[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 8월 셋째주(17~21일) 건설·부동산 시장에서는 정부가 예고한 7만3000가구+α 규모의 추가 신규택지를 둘러싸고 서울 그린벨트 해제 여부에 관심이 집중됐습니다. 용산공원 주택 공급과 재건축·재개발 규제완화를 놓고 정부와 서울시가 공급 해법에서 엇갈린 가운데, 전세보증금을 공공이 관리하는 전월세 안심신탁도 새롭게 등장했습니다. 국회에서는 도심 유휴부지를 주택 공급에 활용하기 위한 법안이 통과됐습니다. 정부는 모듈러 공공주택 물량을 2만가구로 확대하기로 했습니다.

◆ 용산공원 주택공급 놓고 정부·서울시 정면충돌

정부가 서울 용산공원 일부를 청년·신혼부부 주택 공급에 활용하는 방안을 검토하면서 국토교통부와 서울시의 갈등이 이번 주 부동산 시장의 주요 이슈로 떠올랐습니다. 김윤덕 국토부 장관은 공원 전체를 개발하는 것이 아니라 장교숙소처럼 이미 건축물이 들어서 녹지 기능을 상실한 일부 부지를 제한적으로 활용하겠다는 입장입니다. 오세훈 서울시장은 용산공원 본체는 일부라도 주거용도로 전환해서는 안 된다고 맞섰습니다.

두 사람은 지난 20일 직접 만나 공급 방안을 논의했지만 입장차를 좁히지 못했습니다. 다만 오 시장은 캠프킴과 경리단 부지, 외교부 주차장, 후암동 한국은행 직원숙소 등 주변 국유지를 활용하는 절충안을 제시했습니다. 양측은 공원 보존과 청년·신혼부부 주택 확대 필요성에는 공감하고 추가 협의를 이어가기로 했습니다. 용산국제업무지구 공급 규모 역시 정부는 1만가구, 서울시는 8000가구 수준을 주장하며 이견을 보이고 있습니다.

◆ 다음 신규택지는 어디…서울 그린벨트 다시 도마 위

정부가 8·13 주택 신속공급 방안에서 공개하지 않은 7만3000가구+α 규모의 신규 공공택지를 놓고 서울 그린벨트가 다시 주목받았습니다. 국토부는 서울 강서구와 경기 남양주·광주 등 3곳에서 약 2만7000가구를 우선 공급하고 나머지 신규택지 후보지는 관계기관 협의를 거쳐 조속히 발표할 계획입니다. 이에 앞서 투기 수요를 차단하기 위해 서울 그린벨트와 서울 인접 수도권 그린벨트 503.82㎢를 올해 말까지 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

서울에서는 중구·용산·성동·동대문·영등포·동작구를 제외한 19개 자치구의 녹지가 대상입니다. 서초구 내곡동과 강남구 세곡·자곡동, 수서차량기지, 송파구 방이동 일대 등이 후보지로 다시 거론되고 있습니다. 서울시는 추가 그린벨트 해제에 반대하고 있지만 개발제한구역 지정·해제 권한은 국토부 장관에게 있어 향후 정부와 서울시 협의 결과에 관심이 쏠립니다.

◆ "재건축 풀어 공급" vs "집값 자극 안돼"…규제완화 공방

서울 주택 공급 해법을 놓고 정부와 서울시는 재건축·재개발 규제 완화에서도 시각차를 드러냈습니다. 오세훈 시장은 지난 18일 이재명 대통령이 주재한 국무회의에서 정비사업을 통한 도심 공급을 늘리기 위해 용적률 규제와 임대주택 비율, 조합원 지위 양도 제한 등 관련 규제를 완화할 필요가 있다고 건의했습니다.

이 대통령은 정비사업을 통한 공급 확대 필요성을 검토할 수 있다면서도 규제 완화가 집값 폭등 가능성을 키우는 방향으로 작용해서는 안 된다는 입장을 보였습니다. 국토부도 재건축·재개발을 주요 공급 수단으로 보고 사업기간 단축을 위한 제도 개선 필요성에는 공감하고 있습니다. 기존 주택 철거 과정에서 단기적으로 주택 수가 줄어들고 규제 완화 기대가 가격 상승으로 이어질 가능성이 있는 만큼 추가 검토가 필요하다는 입장입니다.

◆ 전세금 집주인 대신 HUG가 관리…'안심신탁' 첫선

세입자가 전세보증금을 집주인에게 직접 주지 않고 주택도시보증공사(HUG)에 맡기는 새로운 임대차 방식인 '전월세 안심신탁'도 관심을 모았습니다. HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺어 임차인이 보증금을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 운용해 임대인에게 매달 수익을 지급하고 계약 종료 때 임차인에게 보증금을 직접 반환하는 구조입니다. 집주인이 보증금을 직접 보유하지 않아 전세금 미반환 위험을 낮추고 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증 가입 부담도 덜 수 있다는 것이 정부 설명입니다.

HUG는 예치금을 주택공급활성화펀드 등에 운용해 연 4%대 수익을 확보할 계획입니다. 시세 20억원 이하 주택부터 우선 시행하며 소득·자산 제한은 두지 않습니다. 정부는 9월 말 사업공고와 10월 신청을 거쳐 11월부터 계약을 체결하고 연말부터 입주를 지원할 계획입니다. 올해 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택 500가구에도 시범 적용합니다.

◆ 강남은 꺾이고 강북은 뛴다…서울 집값 '극과 극'

서울 아파트값은 상승세를 이어가고 있지만 지역별 흐름은 뚜렷하게 엇갈렸습니다. 한국부동산원에 지난 17일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 올랐습니다. 최근 100주 가운데 가격이 오른 주가 94주에 달하고 지난해 2월 상승 전환한 뒤 79주 연속 오름세를 기록했습니다. 세제개편안 발표 이후 고가주택이 몰린 강남권에서는 변화가 나타났습니다.

서초구는 전주 -0.04%에서 -0.09%, 강남구는 -0.02%에서 -0.05%로 낙폭을 키우며 2주 연속 하락했습니다. 성북구는 0.45%, 중랑구와 서대문구는 각각 0.44%, 중구와 강북구는 각각 0.41% 오르는 등 강북권이 상승세를 이끌었습니다. 지난달 서울 아파트 실거래가격지수도 전월보다 2.50% 올라 최근 5년 사이 가장 큰 월간 상승폭을 기록했습니다.

◆ 노후청사·학교용지도 집 짓는다…공급 6개 법안 통과

도심 내 주택 공급 부지를 확대하고 사업기간을 줄이기 위한 법안들도 국회 문턱을 넘었습니다. 지난 20일 노후청사 복합개발법과 학교용지 복합개발법, 빈 건축물 정비법 등 제정안 3건과 공공주택 특별법·주택법·부동산거래신고법 개정안 3건이 국회 본회의를 통과했습니다. 준공 후 30년 이상 지난 노후 공공청사는 주택과 생활 SOC(사회기반시설)를 결합해 복합개발할 수 있고 장기간 사용되지 않은 학교용지와 폐교에도 공공주택과 생활시설 등을 공급할 수 있게 됩니다.

올해 말 종료 예정이던 도심 공공주택 복합사업 일몰은 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다. 도시형생활주택은 준주거·상업·공업지역에서 500가구 미만까지, 역세권은 지방정부 조례를 통해 700가구 미만까지 공급할 수 있도록 규모가 확대됩니다. 장기간 활용되지 않는 비주택 공공개발토지를 주택용지로 전환하기 위한 재구조화 절차도 새로 도입됩니다.

◆ 공장에서 아파트 만든다…모듈러 공공주택 2만가구 확대

정부가 공장에서 구조물을 제작한 뒤 현장에서 조립하는 모듈러 공법을 주택 공급 속도를 높일 핵심 수단으로 키우면서 건설업계의 관심도 커졌습니다. 정부는 2027~2030년 LH 등의 모듈러 공공주택 발주물량을 기존 1만2000가구에서 2만가구로 늘리고 연평균 발주 규모도 3000가구에서 5000가구로 확대합니다. 모듈러 공법은 현장 기초공사와 공장 제작을 동시에 진행할 수 있어 일반 공법보다 공사기간을 통상 30%가량 줄일 수 있습니다.

현재 공사비는 일반 공법보다 약 30% 높아 가구당 약 7000만원의 추가 비용이 발생하는 것으로 추산됩니다. 정부는 2030년까지 추가 공사비의 약 절반을 재정으로 지원해 대량생산 기반을 만들 계획입니다. LH 의왕초평 A4블록에는 22층, GH 하남교산 A1블록에는 25층 규모의 고층 모듈러 주택이 추진되며 기술·품질 기준과 발주제도를 정비하기 위한 모듈러 특별법 제정도 추진됩니다.

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