 비아파트만 매수하라는 것이어서 반발이 생길 수 있고 아파트로 확대하면 대출규제 틀이 흔들리게 된다"고 말했다.

공급 여건이 개선되더라도 실수요에 맞는 입지에 공급이 이뤄지지 않는다면 시장 안정 효과가 나타날 수 없다는 의견도 나온다. 

송승현 도시와경제 대표는 "청년 대상 대출 확대를 하더라도 서울 중심지에 실거주 가능한 비아파트 구매는 어려워 서울 외곽 지역에 한해서만 효과가 있을 것"이라면서 "대책 발표로 비아파트 공급여건 개선 효과가 있겠으나 수요가 있는 곳에 공급이 이뤄져야 시장 안정 효과가 나타날텐데 이 부분이 관건이다"고 지적했다.

krawjp@newspim.com