[뉴스핌=김선엽 기자] "강남 4구 쪽에 상가를 많이들 가지고 있는데 최근 보유세의 현실화가 무섭다. 과거와는 다르게 공시지가 상승률이 연 10%에 이른다." 

정화삼 신한PWM 서울파이낸스센터 PB팀장은 최근 자산가들의 부동산 사랑에 브레이크가 걸렸다고 전했다. 

정부가 공시지가를 차츰 현실화하는데다 최근 저금리 기조가 끝날 가능성이 커짐에 따라 수익형 부동산의 매력도가 떨어지고 있다는 분석이다. 이에 실물 부동산을 대신해 부동산 펀드와 리츠 상품이 인기를 끌 것이라고 전망했다. 

실물 부동산에 대한 부자들의 무조건적 '짝사랑'에 변화가 생긴 것은 공시지가가 최근 가파르게 상향 조정된 영향으로 해석했다. 

◆공시지가 현실화와 금리 상승이 바꿔놓은 부동산투자 지형도

정 팀장은 "부동산을 보유할 때 가장 큰 장점은 금융자산과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 매긴다는 것"이라며 "공시지가는 통상 실거래가의 70% 수준에 불과했는데 최근 정부가 이것을 현실화함에 따라 보유 부담이 늘어났다"고 설명했다. 

특히 대부분 자산가가 최고 상속세율 50%에 걸리기 때문에 공시지가가 올라가면 추후 내야할 세금이 고스란히 증가한다. 

그는 "피상속인이 사망한 후에 내야 하는 세금이 크게 증가하기 때문에 최근 사전증여를 활발하게 한다"고 전했다. 이어 "따라서 과표가 오르기 전에 매매를 통해 현금화를 진행하는데 최근 수익형 상가의 가격이 많이 오르면서 두드러진 현상"이라고 강조했다.

저금리 시대가 끝나간다는 전망도 상가 투자에서 손을 떼게 만드는 이유다. 얼마 전까지만 해도 공실률이 낮은 랜드마크 지역의 수익형 상가는 저금리 기조에 힘입어 인기가 식을 줄 몰랐다. 

하지만 매매가격의 상승세에 비해 임대료의 상승 속도는 이에 미치지 못하는 것이 보통이다. 그러다보니 투자금 대비 수익률은 자꾸 떨어졌다. 저금리 시대에는 낮은 수익률도 용납이 됐지만 금리가 앞으로도 계속 상승한다면 매력도가 떨어질 수밖에 없다. 

정 팀장은 "3년 전에는 똑같은 임대료로 6% 정도 수익이 나왔는데 부동산 가격이 30% 이상 올라가니 이제는 4%도 간당간당하다"며 "시장금리가 1%대 초반에서 유지되면 몰라도, 시장금리가 2% 위로 올라가면 정기예금 금리와 부동산 임대수익률의 차이가 줄어든다"고 지적했다.

이어 "부동산은 보유세 부담이 있고 관리 비용이 드는데다가 공실 관리도 해야 한다"고 말했다. 

따라서 앞으로는 국내외 부동산을 대상으로 한 부동산펀드와 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 대한 관심이 증가할 것이라고 내다봤다. 

신한금융그룹은 올해만 해도 인사동 쌈지길, 영등포 타임스퀘어 등 5~6개의 부동산 사모펀드를 은행 고객에게 선보였다. 물론 부동산 시장이 침체를 겪으면 부동산 펀드도 영향을 받는다. 따라서 안전하면서도 엑시트(자금회수) 원활한 상품을 고르는 지혜가 중요하다. 

그는 "누군가는 임대를 반드시 해야 하는 상황이고 그것이 장기간 유지될 수 있는 알토란 부동산에 대해 기관이 일정부분 지분에 참여를 하고 고객과 수익을 공유하는 형태의 부동산 상품이 꾸준히 늘어날 것"이라고 내다봤다.

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)