3기 신도시 사전청약, 알고 청약하면 당첨 가능성 높이는 4가지 꿀팁

기사입력 : 2020년09월12일 06:55

최종수정 : 2020년09월12일 08:24

하남등 주력 경기지역 '2년 거주'…7·10 대책, 신혼부부 특공기준 완화
모집공고 시점 기준 소득·자산기준 충족…매월 10만원씩 장기불입

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 3기 신도시 등 수도권 주요 공공분양 아파트의 사전청약 계획을 발표해 예비 청약자들의 관심을 모으고 있다.

올해 수도권 주택 '패닉바잉'(사재기)의 주 수요층이었던 3040세대가 3기 신도시 특별공급 자격을 적극 활용한다면 합리적인 분양가로 내 집 마련에 성공할 것으로 보인다. 국토부가 내년 7월부터 실시할 3기 신도시 사전청약에 대해 수요자들이 알아야 할 4가지 팁은 뭐가 있을까.

1２일 부동산업계에 따르면 전문가들은 3기 신도시 사전청약에 나서는 수요자들이 ▲경기도 해당지역에 2년 거주 ▲특별공급 적극 공략(본청약 가점제는 경쟁 치열) ▲소득·자산기준 충족 ▲청약통장에 매월 10만원씩 장기불입이라는 4가지 유의사항을 기억해야 한다고 강조했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

◆ 하남시 등 주력 경기지역 '2년 거주'

우선 수요자들은 경기 하남시를 비롯한 주력 경기지역에 2년 거주하는 게 유리하다. 3기 신도시 5곳 중 4곳(남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 하남 교산)이 경기도에 있는 만큼 경기도민이 청약에서 더 많은 기회를 얻기 때문이다.

예컨대 고양시 주민이 3기 신도시 고양 창릉지구에 사전청약하면 1순위에서 같은 고양시(경기도의 해당 시) 주민들끼리 물량의 30%를 놓고 경쟁한다. 여기서 떨어진 사람은 그 외 경기도 지역 주민들과 나머지 20% 물량을 놓고 경쟁하게 된다.

만약 여기서 또 떨어지면 기타지역(서울 포함)과 나머지 50%를 놓고 경쟁한다. 즉 당해지역 거주자는 청약에서 총 3번 기회를 얻기 때문에 당첨확률이 높아지는 셈이다. 이는 외부 투기세력이 당첨되는 것을 막고 해당 지역 실거주자에게 더 많은 기회를 주기 위해 만들어진 제도다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

그럼 왜 2년 거주하는 게 유리할까. 국토부가 발표한 자료에는 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)의 경우 주택 건설지역이 서울·인천·경기면 각 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급한다는 내용이 들어있다. 다만 투기과열지구이면 2년 이상 거주해야 한다.

3기 신도시에서 입지가 우수하다고 평가받는 하남 교산지구와 과천은 투기과열지구에 해당한다. 다른 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉은 조정대상지역에 해당한다.

수요자들은 경기 하남시를 비롯한 주력 경기지역에 거주하면서 다른 3기 신도시 청약에도 도전하는 전략을 시도할 수 있다. 또한 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.

◆ 7·10 대책, 신혼부부 특공 기준 완화

청약을 '입시'에 비유한다면 일반공급은 '정시', 특별공급은 '수시'에 해당한다. 특별공급에 신청한 사람은 일반공급에 중복 신청할 수 있다는 점도 비슷하다. 일반공급만 도전하기보다 특별공급도 같이 넣으면 당첨 확률이 높아지는 것.

특히 3기 신도시는 임대주택 비율을 85%로 늘리자는 말도 나오기 때문에 분양물량이 줄어들 수도 있다. 이헌욱 GH경기도주택도시공사 사장은 3기 신도시 전체 공급물량의 85%를 공공임대로 공급하자고 제안했다. 이 방안이 현실화되면 분양물량을 놓고 경쟁이 더 치열해질 것인 만큼 가급적 특별공급에 당첨되는 것이 유리하다.

결혼 7년 미만 부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 3명 이상이면 다자녀가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있으면 노부모부양 특별공급을 공략할 수 있다.

지난 2018년 5월에는 특별공급 개선안이 발표되면서 공공분양에서 신혼부부 특별공급 비율이 크게 늘었다. 예컨대 공공분양은 30%가 신혼부부 특별공급 물량으로, 이전의 15%에서 2배 늘어났다. 민간분양도 신혼부부 특별공급 물량이 종전 10%에서 20%로 확대됐다.

혼인기간 요건도 5년에서 7년으로 늘었고, 자녀가 있어야 신청할 수 있다는 조건도 삭제됐다.

◆ 모집공고 시점 기준 소득·자산기준 충족

국토부에 따르면 사전청약에서는 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사한다. 사전청약에 당첨된 이후에는 소득 및 자산요건을 추가로 심사하지 않는다. 7·10 부동산 대책에서는 신혼부부 특별공급의 자격기준도 완화했다.

이전까지는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%)까지 신청이 가능했는데 앞으로는 130%(맞벌이 140%)까지 신청 가능해진다. 정부는 '주택공급에 관한 규칙' 개정을 통해 이달 중 시행할 예정이다. 이로써 더 많은 신혼부부가 특별공급을 통한 청약 기회를 가질 수 있게 된다.

도시근로자 월평균 소득의 130%와 140%는 얼마일까. 올해 적용하는 2019년 도시근로자 월평균 소득 130%는 3인 가구 기준 731만4966원, 4인 가구 기준 809만4245원이다. 물론 세전 기준이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

월평균 소득 140%는 3인 가구 기준 787만7655원, 4인 가구 기준 871만6878원이다. 내년에 청약을 실시하면 전년도 도시근로자 월평균 소득은 2020년 수치가 적용되기 때문에 청약하기 전 기준에 부합하는지 잘 따져봐야 한다. 소득기준 충족 여부는 국민건강보험공단 등의 공적 사이트에서 확인할 수 있다.

또한 자산기준도 충족해야 한다. 토지 및 건축물의 경우 국민건강보험 보험료 산정 방법에서 정한 재산 등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하여야 한다. 2020년 기준으로는 2억1550만원 이하다.

자동차의 경우 2750만원에 전년도 운송장비 물가지수를 곱해 산정한 금액 이하여야 한다. 약 2764만원으로 추산된다.

◆ 청약통장에 매월 10만원씩 장기불입

전문가들은 청약통장에는 매달 10만원씩 넣는 것이 좋다고 조언한다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사 등이 건설하는 공공아파트는 매월 10만원씩 150회를 넣은 사람이 가장 높은 가점을 받도록 돼 있어서다.

특히 국민주택은 저축총액이 많아야 공공분양 당첨확률이 높아진다. 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가직접 건설하는 주택을 말한다. 또는 공공, 민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설하는 주택도 포함된다.

국민주택 면적은 전용면적 85㎡ 이하다. 3기 신도시에서 공급하는 공공분양, 공공임대는 국민주택에 해당된다. 이 때 국민주택에 청약하는 통장에 매달 10만원보다 적은 돈을 불입하면 2만원이든 10만원이든 똑같이 1회차를 넣은 것이 된다. 이 경우 저축총액이 줄어들어 공공아파트 청약에서 순위가 밀리게 된다.

그렇다고 무조건 많은 금액을 넣을 필요는 없다. 1회 10만원까지만 인정되기 때문에, 10만원 넘게 불입해도 10만원만 넣은 것과 동일한 상태다. 매달 너무 많은 금액을 넣으면 아파트 청약에 당첨되거나 통장을 해지하지 않는 한 저축액을 찾을 방법이 없어 목돈이 묶일 수 있게 된다.

전문가들은 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하는 등 사전청약에 효과적인 전략을 구사할 것을 조언했다.

함영진 직방 빕데이터랩장은 "사전청약에 가점제와 추첨제 등 다양한 방식이 적용되는 만큼 소득 및 연령대별로 청약 시 주의해야 할 점이 많다"며 "공급일정에 맞춘 청약전략을 시도해야 당첨의 확률을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

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[이재명의 사람들] '집사' 김남준 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 김남준 대통령 제1부속실장은 '진심으로 이재명을 위하는 사람'으로 꼽힌다. 지난해 총선 이후 이재명 대통령이 당대표로서 확고한 리더십을 확립하면서 '이제는 민주당 의원 170여명 모두가 친명(친이재명)'이라는 말이 나올 때도 김 실장은 이 대통령의 안위와 향후 행보를 진심으로 걱정하는 '진짜 이재명의 사람'으로 평가받았다. 그렇기에 김 실장은 이 대통령의 선택에 매번 신중하고 우려스러운 시각을 나타냈었다. 일례로 김 실장은 이 대통령의 당대표 연임을 반대했다. 지난해 6월쯤 당내 기류는 '리더십이 공고한 이 대통령이 한번 더 당대표를 해야 한다'는 입장이 지배적이었다. 그러나 참모인 김 실장은 "당을 위해선 연임을 하는 게 맞겠으나 본인(이재명)의 대권을 위해선 안하는 게 맞다"는 입장이었다. 조기대선을 예상할 수 없던 그 시점에는 연임하는 당대표가 2026년 지방선거 공천까지 책임질 각오를 해야 했다. 이미 총선을 압승으로 이끈 '성공한 당대표'였던 이 대통령이 굳이 연임해서 지방선거라는 변수를 책임질 필요가 없다는 게 김 실장의 시각이었다. 김남준 제1부속실장. [사진=김남준 SNS] 2022년 대선에서 패배한 이 대통령이 인천 계양을 보궐선거에 참전하는 것도 반대했다. 대신 원외에서 당대표에 도전하라고 조언했다. 이 대통령이 너무 일찍 국회에 입성하면 이미지나 에너지 소모가 너무 클 수 있다는 우려 탓이다. 오로지 '대통령 이재명'이 되는 데 유리한 선택이 무엇인지 고민한 것이다. 이번 대선을 앞두고는 이 대통령의 'PI'(President Identity)를 고민하면서 온화하고 무게감 있는 이미지를 부각하려고 애썼다. 성남시장이나 경기도지사 때 이 대통령의 강한 이미지가 두드러진 만큼 대통령으로서는 신중함을 강조하려고 뒷받침했다. 그러한 노력 중 하나가 이 대통령이 자신의 페이스북에 글을 못남기도록 비밀번호를 바꾼 일이다. SNS(소셜네트워크서비스) 소통에 능한 이 대통령이 밤 늦은 시각에 '날 것 그대로'의 발언을 올릴까 우려해서다. 현안에 대해 깊이 있는 토론이 가능한 이 대통령의 장점을 살리기 위해 짧은 공중파 방송 인터뷰보다 1시간 이상 길게 이야기할 수 있는 유튜브 방송에 이 대통령이 출연하도록 조언하기도 했다. 김 실장은 성남 지역 케이블방송 기자 출신으로 이 대통령과 함께 일한 지는 10여년 정도 됐다. 2014년 재선 성남시장이던 이 대통령은 김 실장에게 성남시 대변인 자리를 제안했다. 이 대통령이 경기도지사에 당선됐을 때는 경기도청 언론비서관으로 일했다. 이후 국회에 입성해서도 김 실장은 의원실 보좌관, 정무조정부실장 등을 역임하며 이 대통령의 최측근에서 보좌했다. 이번 대선 선거대책위원회에선 후보 일정팀 선임팀장을 맡았다. 언론인 출신인 만큼 언론 소통을 총괄해왔다. 국회 기자들뿐만 아니라 이 대통령의 수사와 재판을 취재하는 법조 기자들도 김 실장이 직접 소통한 것으로 알려졌다. '체력 좋은' 이 대통령의 일정을 보좌하느라 계엄 직후인 올해 초에는 한동안 벌겋게 충혈된 눈으로 업무를 보기도 했다. 김 실장이 담당할 제1부속실은 대통령의 일정, 수행, 현안보고 등 대통령을 최지근거리에서 보좌하는 곳이다. 매 정권마다 대통령의 복심이 제1부속실장 자리를 맡아왔다. '문고리' 혹은 '문지기' 권력으로도 불린다. heyjin@newspim.com 2025-06-13 14:08