[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 과열된 주택시장을 잡기 위해 정부가 부동산 세금을 높이는 초강수를 꺼내 들었지만 집값 하락을 유도하긴 어렵다는 평가가 나온다.

대책 이후 당장은 투자수요 감소로 집값이 빠져도 시간이 지날수록 매물 부족 현상이 커져 집값 오름세가 재차 나타날 것이란 관측이다. 과중한 보유세 부담에 다주택자가 매물을 처분하기보단 증여하는 사례가 더 늘어날 것이란 시각도 있다.

◆ "처분보단 증여"...다주택자 매물 잠군다

10일 정부가 종합부동산세와 양도소득세, 취득세를 강화하는 것을 골자로 한 '7·10 부동산 보완대책'을 내놨지만 실효성은 미미할 것으로 보인다.

전문가들은 대체로 다주택자들이 보유세에 부담을 느끼면 매물을 처분하기보단 증여로 돌아설 것으로 내다봤다. 시장에 매도 매물이 늘지 않으면 일반적으로 집값 하락을 유인하기 어렵다. 취득세 강화로 집을 사기도 어려워졌지만 팔기도 어려운 것이다.

또한 종부세 최고구간 6.0%를 적용받는 다주택자는 시가로 123억5000만원 이상을 보유해야 한다. 가장 비중이 많은 12억2000만~23억3000만원을 보유한 다주택자의 세 부담은 현행보다 1% 안팎 늘어난다. 보유세가 무서워 집을 빨리 처분해야할 정도는 아닌 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "보유세가 강화돼 고가 다주택자가 느끼는 세 부담이 커졌지만 매물을 처분하기보단 증여하는 사례가 늘어날 것"이라며 "매물 잠김 현상이 늘면 정부가 의도한 것과 다르게 집값 하락이 제한적일 수 있다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보유세 인상 등으로 다주택자의 매물이 더 잠길 것으로 보여 이번 대책이 집값 안정으로 이어질지 미지수"라며 "집을 팔겠다는 사람이 많아야 집값이 하락할 텐데 대책 내용을 보면 그 효과가 단기적으로 끝날 것"이라고 설명했다.

이번 대책에는 다주택자와 단기 거래에 대한 부동산 세제 강화가 핵심이다. 투지수요를 잡아 집값 안정화를 꾀하겠다는 게 정부의 의지다. 우선 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세율이 최고 6.0%로 오른다. 현행 최고 구간(다주택자, 과세표준 94억 초과)과 비교하면 2.8%p 인상됐다.

주택을 팔 때 내는 양도소득세의 부담이 커진다. 앞으로 1년 미만으로 보유한 주택을 매각할 경우 양도세로 시세차익의 최고 70%까지 내야 한다. 현행 40%에서 30%p 높아진 것이다. 주택을 매입해 2억원 차익을 봤다면 양도세가 1억4000만원이란 얘기다. 2년 미만 보유자는 기본세율(6~42%)에서 60%로 높아진다. 집주인들이 집을 처분할 시간을 주기 위해 오는 종부세 부과일인(2021년 6월1일)까지는 유예한다. 취득세는 최고 12%로 올렸다. 현재 1~3주택자는 1~3%, 4주택자는 4%를 적용한다. 이를 개정해 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3~4주택자는 12% 세율을 적용할 방침이다.

◆ 시장 무시한 징벌적 과세...부작용 클 것

다주택자가 주택을 처분하기 위해서는 보유세는 높이고 거래세는 낮춰야 효과가 있다고 지적한다. 종부세와 재산세는 올리고 양도세는 낮춰 퇴로를 만들어 줘야 한다는 얘기다.

또한 종부세, 양도세, 취득세를 동시에 올려 시장을 무시한 징벌적 과세라는 비판도 있다. 주택을 투기 수단으로 이용하는 사람들에게 더 강력한 벌을 내려야 한다는 관점에서 일반적인 소득 과세를 넘어 징벌적인 수준의 과세 방안이 나왔다는 것이다. 이런 방안이 일시적인 효과는 있겠지만, 장기적으로 집값에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다.

앞서 노무현 정부 때도 세율을 높여 부동산 시장을 잡으려 했지만 번번이 실패했다. 지난 2005년 처음 종부세를 시행했지만 이듬해 집값이 되레 수직 상승했다. 이에 정부는 과세 기준을 '인별 합산'에서 '세대별 합산'으로 바꾸고 과세 기준금액도 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추며 대응했지만 이마저도 실패했다.

익명을 요구한 부동산 한 전문가는 "앞서 21차례 부동산 대책에도 시장이 말을 듣지 않자 부동산 세금 3종 세트를 모두 손보는 징벌적 과세가 내려졌다"며 "규제가 강해져도 집값은 계속 오른다는 학습효과가 퍼져 있고 풍부한 유동자금이 계속 부동산 시장으로 흘러들고 있다는 점에서 집값 오름세를 쉽게 꺾지 못할 것"이라고 말했다.

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