중저가 매물로 투자수요 이동...공급물량 확대해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 문재인 대통령이 직접 부동산시장 안정화를 위해 보유세 강화를 요구하고 있지만 집값이 잡히기보단 또 다른 풍선효과를 낳을 것이란 우려감이 감돈다.
보유세 부담이 커지면 다주택자를 중심으로 매도 매물이 늘어 집값이 다소 안정될 수 있다. 하지만 부동산 시장에 유동자금이 꾸준히 유입되고 있어 규제의 파급력이 크지 않을 것이란 관측이다. 투자수요가 세금 부담이 덜한 중저가 주택으로 몰려 중위가격을 끌어올리는 현상이 나타날 수 있다.
◆ 수도권 6억 이하 중위가격으로 '풍선효과'
3일 부동산 업계에 따르면 정부와 국토교통부가 작년 '12·16 부동산 대책'에서 발표한 종합부동산세 세울 강화를 재추진하고 있지만 상대적으로 규제가 덜한 곳으로 수요가 몰리는 풍선효과가 여전할 것으로 보인다.
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중위 가격이 높아지는 일명 '키 맞추기' 현상이다. 일단 보유세가 강화되면 고가 주택보단 중저가 주택의 거래가 늘어나는 게 일반적이다. 공시지가가 상대적으로 낮은 신축 아파트 및 소형 면적, 수도권 6억원 이하 매물 등이 주요 타깃이다. 투자 부담이 덜 하고 세금 부담에서 유리한 측면이 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "다주택자에 대한 보유세를 높이면 상대적으로 타격이 덜한 주택으로 풍선효과가 나타날 것"이라며 "특히 수도권 6억원 이하 중저가 매물로 수요층이 몰려 중위가격이 높아지게 될 것"이라고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "종부세가 인상되면 다주택자들이 느끼는 심리적 부담이 커지겠지만 그로 인해 시장에 매물이 시장에 많이 늘어날 개연성이 낮다"며 "집값 상승에 대한 기대감이 아직 남아 있어 관망세가 늘고 증여가 늘어날 것으로 본다"고 말했다.
정부는 종부세 세율을 높이면 집값 안정화에 영향이 클 것으로 보고 있다. 앞서 김현미 국토부 장관은 "12·16대책에 발표한 보유세를 비롯해 부동산 세제를 강화해야 한다"며 "투자 차익은 환수할 수 있는 시스템을 갖추면 시장이 안정화될 것"이라고 말한 바 있다. 문재인 대통령도 지난 2일 여당에 보유세 강화 법안을 조속히 처리해 달라고 요구한 상태다.
이번 종부세 강화 방안은 ▲일반주택 세율 0.1∼0.3%p 인상 ▲3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상 세율 0.2∼0.8%p 인상 ▲조정대상지역 2주택자 세 부담 상한 200%에서 300%로 인상 등이 담겨 있다. 20대 국회에 이 법안이 통과되지 못했고 다시 21대 국회에서 법안 통과를 추진하고 있다. 최고세율은 3.2%에서 4.0%로 인상된다.
이 법안이 통과되면 다주택자의 보유세 부담이 커진다. 예컨대 공시지가 총 42억원 주택을 갖은 2주택자는 종부세가 3800만원에서 7200만원으로 늘어난다. 3주택자가 공시지가 총 53억원 주택을 보유하면 보유세는 5200만원에서 9700만원 정도로 불어난다. 올해 하반기 법안이 통과되면 2021년 6월 1일 기준 소유자부터 적용된다.
◆ 종부세 강화해도 집값 오른다
정부가 전방위적으로 집값 압박을 하고 있음에도 당분간 집값이 내릴 것이란 전망보다 오를 것으로 보는 시각이 많다. 초정금리 시대에 시중에 돈이 너무 풀려 부동산 자산가치가 오를 거라는 심리적 요인을 자극하고 있다. 결국 규제지역 확대, 보유세 인상 등 광범위한 규제만으로는 집값을 잡기 어렵다는 것이다.
공급이 부족한 것도 투자심리를 끌어올리는 이유다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 서울 아파트의 평균 청약경쟁률이 99.3대 1을 기록했다. 서울은 투기지역, 투기과열지구로 묶여 있음에도 집계를 시작한 2000년 이후 가장 높은 경쟁률을 보였다. 부동산 유동성이 늘어난 측면이 있지만 수요보다 공급이 부족한 것도 청약 경쟁률 상승으로 이어졌다는 평가가 나온다.
정비사업 규제가 더 강화돼 서울지역 물량이 늘어나기 힘든 게 현실이다. 이번 대책에서 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 실거주해야 하는 규정이 생겼다. 안전진단 기준도 강화해 사업 추진의 문턱은 더 높아졌다. 서울 주택공급이 대부분 정비사업에서 이뤄진다는 점에서 이런 규제가 공급 위축으로 이어질 수밖에 없다.
권일 팀장은 "부동산 수요층이 정부 정책에 내성이 생긴 데데 유동자금마저 풍부해 집값 오름세가 지속될 공산이 크다"며 "두더지식 규제보단 공급 확대에 초점을 맞춘 대책이 필요한 시점"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
