[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 계약갱신청구권과 전월세 상한제 시행으로 치솟던 전세가격 상승세가 주춤하겠지만 단기적인 효과에 그칠 것이란 지적이 나온다. 새로운 세입자와 맺는 전세계약엔 임대료 5% 상한이 적용되지 않으면서다.

또 서울 등 인기 주택시장에서 전세 매물 구하기가 더 어려워져 세입자들 고충만 커질 것이란 문제도 제기된다. 집주인들이 직접 들어가 살거나 아예 빈집으로 비워 두면서 임대료 억제를 피할 수 있는 데다 세입자를 가려받는 부작용이 속출할 수 있다는 것이다.

2일 부동산 업계에 따르면 지난달 31일 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 본격적으로 시행되면서 집주인과 세입자 간 혼란이 가중되고 있다.

◆ 집주인 실거주·월세 선호로 전세대란...4년뒤 임대료 폭등할 것

전문가들은 집주인들이 직접 들어가살거나 아예 빈집으로 비워 두면서 전세집 구하기가 더 어려워질 것으로 예상한다. 특히 전세보다 매월 임대료를 받는 반전세·월세를 선호하는 현상이 더 커질 것으로 보인다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "전세가격 안정효과는 있겠지만 지금처럼 임대인 위주 전세시장에서는 예상하지 못한 일들이 발생할 수 있다"며 "집주인들이 조금이라도 임대료를 더 받기 위해 전세 매물을 월세로 돌리거나 직접 들어가 살려고 하면서 임차인들은 전세집 구하기가 더 어려워질 것"이라고 말했다.

당장은 임대료 안정효과는 있겠지만 4년이 지나 새로운 세입자를 받을 때 임대료가 폭등할 수 있다는 지적이 나온다. 집주인과 기존 세입자와의 4년(2+2년) 전세 계약이 끝나면 새로운 세입자와는 임대료를 5%보다 높게 받을 수 있어서다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대차 3법은 단기적으로는 임대시장의 안정에 기여할 수 있겠지만 장기적으로는 전세가격의 상승을 4년 뒤로 이연시키는 결과가 될 가능성이 크다"며 "앞으로는 거주 4년차에 들어서면 임대료 상승을 걱정하는 세입자가 증가할 것이고, 그 만큼 전세금 인상폭에 대한 체감이 더욱 커질 수 밖에 없다"고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "앞으로 2~3년 동안은 급등하던 전세가격을 잡는 효과가 있겠지만 신규 전세계약과 빈집은 해당이 되지 않는다는 문제가 있다"고 말했다.

◆ 전세 대출 동의·집 수리 거부 등 집주인·세입자 갈등 커져

집주인들이 세입자의 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 보증을 통한 전세대출에 동의해주지 않는 문제도 발생할 수 있다. 다만 전체 전세대출 보증의 절반 이상을 차지하는 주택금융공사 보증은 집주인의 동의가 필요하지 않다.

또 집주인들이 집 수리를 거부하거나 전세계약 만료 때 세입자에게 엄격한 잣대로 집에 대한 원상 복구를 요구할 수 있단 우려가 제기된다.

권 교수는 "세입자가 새로 들어올 때 주택도시보증공사나 서울보증보험을 통해 전세금 대출을 받으려면 집주인의 동의를 받아야 하는데 집주인들이 이를 거부할 수 있다"고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대인들 입장에선 시세차익 등이 쉽지 않은데 임대수익률까지 낮아지게 됐다"며 "장기적으로 임대인들은 소극적인 집수리로 대응하면서 지역의 임대차시장의 질적인 저하를 불러올 수 있다"고 지적했다.

실제 현장에선 성수기인 가을 이사철을 앞두고 집주인들과 임차인, 기존 임차인과 신규 임차인 간 갈등이 커지는 양상이다.

서울 송파구 잠실동 A공인중개사는 "임대를 내 마음대로 할 수 없다 보니 인심이 후하던 집주인들도 태도가 변해 집 수리 등에 민감하게 반응하고 있다"며 "외국처럼 세입자가 계약을 끝내고 나갈 때 원상 복구 등을 엄격하게 요구하게 될까 우려된다"고 말했다.

마포구 아현동 B공인중개사도 "가뜩이나 전세 매물이 부족한데 기존 세입자들은 일단 안심하겠지만 가을 이사철을 두고 지금 당장 집을 구해야 하는 세입자들만 숨통이 막히게 됐다"며 "앞으로 직접 들어가사는 집주인들이 늘게 되면 세입자들은 집 구하기가 더 어려워질 것"이라고 전했다.

주택임대차3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권이다. 이 중 전월세 신고제는 내년 6월 시행될 예정이다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 지난달 31일부터 시행됐다. 이렇게 되면 집주인들은 기존 세입자에게 최소 4년(2년+2년)의 계약기간을 보장해 줘야 한다. 계약을 갱신할 때 임대료를 기존 대비 5% 넘게 올리지 못한다.

kimjiyu@newspim.com