전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[단독]"'임대차3법' 차임증감청구권 고려 안한 졸속 입법'' 주장

기사입력 : 2020년08월04일 08:01

최종수정 : 2020년08월04일 08:43

1년 단위 계약하면 최대 15.7% 임차료 인상 가능
주임법 개정안 '차임증감청구권' 규제 없어…국회 졸속통과

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 최근 국회를 통과한 '임대차 3법'(전월세 상한제, 계약갱신청구권제)에 '허점'이 있다는 지적이 나왔다. 집주인이 법에서 보장한 대로 임차인에게 매년 임대료 5% 인상을 요구할 '차임증감청구권'을 행사할 수 있는 것. 국회가 이러한 허점을 막지 않은 채 주택임대차보호법 개정안을 졸속 통과시켰다는 비판도 나온다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 박병석 국회의장이 지난달 30일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 주택임대차보호법 일부개정법률안을 가결하고 있다. 2020.07.20 leehs@newspim.com

◆경제사정 변동시 세입자에 임대료 인상 요구 가능

4일 법조계에 따르면 '차임증감청구권'이란 계약당사자가 임대료를 약정한 후 일정한 요건에 해당하면 임대료를 올리거나 내리도록 청구할 수 있는 권리다. 민법 제628조, 주택임대차보호법 제7조, 상가건물임대차보호법 제11조에 공통적으로 포함된 권리며 임대사업자등록 여부와 무관하게 임대인, 임차인 모두 행사할 수 있다.

주택임대차보호법 제7조를 보면 당사자(집주인 또는 세입자)는 월세나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않을 경우 그 증감을 청구할 수 있다. 예컨대 집주인이 재산세, 종부세 인상 때문에 '경제사정이 변동했다'는 점을 내세우면 세입자에게 임대료 인상 요구가 가능해진다.

특히 서울 일부 지역 부동산은 보유세 인상률이 30%에 이른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서초구 반포자이 전용 84㎡는 올해 재산세가 총 662만원으로 지난해보다 150만원가량(29.8%) 올랐다. 한 해 부동산 세금이 30%나 올랐는데 임대인이 한 해 임대료 5% 올리는 것을 부당하다고 보기는 어렵다는 지적이다.

장진영 법무법인 강호 변호사는 "법에서는 임대료 변동 사유로 조세와 공과금 변동을 명시해 놓았다"며 "(집주인의) 부동산 조세인상분을 세입자에게 전가할 수 있도록 법이 만든 통로가 바로 차임증감청구권"이라고 말했다. 이어 "세입자에게 계약갱신청구권이 주어지면 임대인은 법에서 보장한 매년 임대료 5% 인상요구권으로 대응할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 임대차기간 4년(2+2)을 보장받을 수 있다. 대신 집주인이 차임증감청구권을 행사하면 임대료를 매년 5%씩 올릴 수 있게 된다. 복리로 계산하면 4년 만기시까지 총 15.7% 인상이 가능한 셈이다.

다만 차임증감청구권을 행사하려면 계약기간이 1년 단위여야 한다. 또는 계약기간이 2년 단위일 경우 계약서의 특약사항에 '1년 단위로 계약한다'는 내용을 명시해야 한다.

◆주임법 개정안 '차임증감청구권' 규제 없어…국회 졸속통과

이번 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안에는 '차임증감청구권'을 막는 조항은 없는 것으로 분석됐다. 국회가 신설한 법조문 가운데 임대료 인상 관련 내용은 제7조 2항이다.

국회 본회의를 통과한 주택임대차보호법 일부개정법률안(대안) 제7조 [자료=의안정보시스템]

해당 조문은 "차임(임대료) 등의 증액 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 금액(5%)을 넘지 못한다"며 "다만 특별시, 광역시, 특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차시장 여건 등을 고려해 20분의 1 범위에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있다"고 적고 있다.

전문가들은 더불어민주당이 애초 의도대로 '2년 계약기간 동안 임대료 증액한도 5%'를 유도하려면 법조문에 좀더 상세히 명시했어야 한다고 지적했다.

익명을 요구한 부동산 전문 변호사는 "차임증감청구권은 임대차계약 기간 도중 청구할 수 있는 권리"라며 "전월세상한제의 적용시점을 '계약 갱신 때' 뿐만이 아니라 '계약 기간 중'에도 적용한다는 시기상의 문구가 들어가 있어야 한다"고 말했다.

이어 "법 조항에 허점이 있는데 민주당에서는 이런 내용을 상세히 고려하지 않은 것으로 보인다"며 "임대차 3법은 이처럼 허술한 상태에서 졸속 통과됐다"고 덧붙였다.

또한 차임증감청구권은 '민법' 뿐 아니라 '주택임대차보호법'에도 있는 개념인 만큼 최근 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안(임대차 3법)보다 우선순위가 밀리지 않는다.

'특별법 우선의 원칙'에 따르면 동등한 법형식 사이에서 일반적인 사항(일반법)과 다른 특정의 경우를 한정한 법령(특별법)이 있는 경우 특별법이 일반법에 우선한다. 예컨대 주택임대차보호법은 민법에 대해서는 특별법인 것.

장 변호사는 "차임증감청구권은 주택임대차보호법에 명시돼 있었지만 그동안 활용도가 많지 않았다"며 "하지만 이번 임대차법 개정으로 차임증감청구권 행사가 많아질 가능성이 크다"고 말했다.

◆'경제사정 변동' 여부, 법원 판결 나와야…소송전 늘어날 것

다만 차임증감청구권 행사를 놓고 논란의 여지가 있을 것으로 보인다. 이론적으로는 차임증감청구권 행사가 가능하지만 실질적으로 이를 인정받을 수 있을지는 법원 판결이 나와야 한다는 분석이다.

예컨대 '경제사정의 변동'을 법적으로 인정받으려면 물가가 5배 오르는 등 대단히 현저한 변화가 있어야 한다는 의견도 있다. 과거에 차임증감청구권을 법적으로 인정받은 판례로는 대법원 74다1124 판결이 있다. 하지만 이 판결이 나온 시점이 1974년으로 지금부터 46년 전이기 때문에 현재 법원이 어떤 판결을 내릴지는 알 수 없다는 분석이다.

차임증감청구권을 인정한 대법원 판례(74다1124) [자료=대법원, 케이스노트(casenote)]

또한 집주인이 차임증감청구권을 행사할 경우 세입자와 소송전이 늘어날 것이라는 관측도 있다. 세입자가 매년 임대료 5% 인상을 거부하고 집주인과 합의에도 이르지 못하면 집주인은 '소송'을 선택할 수밖에 없기 때문이다.

한 변호사는 "법원에서 법으로 문제를 해결하려면 항상 시간과 비용이 발생한다"며 "집주인이 차임증감청구권을 행사하려면 그만한 대가를 치뤄야 할 것"이라고 말했다.

반면 경제적 어려움을 겪는 세입자일수록 소송을 피하려고 임대료 5% 인상에 합의할 수도 있다. 한 세입자는 "집주인하고 관계가 악화되면 나한테 더 손해기 때문에 어쩔 수 없이 (매년 5% 인상에) 동의할 것 같다"며 "이렇게 되면 전월세상한제는 사실상 '유명무실'한 제도가 되는 것 아니냐"고 반문했다.

일각에서는 그나마 '차임증감청구권' 행사가 유효하기 때문에 전월세상한제가 위헌 논란을 벗어날 여지가 생겼다고 말했다.

한 변호사는 "전월세상한제가 재산권의 과도한 제한이라는 점에서 위헌 소지를 주장할 경우, 차임증감청구권이 있어서 위헌을 피해갈 수도 있다"고 말했다. 이어 "집주인이 임대료를 올려야 하는 이유가 있다면 차임증감청구권으로 이를 해결할 수 있다는 논리가 성립할 수 있어서다"라고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
뉴스핌, AI 기반 맞춤형 MY뉴스 출시 [세종=뉴스핌] 이경태 기자 = 매일 쏟아지는 수만 개의 뉴스 중에서 정작 나에게 필요한 뉴스를 찾기는 쉽지 않다. 이런 고민을 해결하기 위해 종합뉴스통신사 뉴스핌이 국내 최초로 AI(인공지능)로 독자에게 뉴스를 추천해주는 'AI MY뉴스'를 11일 본격 출시했다. AI MY뉴스의 핵심은 지능형 구조에 있다. 그동안 미디어는 독자가 선택한 관심 분야에 의존해 단순히 뉴스를 선별해 제공했다. 그러나 AI MY뉴스는 독자를 이해하고 학습해가며 개인에게 꼭 필요한 뉴스를 골라 제공한다. ◆ AI 추천뉴스·글로벌투자·AI 어시스턴트 출시 'AI 추천뉴스'는 독자가 첫 번째 기사를 클릭하는 순간부터 작동한다. 관심 카테고리를 선택하고 기사를 읽을 때마다 AI 시스템이 독자의 취향을 기억하고 분석한다. 경제 뉴스를 자주 읽는 독자라면 점차 반도체, 주식, 부동산 등 세부 관심사까지 파악해 더욱 정확한 뉴스를 추천한다. '모닝 브리핑'과 '런치 브리핑'은 바쁜 현대인을 위한 맞춤 서비스다. 모닝 브리핑은 AI가 밤새 분석한 전날과 당일 새벽까지의 주요 뉴스를 5~7개 헤드라인으로 정리해 제공한다. 런치 브리핑은 오전 7시부터 정오까지의 뉴스를 공공·정치, 산업시장, 글로벌, 전국 이슈 등 4개 분야로 나눠 각각 5개씩 핵심 내용을 전달한다. '글로벌 투자' 서비스는 AI MY뉴스의 핵심 콘텐츠다. 뉴스핌 마켓 전문기자들의 고품질 투자분석 'GAM(Global Asset Management)'을 독자에게 제공한다. '글로벌 브리핑'은 미국 증권시장 상황을 한눈에 파악할 수 있도록 날마다 시장 개요부터 투자자 관점까지 4개 섹션으로 체계화된 분석을 제공한다. 애플, 마이크로소프트, 엔비디아 등 주요 기술주를 별도 추적해 대형 기술주의 시장 영향력을 정밀 분석한다. '파워 특징주 포트폴리오'는 일일 수익률, 변동성, 이동평균 편차 등 핵심 지표를 종합해 수익률 상위 종목을 분석하고, '이 시각 증시 시그널'은 글로벌 이슈를 실시간으로 찾아 미국 증시에 영향을 줄 수 있는 신호로 정리해 제공한다. '주간 연준 인사이트'는 연방준비위원회 공식 브리핑을 투자자 관점에서 재해석하며, '뉴욕증시 전문가 팁'은 매일 뉴욕 현지 증시 전문가들의 생생한 조언을 5개의 구체적인 팁으로 가공해 전달한다. 이 가운데 '뉴스 종목 추적기'는 전 세계 글로벌 뉴스에서 미국 시장에 영향을 줄 수 있는 요인을 실시간으로 포착한다. S&P500 전체 기업을 대상으로 긍정적·부정적 영향을 받을 종목을 각각 5개씩 찾아 구체적인 이유도 내놓는다. 뉴스핌이 새롭게 내놓는 AI MY뉴스 서비스 모습 [자료=뉴스핌DB] 2025.08.08 biggerthanseoul@newspim.com 뉴스핌은 글로벌 AI 검색 기업 퍼플렉시티와 협력해 생활 밀착형 AI 어시스턴트도 제공한다. '뉴스 전략 24시'는 그동안 축적된 뉴스 데이터를 바탕으로 독자의 질문 의도를 파악해 맞춤형 답변과 생활 전략을 제시한다. 미국 증시 투자 전략도 함께 제공해준다. '정책 배달 119'는 정부 정책브리핑의 모든 데이터를 기반으로 개인 상황에 맞는 정책을 찾아 신청 방법까지 안내하는 개인 맞춤형 정책 컨설턴트 역할을 한다. 단순 검색에서 그치지 않고 독자의 행동을 이끌 수 있는 현실적인 답변을 제시한다. 뉴스핌의 모든 기사는 50개 국어로 번역돼 국내 거주 외국인과 해외 독자들도 모국어로 한국 뉴스를 접할 수 있다.  ◆ "독자와 함께 성장하는 새로운 미디어 경험의 시작" 민병복 뉴스핌 회장은 "AI MY뉴스는 정보 홍수 시대에 진정으로 필요한 뉴스를 선별해 전달하는 새로운 미디어 패러다임을 제시한다"며 "경제적 어려움 속에서도 국민 모두의 삶에 힘이 되는 뉴스를 제공하겠다"고 강조했다. 민 회장은 "AI MY뉴스는 독자와 함께 성장하며 개인의 삶에 진정한 가치를 더하는 새로운 미디어 경험의 시작"이라며 "AI를 활용해 새로운 결과를 도출하는 것은 쉬운 일이 아니기 때문에 직접 AI로 콘텐츠를 만들어 국민 모두가 제한 없이 무료 서비스를 바로 활용할 수 있게 했다"고 말했다. 이번 AI MY뉴스 서비스는 첫 버전(V 1.0)이다. 우선 모바일 웹페이지에서 서비스가 제공된다. 뉴스핌은 국민을 대상으로 맞춤형 콘텐츠 수요를 직접 파악해 국민이 원하는 서비스를 지속 개발해나갈 예정이다.  분야별 독자들의 성향을 파악해 다양한 콘텐츠 설계 아이디어를 받아 매월 지속적인 콘텐츠 업데이트에 나설 예정이다.  이어 이미 서비스에 나선 AI 아나운서 글로벌 투자 콘텐츠는 물론, 다양한 영상 콘텐츠도 선보일 계획이다.  이를 토대로 뉴스핌은 국내를 뛰어넘어 세계 시장에서 AI를 잘 활용하는 글로벌 뉴스통신사로 도약하는 데 속도를 낼 예정이다.  biggerthanseoul@newspim.com 2025-08-11 12:54
사진
비만치료제 '마운자로' 21일부터 처방 가능 [서울=뉴스핌] 김신영 기자 = 한국릴리가 비만치료제 '마운자로'(성분명 터제파타이드)를 14일 국내 출시했다고 밝혔다. 릴리와 공급 계약을 체결한 도매 업체는 오는 20일부터 마운자로의 유통을 시작할 예정이다. 빠르면 21일부터 각 의료기관에서 처방이 본격화될 전망이다. [로고=마운자로] 다만 상급 종합병원의 경우 각 기관의 약사위원회(DC)를 통과해야 하기 때문에 시간이 더 소요될 수 있다. 한국릴리 측은 "마운자로를 필요로 하는 국내 2형 당뇨병 및 비만 환자 분들께 치료제를 가장 빠르고 지속 가능한 방식으로 공급할 수 있도록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.  sykim@newspim.com 2025-08-14 14:38
안다쇼핑
Top으로 이동