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[뉴스핌=우수연 기자] 국내 기관투자가들의 해외 부동산투자가 트렌드가 유럽으로 집중되는 현상이 감지되고 있다. 특히 조달금리나 환율 등을 감안한 수익률 측면에서 유리한 유럽의 2선 도시 위주로 투자가 활발해지는 추세다.

7일 금융투자업계에 따르면 최근 한국투자증권과 한국신탁운용은 벨기에 브뤼셀에 위치한 외교부 청사 빌딩을 5000억원에 인수하기로 했다. 이중 약 3000억원은 현지 금융기관 대출로 조달하고, 나머지 2000억원은 펀드 조성을 통해 공모펀드 등으로 국내서 조달할 계획이다.

앞서 미래에셋자산운용도 폴란드 물류창고에 500억원 규모의 투자를 검토중인 것으로 알려졌다. 해당 물류창고의 임차인이 글로벌 대형마트 까르푸라는 점에서 안정적인 임대수익이 기대되는 딜이다. 아울러 국내기관들은 유럽 지역의 인프라 투자에도 눈을 돌리고 있다. 하나금융투자와 한화투자증권은 영국 런던 외곽순환도로의 지분 일부를 인수해 국내 기관에 셀다운하고 있다.

◆ 유럽 2선도시, 조달비용·가격 밸류에이션 '매력적'

이처럼 국내 기관들이 유럽 부동산 투자에 관심을 갖는 이유는 조달 비용 메리트다. 금리가 오르는 미국에 비해 유럽은 아직까지 마이너스 금리를 유지하고 있다. 때문에 상대적으로 현지 조달비용이 낮다. 

현재 유로/원 환율이 환헤지를 하고서도 연 1.5%p 수준의 프리미엄 수익을 가져갈 수 있는 구간에 위치하고 있어 수익률 측면에서도 유리하다는 분석이다. 반면 미국 달러/원 환율은 환헤지를 하면 연 1%p 손실이 나는 구간에 있다.

A운용사의 부동산투자 관계자는 "유럽은 아직까지 이자율이 미국에 비해 크게 낮다보니 레버리지 효과도 크고, 환헤지로 150bp의 추가적인 환헤지 프리미엄을 누릴 수 있다"며 "수익률 측면에서도 매력적"이라고 말했다.

전세계 자산가격이 빠르게 오르는 가운데 그나마 유럽이 미국보다는 싸다는 인식도 작용했다. 미국 상업용부동산 가격은 지난 2014~2015년 동안 전년비 연 10%씩 성장했고 그만큼 거래도 활발하게 진행돼 왔다.(아래 그림 참고)

글로벌 상업용 부동산 투자 거래 추이 (분기별, 단위: 십억달러) ※ 연회색: 미국, 진회색: 유럽 및 중동아프리카, 빨간색: 아시아<자료=JLL, 동부증권 리서치>

미국에 비해 추가적인 가격 상승의 여지가 남아있다는 의견도 높은 편이다. 다만 유럽도 런던·파리·베를린 같은 1선 도시들은 가격 상승이 지나쳐 국내 투자자들이 선뜻 투자하기 어려운 수준까지 와있다는 전언이다. 따라서 투자자들의 관심은 유럽 외곽지역의 2선 도시, 그리고 투자 대상의 성격도 기존의 전통적인 오피스에서 벗어나 호텔이나 물류창고 등으로 다양화되는 추세다.

B운용사 관계자는 "유럽 시장도 이미 가격이 상당히 올라온 편이어서 파리나 런던 같은 1선 도시 투자는 어려워졌다"며 "이제는 기존 1선 도시의 외곽 지역이나 벨기에 브뤼셀, 아일랜드 더블린 등 후순위 국가로 투자 대상이 바뀌는 추세이며 자산의 성격도 물류창고나 호텔 등으로 확대되는 추세"라고 전했다.

◆ "美 상업용 부동산, 국내 기관 손댈 수 없는 임계점 도달"

물론 국내외 투자자들의 이 같은 '유럽 선호현상'이 어제 오늘 일은 아니다. 미국 부동산 자산가격이 급등하면서 국내 투자자들의 유럽 투자 확대 추세는 수년째 지속돼 왔다.

하지만 이제는 미국 상업용 부동산 수익률이 점점 타이트해지면서 국내 기관이 손댈 수 없는 임계점에 이르렀다는 분석이 나오는 상황. 국내 증권사나 운용사가 연기금 등 국내 투자자에게 부동산 에쿼티(지분) 투자로 제공해야하는 최소 수익률 수준을 맞추기에 미국 시장은 버거운 레벨까지 올라왔다는 얘기다.

앞선 A운용사 관계자는 "최근 미국쪽 입찰에 참가해보면 여전히 경쟁은 센 데 비해 수익률은 6%대 이상을 맞추기가 쉽지 않다"며 "해외 부동산 에쿼티에 투자를 한다면 적어도 6% 중반 이상은 나와야 의미가 있는데, 최소한의 마지노선까지도 지킬 수 없는 수준까지 왔다"고 말했다.

미국 상업용 부동산 가격 상승률(%) <자료=IMF Financial Soundness Indicators, 한국은행>

대신 미국 쪽은 지분(에쿼티)투자보다는 선순위대출 또는 메자닌(중순위) 투자로 선회하는 추세다. 미국 금리가 올라왔다해도 아직은 국내보다는 대출금리가 낮기 때문에, 선순위 대출의 경우 환헤지를 하고서도 연 3~4%대의 수익률의 물건을 찾아볼 수 있기 때문이다.

앞선 B운용사 관계자는 "투자자들도 미국 등 해외부동산 가격이 지나치게 올랐다는 점에서 부담을 느끼고 조심스러워한다"며 "국내 부동산도 여전히 비싸지만 그동안 워낙 소외됐던터라 국내 쪽으로도 점차 관심을 갖는 분위기"라고 전했다. 

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)