김지영 신한은행 강남 PWM 센터 팀장
"임대소득보다 부동산 매각 잘 될지가 중요"
[뉴스핌=김선엽 기자] "미국 동부와 남부 지역의 아파트에 투자하는 펀드를 검토하기도 했다. 투자 직전까지 갔었는데 더 좋은 조건을 제시한 쪽에 아쉽게도 밀렸다."
서울 강남 부자들의 부동산 사랑이 태평양을 넘어가고 있다. 강남 지역의 꼬마 빌딩에서 강북 지역 번화가로 거액의 자금이 이동한 데 이어 미국 부동산 펀드에도 뭉칫돈이 쏠리고 있다.
김지영 신한은행 강남 PWM센터 팀장은 2014년, 2015년 연속 행내 에이스 PB로 선정된 '고수'다. 130여 명의 신한은행 PB 중에서도 열 손가락 안에 꼽힌다. 이런 김 팀장이 보기에 요즘처럼 부자들의 부동산 사랑이 뜨겁게 달아오른 적이 없다. 서소문 동화빌딩 펀드, 영등포 타임스퀘어 오피스 펀드, 전주 CGV 고사점 펀드, 인사동 쌈짓길 펀드 등이 지난해 큰 인기를 얻은 부동산 사모펀드다. 김 팀장은 “최소 2억원이고 많게는 5억원, 10억원씩 투자한 고객도 있다”고 말했다.
공모형으로 출시된 티마크그랜드호텔 명동 펀드도 출시 하루 만에 동이 났다. 미래에셋 댈러스 부동산 공모펀드도 개인투자자 사이에서 큰 인기를 얻었다. 이런 분위기에 힘입어 지난해 10월엔 신한금융투자가 미국 시카고, 휴스턴, 오스틴, 애틀랜타, 샬럿, 올랜도 등 소위 '제2 도시 그룹'에 위치한 아파트에 투자하는 상품을 검토했다.
![]() |
◆ VIP 고객이 먼저 제안한 해외 리츠투자펀드
해외 부동산 투자에 밝은 PWM센터의 VIP 고객이 먼저 제안했다. 미국 리츠 회사의 우선주에 투자해 임대수익을 배당받는 상품이다. 블랙록자산운용이 운용하고 국내에서는 NH-아문디자산운용이 상품을 만들면 신한금융투자가 판매하는 구조로 짜였다.
김 팀장은 "투자자 보호를 위해 스텝업(step-up) 조항을 우리가 요구했는데, 미국 리츠 시장이 워낙 활황이다 보니 아쉽게도 더 좋은 조건을 제시한 현지 투자자에게 밀려 투자가 유보됐다"고 말했다. 임대료 스텝업 조항이란 투자 시 약속한 시점(5년 또는 7년 후 등)에 부동산 매각(exit)이 되지 않을 경우 운용사가 투자자에게 종전보다 이자를 1~2% 더 올려주는 조건을 말한다.
비록 이번에는 투자가 이뤄지지 않았지만 앞으로도 비슷한 상품이 계속 출시될 것으로 본다. 그는 "요즘 미국 지역 아파트의 평균 임대율이 94~96%까지 나온다. (개인 임차인을 대상으로 한) 부동산 소매시장의 공실 리스크가 매우 낮다. 현재 미국 대학 기숙사에 투자하는 상품도 검토 중"이라고 말했다.김 팀장은 아무에게나 부동산 펀드를 권하지 않는다. 그는 "부동산 펀드는 이익 배당을 얼마나 하느냐보다 부동산 매각이 잘될지가 중요하다"며 "다른 투자자가 이 부동산을 나중에 매입할 정도로 물건 자체가 매력적인지, 또는 우리 펀드가 인수하는 금액이 충분히 낮아서 나중에 원금 손실이 없을지가 중요하다"고 강조했다.
◆ 부동산 펀드 수익률 천차만별...꼼꼼히 따져야
실제 국내에 공모로 출시된 부동산 펀드의 수익률은 천차만별이다. 하나UBS클래스원특별자산투자신탁3은 서울 양재동 복합물류단지 파이시티에 투자했다가 시공사가 워크아웃(기업 재무개선 작업)에 들어가면서 지난 5년간 수익률이 마이너스 56.78%를 기록했다. 반면 동양자산운용이 운용하는 ‘동양강남대기숙사특별자산’은 5년 누적 수익률이 43.47%다.
김 팀장은 "PB의 조언을 받아 고객이 판단해야 한다. 무조건 현금 흐름이 좋다고 덤비면 안 된다"며 " '직접 부동산 투자를 할 때의 번거로움'에서 벗어날 수 있다는 점은 분명 부동산 펀드의 매력이지만 엑시트 문제가 있다는 점, 확정금리 상품이 아니라는 점 등을 고객에게 잘 고지해야 한다. 부동산 펀드의 리스크를 잘 이해하고 있는 고객층에게만 제안을 한다"고 재차 강조했다.
[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)