[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 서울 강남구 청담동에 꼬마빌딩을 사려던 A씨는 서울시가 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정하자 큰 혼란에 빠졌다. 토지거래허가구역에서 건물 매입 허가를 받으려면 신청자가 직접 영업을 해야 하기 때문이다.

한 번도 사업을 해 보지 않은 A씨로서는 건물 한 채를 전부 써야 한다니 막막했다. 정부가 일부 면적은 임대를 허가할 수 있다고 했지만, 그 조건이 뭔지도 명확하지 않았다.

서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동이 토지거래허가구역으로 지정되자 이 지역 상가 수요자들이 피해를 받고 있다. 토지거래허가를 받으려면 임대가 아닌 영업목적으로 상가를 매입해야 한다. 임대인과 임차인으로서는 정상적 임대차계약을 맺을 통로가 사실상 막혔다.

◆ 잠실동·삼성동·청담동·대치동, 토지거래허가제 실시

12일 서울시에 따르면 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢은 지난달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

해당 토지면적 규정은 법령상 기준면적(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과)의 10% 수준으로, 사실상 대부분의 부동산거래에 적용된다. 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액(개별공시지가) 이하의 벌금형에 처해진다.

이 지역은 내년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정되며, 기간은 최대 5년까지 연장될 수 있다. 서울시는 지정기간 만료시점에 재지정(연장) 여부를 종합적으로 검토할 계획이다.

◆ "임대 목적 상가 매입, 거의 불가능…세부지침 없어"

토지거래허가제도는 투기수요를 차단하기 위해 실수요자에게만 거래 허가를 내주는 제도다. 예컨대 상가 매수 목적이 '영업'이 아니라 '임대'일 경우 구청에서 불허가할 가능성이 높아진다. 만약 매수자가 취득한 토지를 허가 목적대로 이용하지 않으면 정부는 3개월의 이행기간을 부여하고 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 이용의무기간(주거용은 3년, 사업용은 4년)이 끝날 때까지 1년에 1번씩 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 내에서 부과된다. 매수자가 상가를 이용하지 않고 방치하면 10%, 임대하면 7%, 다른 목적으로 사용하면 5%를 부과할 수 있다. 예컨대 10억원짜리 상가를 사서 임대를 주면 1년에 한 번씩 7000만원의 벌금을 내야 하는 것.

국토부는 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 신청인이 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 일부 임대할 수 있다고 밝혔다. 하지만 국토부와 송파구, 강남구는 임대가능한 상가 면적이 얼마인지에 대한 정확한 세부지침을 주지 않았다. 허가신청을 하는 수요자로서는 본인이 확실히 허가를 받을 수 있는지에 대한 예측가능성이 떨어진다.

강남구청 관계자는 "토지거래허가구역 내 상가를 사려면 본인이 직접 영업하는 게 원칙이고 임대 목적으로 사는 것은 거의 불가능하다"며 "어느 정도 면적까지 임대가 가능한지, 또는 수요자가 사용할 면적과 임대할 면적 비중이 최소 몇 대 몇이어야 하는지에 대한 세부 규정은 없다"고 말했다.

이어 "(수요자가) 구청에 토지거래 허가신청을 하면 15일간 검토한 후 통보할 것"이라고 덧붙였다.

◆ 전문가들 "상가, 원래 임대가 목적…현실과 안 맞아"

전문가들은 상가가 애초에 임대가 목적인 수익형부동산인 만큼 이러한 규제가 현실적으로 맞지 않는다고 입을 모은다. 사업자들이 직접 상가를 사서 영업하는 경우도 있지만 임차하는 경우가 훨씬 많기 때문. 토지거래허가제로 상가 임대공급이 어려워지면 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아갈 수 있다.

김종율 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 대표강사는 "이번 토지거래허가구역 지정은 정부가 (투기세력을) 핀셋규제하지 못해 벌어진 어처구니 없는 상황"이라며 "상가임대를 못하게 막는다면 강남에 전용 33㎡(10평)짜리 김밥집을 새로 차리려는 자영업자는 상가 살 돈으로 최소 20억원은 있어야 된다"고 말했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "정부가 애초 토지거래허가구역을 지정한 목적은 주택거래를 규제하는 것인데, 주택 뿐만 아니라 상가까지 규제를 받는 부작용이 일어났다"며 "상가수요자까지 선의의 피해자가 될 여지가 있다"고 말했다.

이어 "과거 주택법에는 주택거래신고제도가 있었는데 지난 2008년 금융위기로 주택시장이 침체되자 이 제도가 폐지됐다"며 "정부로서는 이미 폐지한 제도를 다시 제정하려면 시간이 걸리니 일단 현존하는 토지거래허가제도를 무리하게 적용한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

◆ '전대·위탁운영' 꼼수 늘어날 것…"법 망에 걸릴 수도"

일각에서는 토지거래허가제로 상가 임대가 금지될 경우 '전대' 또는 '위탁 운영계약'이 늘어날 것이라는 의견도 있었다. 전대는 상가 매수자가 자가영업으로 허가를 받은 후 다른 사람에게 상가를 빌려주는 형태다. 위워크나 패스트파이브와 같은 공유오피스가 사실상 전대사업이다.

위탁운영은 상가 주인이 다른 사람에게 상가 운영을 맡기는(위탁하는) 계약이다. 건물주 A씨의 상가에 B씨가 영업을 하는 형태다. 사업자는 A씨로 등록돼 있으며 인테리어 비용도 A씨가 지불한다. B씨는 그에 상응하는 보증금을 내며, 상가에서 발생한 수익의 일정 부분을 A씨에게 지급하고 나머지 수익을 갖는다. 또한 사업자가 A씨기 때문에 B씨는 권리금을 받을 수 없다. 

전대와 위탁운영 모두 상가 주인이 우회적으로 임차인을 들일 수 있는 방법이다. 하지만 이 또한 법의 경계에 걸릴 것이라는 의견도 있다.

유명한 마스턴투자운용 이사는 "전대나 위탁운영은 법적으로 문제가 없지만 토지거래허가구역에서는 문제가 될 것"이라며 "자기 사업용으로 구매해서 위탁을 맡기면 실질적으로 임대차 형태가 되기 때문에 위법사항이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "임차인이 근린생활시설에서 매출을 벌어들인 사실이 국세청에 노출된다면 법 망에 걸릴 수 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com