개발기업 자금난, 융자난 이중고
유동성 한계 도달 시 버블 붕괴 위험
[서울=뉴스핌] 배상희 기자 = 중국 당국이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 억제를 위해 실시한 도시 봉쇄 정책의 영향으로 부동산 쇼크 우려감이 커지고 있다. 부동산 투자, 소비, 융자 등 다수의 지표가 모두 대폭 하락하면서 소비심리 위축에 따른 부동산 투자 침체, 부동산 개발 기업의 매출 부진에 따른 자금 압박, 부채 확대에 따른 버블 붕괴 위험 등이 가시화되고 있어서다.
◆ 부동산 투자∙소비 침체, 개발기업 직격탄
파이낸셜타임즈(FT) 중문망(中文網)은 중국 정부가 바이러스 방역을 위해 시행한 '도시 봉쇄' 정책이 부동산 시장에 파생적 충격을 주고 있다고 전했다.
중국 국가통계국에 따르면 1~2월 중국 부동산 판매 면적은 8475만 평방미터로 전년동기대비 39.9% 줄었고, 같은 기간 전국 부동산 개발 투자액은 1조115억 위안으로 전년동기대비 16.3% 감소했다.
이 같은 부동산 시장 침체는 부동산 개발기업의 매출 하락으로 이어지고 있다. 지난 2월 중국 100개 부동산 개발기업의 판매액은 44% 하락했으며, 이 같은 하락세는 3월에도 이어질 전망이다. 아울러 부동산 판매 성수기인 1월과 2월 부동산 개발업체 100곳 이상이 파산한 것으로 알려졌다.
중국부동산정보그룹(CRIC)이 발표한 2월 신규주택 판매액에 따르면 중국 최대 부동산 개발사 헝다그룹(恒大集團∙Evergrande)만 유일하게 플러스 성장을 거뒀다. 헝다그룹의 2월 부동산 판매액은 전년대비 118.3%, 전월대비 15.9% 늘었다. 다만, 이는 현금 흐름 확보를 위해 부동산 가격 인하라는 고육책을 펼친 데 따른 것으로, 헝다그룹은 부동산 가격을 2월에는 25%, 3월에는 22% 내렸다. 이는 역외 달러 시장에서의 부동산 기업 부채 리스크를 키운다는 점에서 또 다른 위험요인으로 평가되고 있다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)는 1월과 2월 신규 주택 시공 면적은 45% 감소했으며, 4월에도 도시 봉쇄 영향이 이어질 경우 올해 전체 부동산 판매액은 20% 감소할 것으로 예상했다.
전문가들은 도시 봉쇄 기간 동안 업무복귀 지연으로 대다수 시공이 중단되고, 소비 심리 위축으로 부동산 판매가 지속 하락할 경우, 부동산 개발 업체는 현금 확보에 더욱 큰 어려움을 겪게 되는 악순환이 초래될 것이라고 경고한다.
◆ '자금 난'에 '융자 난' 이중고, '부채 버블 붕괴' 위험
FT 중문망은 부동산 개발 기업의 △중국 내 융자 난 △단기 채무 확대는 중국 부동산 시장을 둘러싼 우려감을 더욱 키우고 있다고 밝혔다.
홍콩의 대표 부동산 중개업체인 센터라인(Centaline Property Agency)은 중국 내 융자가 더욱 어려워지면서, 지난해 중국 부동산 개발업체의 역외 달러 대출이 52% 늘어난 752억 달러에 달해 역대 최고치를 기록했다고 밝혔다. 코로나19 사태가 발생하기 전인 지난해 11월 S&P는 보고서를 통해 "일부 개발업체의 역외 채권 만기수익률이 15%을 넘어섰다면서, 이는 투자자들의 신뢰 하락을 의미한다"고 설명했다.
글로벌 신용평가 기관인 피치(Fitch)는 최근 보고서를 통해 중국 7개 기업이 초고도 재융자 리스크에 직면해 있고, 그 중 6개 기업이 부동산 개발 기업이라면서 상환 만기일에 도달한 단기채무 확대와 예측 불가능한 바이러스 추이 등이 그 원인이라고 밝혔다.
올해 초부터 부동산 채권의 공급과 수요가 확대되면서 7월 만기에 도래하는 중국 부동산 기업의 단기 채권 규모는 1500억 위안까지 상승했다. ICE 뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 달러를 기준으로 한 중국 고수익 채권지수의 평균 만기 기한은 2.7년이다. 미국의 5.9년과 비교할 때 매우 짧은 수준으로, 이는 중국 부동산 개발기업의 자금 상환 압박을 키울 수 있어 우려된다.
중국 펑파이신문(澎湃新聞)은 올해 중국 부동산 업계의 채권 상환액은 7598억원으로 거대한 자금 상환 압박에 직면했다고 전했다. 부동산 판매액으로 대출금을 상환하는 부동산 개발기업들에게 있어 부동산 거래량 감소에 따른 매출 부진은 채권 상환 만기일 도래와 맞물려 자급 압박을 키울 수 있고, 유동성 공급이 한계에 직면할 경우 버블 붕괴 리스크도 커질 수 있다.
중국 당국은 부동산 시장 쇼크를 막기 위해 규제 완화 및 세금 감면을 중심으로 한 부동산 시장 부양책을 내놓고 있다. 신용대출 상환일 조정, 납세 기한 연장, 부동산 기업 업무복귀 지원, 세금 감면, 대출이자 하향 조정, 토지양도금과 주택공적금(住房公積金, 근로자의 주택구매를 목적으로 회사와 근로자가 공동으로 부담하는 일종의 공공 보험) 조정, 부동산 온라인 거래 시행 등이 그것이다.
다수의 전문가들은 '주택은 거주용이지 투기용이 아니다(房住不炒)'라는 슬로건을 내건 중국 당국의 투기 방지책은 유지하되, '토지 가격 안정, 부동산 가격 안정, 전망 안정'을 목표로 부동산 규제 장기 매커니즘을 수립해야 한다고 건의한다. 이를 통해 고객에 대한 매물 인도 기한 초과, 자금 긴장 등의 잠재 위험 요소를 부동산 기업이 주도적으로 해소할 수 있어야 한다는 지적이다.
pxx17@newspim.com
