[뉴스핌=오찬미 기자] 집값 상승을 이끌어온 재건축, 재개발 지역의 집값이 대폭 조정될 전망이다.

전문가들은 정부가 오는 3일부터 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 관리하는 3단계 초강력 카드를 꺼내들자 그동안 투기수요가 과열된 지역을 중심으로 집값이 안정되는 효과가 있을 거라고 평가했다.

빠르면 2주 후부터 시행되는 금융규제도 부동산 투기수요를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 개편하는 강력한 '한 방'이 될 거라는 해석이다.

2일 관계부처가 합동으로 발표한 '8·2 부동산대책'에 대해 젼문가들은 '초강력' '역대급' 이라고 평가하면서 집값이 확실히 조정될 것으로 예상하고 있다.

강남 재건축과 분양시장이 뜨거운 열기를 내뿜자 주택시장이 과열 양상을 보이고 있다. 강남 대치동 일대 모습.<사진=삼성물산>

업계 관계자는 "과거 참여정부 당시 도입됐던 규제 내용이 상당수 포함됐다"며 "일부 규제는 보다 강화된 역대급 규제다"고 설명했다.

또 다른 업계 전문가는 "틈새없는 초강력 대책"이라며 "과열됐다고 평가된 재건축 아파트는 상승분을 반납할 정도로 가격이 떨어질 것"이라고 예상했다.

먼저 집값 상승을 이끌어 온 재건축 지역에서는 예정대로 오는 2018년 1월부터 초과이익환수제가 시행되고 조합원 지위 양도가 더 엄격해진다.

오는 3일부터 ▲서울 전 지역과 ▲경기 과천시 ▲세종시(행정중심복합도시 건설예정지역)는 투기과열지구로 새롭게 지정된다.

이중 ▲강남 ▲서초 ▲송파 ▲강동 ▲용산 ▲성동 ▲노원 ▲마포 ▲양천 ▲영등포 ▲강서 11개구와 ▲세종시 행정도시 건설예정지역은 투기지역으로 중복 지정해 한 단계 강도 높은 관리가 이뤄진다.

이밖에 ▲서울 전 지역과 ▲과천 ▲성남 ▲하남 ▲고양 ▲광명 ▲남양주 ▲동탄2를 비롯한 경기 7개시 ▲부산 7개구 ▲세종시는 지난해 '11·3부동산대책'과 올해 '6·19부동산대책'에서 지정한 조정대상지역이 유지된다.

투기과열지구에서는 청약규제, 재건축 주택 공급 수 제한을 비롯해 조합원 지위 양도 제한과 오피스텔 전매제한까지 '초강도 종합대책'이 적용된다. 

특히 재개발 지역에서는 조합원 분양권의 전매 금지와 분양 재당첨이 5년간 금지되는 안이 새롭게 포함돼 투기수요가 억제될거라 평가되고 있다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "정부가 재건축 정비사업 규제에서 한 발 더 나아가 재개발 정비사업 입주권과 재당첨까지 제한하면서 풍선효과를 완전히 차단할 것"이라고 설명했다. 

다만 한 업계 관계자는 "내년 1월 양도분부터 입주권을 제한할 것으로 예상돼 올 하반기에 수요가 몰릴 수 있다"고 내다봤다.

3억원 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서를 제출해야 하고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 대출만기에 상관없이 40%로 강화되는 것도 부담으로 작용할 전망이다. 

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "전방위 대책으로 집값 안정효과가 크게 나타날 것"이라고 평가했다.

투기지역에서는 양도소득세와 금융규제까지 강화돼 다주택자들의 세금부담이 대폭 늘어날 전망이다. 

오는 2018년 4월부터 2주택 이상 소유자에게 일반 양도소득세율(6~40%)에 더해 10~20%에 달하는 양도세율이 더 부과되고 10~30%에 달하는 장기보유특별공제는 중단된다. 주택담보대출도 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한된다. 

전문가들은 양도소득세와 금융규제 강화는 부동산 투기를 어렵게 하는 '강력한 한 방'이라고 소개했다.

권일 팀장은 "다주택자에 대한 양도세 중과는 과도하게 주택을 구입하는 수요를 차단하는 효과가 클 것"이라며 "투기수요를 막게되면 주택가격 급등을 방지할 수 있을 것"이라고 말했다.

박원갑 전문위원도 "다주택자 양도세 중과에 더해 비과세거주요건까지 부활해 갭투자를 원천 봉쇄할 것으로 예상된다"며 "막연한 투자보다 거주가치를 중시하는 주택 새 트렌드가 예상된다"고 해석했다. 

정부는 지난 6.19대책에 이은 2단계 시장 안정화 조치로 주택시장이 실수요자 중심으로 관리되도록 한다는 방침이다.

전문가들도 투기수요를 억제하게 되면 장기 무주택자에게 혜택이 돌아갈 것이라고 전망한다. 

박원갑 위원은 "가점제 물량이 대폭 늘어나게 되면 장기 무주택자들은 기존 매매보다 분양시장을 노크하는 게 더 유리할 것"이라며 "앞으로는 역세권 새아파트를 중심으로 수요가 몰릴 것이다"고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)