[뉴스핌=노종빈 기자] 최근 글로벌 각지에서 선진국과 신흥국을 막론하고 동시다발적으로 부동산 가격 버블에 대한 우려가 높아지고 있다.

미국과 중국의 경우 부동산 거품은 경제 상황에 따라 글로벌 시장 흐름에 영향을 줄 수 있는 직접적인 원인으로 지목된다.

당장 미국 연방준비제도의 테이퍼링 실시와 중국의 경제정책 및 산업구조 조정 등의 불확실성에 따라 유럽과 신흥시장, 자원개발 국가들의 경제상황도 큰 영향을 받게 돼 있는 게 현실이다.

부동산 버블이 문제가 되는 것은 수년간 유지돼 온 기존 저금리 양적완화 흐름이 반전할 경우, 부동산 시장발 위기 징후가 금융시장 전반을 뒤흔드는 불안으로 확산될 수 있다는 우려 때문이다.

<사진: 신화통신/뉴시스>

일단 미국과 중국 부동산 시장은 최근 전망이 불투명한 혼조세를 보이고 있다.

미국 부동산 경기는 지난달 혹한과 폭설로 꽁꽁 얼어붙은 상황이다. 전미주택건설협회(NAHB)는 1월 56에서 2월 46으로 무려 10포인트나 뚝떨어지면서 향후 전망은 급격히 불투명해졌다. 일단 이는 지난해 5월 이후 가장 낮은 수치다.

주택시장지수는 부동산 시장 경기를 보여주는 지표로 기준치인 50을 중심으로 이를 넘어서면 부동산 경기 호전을 의미한다.

따라서 2월 수치는 지난 1월 호전 상황에서 예상 밖의 급격한 후퇴 움직임을 나타낸 것이다.

최근 미국 주요도시에서 이어진 혹한과 폭설이 주택시장지수 하락의 주된 요인으로 지목되고 있다.

전문가들 가운데는 지표 악화에도 낙관적인 시각이 제기되고 있다. 조나단 그레이 블랙스톤 글로벌부동산 부문 대표는 "미국의 경제가 점진 개선됨에 따라 개선조짐을 보이고 있다"고 지적했다.

그는 현 상황이 지난 2007년 주택가격 버블 상황의 재현이라기보다는 시장 회복 국면에서의 가격 상승이 나타나고 있다고 설명했다.

그레이 대표는 "주택은 물론 호텔이나 물류센터, 쇼핑몰 등이 경기 회복세를 보이고 있다"며 "시장이 과열된 것은 아니며 여전히 시장에서도 가격대비 괜찮은 매물을 구할 수 있는 상황"이라고 풀이했다.

반면 중국의 경우 과열양상이 지속되고 있다. 중국 주택가격은 13개월 연속 상승세를 지속하고 있다. 다만 일부 대도시를 중심으로는 가격이 소폭 떨어지면서 반전 가능성도 보이고 있다.

1월 베이징 주택가격은 전년대비 14.7% 올라 12월 16.0%보다 낮은 상승세를 보였다. 상하이도 직전월 18.2%보다 낮은 17.5% 상승률을 기록했다.

중국의 경우 주택가격 상승세는 지속되고 있지만 중국 정부의 부동산 규제 강화에 따라 주요 대도시들의 주택가격 상승률은 지난해 말부터 다소 완화돼 가격 안정 신호를 내보이고 있다는 지적이다.

◆ 유럽, 디플레이션 부각…부동산 버블 논란·긴장감 지속

유럽 주요국 부동산 시장의 경우 그동안 저금리 상황과 양적완화 등을 통한 자산가치 상승의 안정적 수혜를 누려왔다.

하지만 최근 유로존 디플레이션 우려에 따라 부동산 버블이 무너지게 되면 새로운 금융시장 불안 요인이 부각될 수 있다는 관측이 나오고 있다.

지난달 경제협력개발기구(OECD)가 유럽의 물가하락(디플레이션) 위험을 경고한 데 이어 지난 23일에는 국제통화기금(IMF)이 유로존의 낮은 인플레이션으로 인해 새로운 리스크가 출현할 수 있다고 경고했다.

이에 따라 그동안 상승세를 보였던 독일과 영국에서의 부동산 버블이 예상보다 빠르게 반전할 수 있다는 우려가 부각되고 있다.

2월 런던 등 영국 주요 도시 집값은 1년만에 11.2% 상승했고 전국 집값도 같은 기간 6.9% 상승했다. 이 상승률은 지난 2007년 11월 이후 6년 3개월만에 가장 높은 수준이다.

독일의 집값도 지속적인 강세를 보이고 있다. 분데스방크는 지난해 독일 125개 도시에서 주거용 부동산 가격이 전년대비 6.25% 올랐다고 밝혔다.

그동안 저금리 상태가 지속되면서 이를 기반으로 유럽 주요국의 자산 가치도 강세를 보였으나 향후 디플레이션 전망이 유력하다면 부동산 시장 흐름도 반락할 수 있다.

문제는 버블 붕괴 시점에서의 금융시장 혼란에 대한 유동성 측면의 대책이 요구될 것이라는 점이다.

하지만 현재까지 영국과 독일 정책당국은 주택시장의 버블 가능성을 높지 않게 보고 있다.

마크 카니 영란은행 총재는 “주택활동이 여전히 역사적 평균보다는 저조한 편”이라고 말했다. 독일 중앙은행인 분데스방크도 “독일 집값 상승세가 금융 안정성을 위협할 정도는 아닐 것”이라고 평가했다.
                                                                                                                                  
◆ 브라질·호주, 해외자금 유입 끊겨…실질 타격 가능성

브라질과 호주, 캐나다 등 자원대국의 경우 실질적인 부동산 버블의 붕괴 우려가 가장 심각하게 제기되고 있는 국가들이다.

호주와 브라질의 경우 글로벌 경기 둔화로 인해 해외 투자자금 유입이 급감하면서 현지 부동산 시장도 수요 부족에 따른 조정 양상을 진행하고 있다.

캐나다 역시 자원개발 산업을 제외하면 이렇다 할 경제 성장엔진이 부족해 호주, 브라질과 비슷한 구조의 자산시장 흐름을 보이고 있다.

특히 호주의 경우 인구 감소에 따른 거래 감소 가능성과 함께 중국발 부동산 매입 수요 감소 가능성이 부각되고 있다.

해리 덴트 베인앤컴퍼티 연구원은 "호주 부동산 시장은 상승 요인에 비해 하락 요인이 압도적으로 많다"며 "주택 구입연령인 28세에서 41세의 소득수준이 시드니의 고급 주택 가격을 감당하기 어렵다면 집값은 떨어질 것"이라고 말했다.

호주의 주택가격은 평균소득의 10배 수준에서 움직이고 있다. 이는 지난 2007년 미국 서브프라임 모기지 사태 당시 버블 논란이 제기됐던 미국 캘리포니아주의 주택가격 수준과 유사한 것이다.

미국의 주택가격 버블은 지난 2000년부터 상승하기 시작해서 2007년 초를 정점으로 55% 가량 하락했다.

최근 노벨상 수상자인 로버트 실러 예일대 교수는 남미 최대 경제대국인 브라질 부동산 시장의 버블을 우려하고 있다.

전문가들에 따르면 브라질 주택가격은 지난 2008년 이후 3배 상승했다.

이는 부동산 임대가격 상승률보다 가파른 속도다. 이 때문에 40% 정도 하락할 것이라는 관측이 나온다.

닐 셰링 캐피탈이코노믹스 신흥시장담당 수석 이코노미스트는 "브라질 주택가격은 50% 가까이 고평가돼 있다"고 지적했다.

캐나다에서도 최근 자산가격이 가파르게 오른 서부를 중심으로 부동산 가격 거품 가능성이 지적되고 있다.

최근 '닥터둠'으로 불리는 시장비관론자 누리엘 루비니 교수는 "캐나다 부동산 시장이 대단히 고평가 돼 있기 때문에 향후 급격한 조정이 불가피할 것"이라는 지적을 내놓기도 했다.

캐나다 주택협회에 따르면 지난해 캐나다 주요 도시의 주택가격은 지난 1년동안 9.5% 상승했다.

최근 1년간 서부 지역 빅토리아의 주택가격이 16.6% 상승한 것을 비롯, 토론토와 밴쿠버 등 대도시 지역의 주택가격은 각각 9.1%, 8.5% 상승했다.

데이비드 로젠버그 글러스킨셰프 수석이코노미스트는 "캐나다 정부의 연착륙 노력이 어느정도 나타나고 있는 상황인 것은 맞다"고 지적했다.

일단 짐 플래허티 캐나다 재무장관은 금리를 현 수준에서 지속하면서 부동산 버블을 방어하는 정책에 주력하고 있다.

◆ 亞신흥국, 테이퍼링 지속…추가 타격 가능성

싱가포르를 비롯한 동남아시아 주요국가들의 부동산 버블 역시 최근 미국 연준의 테이퍼링에 따른 외국자본 유출 가능성으로 인해 크게 불안정할 수 있다는 관측이 나오고 있다.

이들 국가들은 외자 유입의 수혜를 기록하고 있었으나 테이퍼링 실시로 인해 시장 충격이 우려되고 있다는 지적이다

DBS홀딩스는 올해 싱가포르의 주택 가격은 10%~15% 하락할 것이라고 전망했다.

하지만 이에 대한 반론도 만만찮다. 먼저 싱가포르의 1600억미국달러(약 171조4400억원) 규모의 부동산 담보대출은 전체 주거용 부동산 시가총액의 24.2%에 불과하다.

마이클 징크 씨티그룹 동남아시아 영업부문 대표는 "싱가포르 부동산 시장이 경착륙할 것이라는 논리는 설득력이 부족하다"면서 "전체 가구의 90%가 자가소유 주택에서 거주하는 상황에서 거품이 발생하기 어렵다"고 말했다.

이 가운데 최근 싱가포르 주택 가격은 지난해 4분기에 전기대비 0.9% 하락, 7분기만에 첫 하락을 기록했다.

주된 배경은 정부가 부동산 투기를 억제하기 위한 정책으로 지난 2009년부터 규제 강화와 증세 등을 도입하면서 거의 2년만에 처음으로 하락한 것이다.

싱가포르 주택 가격은 지난 2008년 금융 위기 직후 최저치로 급락한 뒤 저금리 정책에 힘입어 지난 2009년 중반 이후 5년만에 61% 상승한 상황이어서 가격 조정 가능성이 제기되고 있다.

징크 대표는 "싱가포르 국민의 대다수가 정부건축 아파트에 살고 있다"며 "또한 이미 많은 가구들이 주택담보대출을 완납한 상황"이라고 지적했다.

정부 자료에 따르면 싱가포르 가구의 약 82%는 소위 주택개발위원회 아파트에 거주하고 있다. 이 때문에 부동산 가격 하락은 정부의 가격 통제 정책의 효과이지 버블이 붕괴하기 때문이 아니라는 지적이다.

정부는 부동산 매매관련 세제를 강화하고, 동시에 주택 구입자에 대한 추가 대출 설정 규모도 제한했다. 지난해 6월부터는 싱가포르 중앙은행 부동산 담보 대출시 은행들이 개인의 월별 상환금액이 소득의 60% 를 초과하지 않도록 하고 있다.


[뉴스핌 Newspim] 노종빈 기자 (untie@newspim.com)