[뉴스핌=김지유 기자] 정부가 8월 2일 발표한 부동산 대책의 핵심은 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째는 집을 실거주용으로 한 채만 갖거나, 여러 채를 보유해 임대를 주려면 '전문 임대업자'로 등록하라는 것. 둘째는 수요가 과열된 서울과 주요 수도권 지역에 집을 마련하려면 각종 불이익을 감수하라는 것.

지금까지 발표된 부동산 규제대책 가운데 가장 강력하다는 평가를 듣는 8·2 대책. 이에 따라 주택 투자전략을 바꾸는 것이 불가피해졌다.

◆정부가 권장하는 '임대업' 주택 재테크 신주류로 부상

향후 변화될 주택시장에서 효과적인 재테크 방식은 뭘까? 정부가 금지하는 단타 매매차익이 아니라 임대수익을 노리는 방안이 떠오른다. 지금까지는 주택을 구매해 일정 기간 보유하면서 임대를 줬다가 매매가격이 급등했을 때 팔아 차익을 얻는 방법이 일반적인 투자전략이었다. 하지만 집을 여러 채 보유하고 있다면 앞으로는 임대사업으로 전환하는 게 낫다. 주택임대사업자로 등록하라는 것이다.

임대사업의 수익률은 연 4~5%를 유지한다. 지역에 따라 공실이 심하거나 갭투자 형태로 임대를 줄 경우 높은 매맷값 때문에 3% 미만 수익률을 보이기도 한다. 하지만 일반적인 원룸이나 투룸, 오피스텔 같은 경우 대부분 연 4~5%가량의 수익률을 얻을 수 있다. 정부가 추진하는 전월세 상한제도 전셋값 상승을 막는 데 초점을 맞추고 있는 반면 월세는 큰 폭의 변화가 없을 전망이다.

전문가들도 다주택자라면 임대주택으로 등록하는 것이 낫다고 권유한다. 특히 향후 부동산시장 열기가 가라앉지 않아 정부가 '보유세' 카드를 들고 나올 경우 임대주택으로 등록하지 않으면 더 큰 불이익을 받을 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지금까지는 다주택자의 임대주택 등록에 대한 인센티브만 있었지만 이번 대책에 따라 앞으로는 불이익이 함께 주어지게 됐다"며 "특히 3주택 이상을 보유했다면 임대주택으로 등록하는 것이 유리할 것"이라고 말했다.

◆풍선효과 노려라...안양·구리·부천 등 '유망'

투자 지역도 바꿀 필요가 있다. 지금까지 부동산 투자 수요가 높았던 서울과 경기도 주요 지역(과천·판교 등)에서 벗어나 부동산 규제대책이 적용되지 않는 지역에 투자하는 것도 방법이 될 수 있다.

청약조정대상지역에서는 아파트 분양권 전매 시 양도소득세율 강화(50%)나 금융권 대출 가능 비율이 감소하는 등의 불이익을 감수해야 한다. 이런 불이익을 감수하기 싫다면 규제 지역이 아니지만 여전히 투자가치가 있는 수도권 주요 지역으로 눈을 돌리는 것도 방법이 될 수 있다. 특히 수도권 지역 가운데 경기도 안양, 부천, 의왕, 구리 등이 8·2 대책에 따른 수혜지로 부상할지에 관심이 쏠린다.

부동산업계에 따르면 수도권 지역 가운데 투기지구, 투기과열지구, 청약조정대상지역으로 지정되지 않은 경기도 안양(평촌), 수원(광교), 의왕, 부천, 인천(송도), 구리 등에 일부 투자 수요가 몰릴 수 있다는 전망이 나오고 있다.

이들 지역 가운데 평촌신도시는 과거 '버블세븐'으로 지목될 정도로 높은 집값 상승률을 보였다. 의왕은 경기 뉴타운이 유일하게 사업을 추진한 곳으로 향후 지역 가치가 크게 달라질 전망이다 송도신도시는 경제자유구역으로 개발돼 임대주택과 소형주택이 극히 적은 곳이라 경인지역의 새로운 주거중심지로 자리잡을 전망이다. 경기도가 '명품신도시'로 개발한 광교도 마찬가지. 구리는 높은 서울 강남권 접급성으로 서울 출퇴근 수요가 '득실'한 곳이다.

실제 최근 아파트 매매가격도 계속 오르고 있다. 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 안양 0.25%(평촌 0.19%), 의왕 0.13%, 구리 0.11%, 인천 0.10%, 수원 0.06%(광교 0.27%), 부천 0.04%(중동 0.06%) 수준으로 아파트 매매가격이 올랐다.

한 대형건설사 관계자는 "8·2 대책의 규제를 피한 지역에 투자 수요가 몰리는 풍선효과가 일어날 가능성도 있다"며 "청약조정대상이나 이번에 새로 분양권 전매 제한이 걸린 지역이 아닌 곳에 투자 수요가 주목할 수 있다"고 내다봤다.

◆평촌등 인기 이어질 것. 투기과열지구 지정이 관건

청약 열기도 뜨겁다. 지난 5월 공급된 안양 명학역 ‘유보라 더 스마트’는 평균 3.3 대 1, 최고 13 대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이 단지 3.3㎡당 평균 분양가는 1350만원대였다. 평균 1.72 대 1을 기록한 부천 중동 ‘효성해링턴 플레이스’(지난 4월 분양)는 3.3㎡당 평균 분양가가 1420만원으로 책정돼 공급됐다. 지난해 11월 분양된 의왕 ‘백운밸리 효성해링턴 플레이스’도 평균 29.5 대1, 최고 122 대 1의 청약경쟁률을 보였다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1300만원 중후반대였다. 구리 역시 탄탄한 분양실적을 보이고 있다. 지난달 대림산업이 분양한 수택동 'e편한세상 구리수택'은 최고 8.05 대 1의 청약경쟁률을 보이며 1순위에서 전 주택형이 청약을 마쳤다. 그리고 정당계약 시작 4일 만에 100% 계약을 끝냈다.

올 하반기 이후 알짜 물량으로 분류되는 신규 분양도 예정돼 있다. 우선 안양에서는 삼성물산이 만안구 비산동 비산2지구에서 재건축 아파트 1199가구를 올 연말 또는 내년 초 공급할 예정이다. 의왕에서도 대규모 재개발 아파트 공급이 예정돼 있다.

부천의 경우 올 하반기 중 괴안동과 송내동에서 재개발 아파트 921가구와 832가구를 각각 공급할 예정이다. 그동안 간간이 이뤄진 분양 실적으로 미루어 이들 지역 신규 분양은 어느 정도 인기를 끌 것으로 예상된다.

주택 매매거래에서도 8·2 대책에 따른 타격은 크지 않을 것으로 보인다. 경기도 안양 평촌역 주변 A공인중개사는 "일단 휴가철이라 분위기가 조용하지만 휴가가 끝나봐야 정확한 분위기를 알 수 있을 것"이라며 "휴가철 직전까지 평촌의 시장 분위기가 계속 좋았고 청약조정대상이 아닌 만큼 별다른 영향은 없을 것으로 전망한다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)