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[오세훈 서울시장] ② "재건축 이젠 되나요?" 압구정·목동, 10년 갈증 풀린다

기사입력 : 2021년04월08일 10:47

최종수정 : 2021년04월08일 11:00

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재건축 완화 공약 놓고 주민간 온도차 벌어져
발목 잡았던 층고제한·용적률 완화로 재건축 사업 탄력
산 넘어 산…초과이익 환수제·민간택지 분양가 상한제 문제 여전

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "10년 묵은 체증 내려간 것 같아요. 전 시장이 취임하고 난 뒤에 각종 재개발 규제로 인해 사업을 진행할 엄두조차 내지 못했던 일들은 이제 진행할 수 있어 다행이에요." (압구정 현대아파트 입주자 김정민(63)씨)

"다 좋은데 재건축 초과이익 환수제 좀 완화해줬으면 해요. 사업이 진행할 경우 추가 분담금 납입에 허덕이는 일들 비일비재한데. 이번 오세훈 신임시장한테 기대하는 것들이 많아요." (송파구 잠실동 주공5단지 거주자 양은미(43)씨)

"지긋지긋한 안전진단에서 좀 벗어날 수 있었으면 했어요. 해마다 주민들이 십시일반 돈을 모아서 정밀안전진단을 진행하고 있는데, 이번에는 중앙정부와 잘 합의해서 지나친 조항은 폐기 시켜줬으면 해요. (양천구 목동 신시가지4단지 거주자 황은영(39)씨)

10년 만에 서울시장이 바뀌면서 서울의 재건축 단지에서도 기대감이 높아지고 있다. 故 박원순 시장이 재임하던 시절에 안전진단 기준 강화뿐만 아니라 건축심의·특화설계 제외 등으로 정비사업의 발목을 잡았다.

최근 조합설립에 속도를 내고 있는 압구정동과 안전진단 절차를 밟고 있는 목동 등이 대표적인 수혜지역으로 꼽히고 있다. 전문가들은 오세훈 신임시장 체제에서는 재건축 사업의 최대 걸림돌 중 하나인 '35층룰' 폐지와 용적률 완화가 이뤄질 것으로 전망했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 제38대 서울특별시장에 당선된 오세훈 시장이 8일 오전 서울특별시청으로 출근하며 소감을 밝히고 있다. 2021.04.08 pangbin@newspim.com

◆"이번 시장은 다르다 vs 짧은 임기가 문제"

8일 서울 재보궐선거 열기가 채 식지 않은 상황에서 찾은 목동 일대 주요 단지들 주민들은 전날(7일) 마친 서울시장 최종 투표 결과를 놓고 실랑이가 한창 벌어지고 있었다.

목동 신시가가지8 단지 주민 정모 씨는 "오세훈 신임 시장이 당선돼서 정말 다행"이라며 "박영선 후보가 당선됐다면 재건축 사업을 물 건너갔을 것"이라고 하자 옆에서 듣고 있던 같은 단지 주민 한모 씨는 "그 나물에 그 밥 아니냐. 실현 가능성 있는 공약을 내야지. 1주일 한 달 만에 안전진단을 어떻게 통과시킬 수 있냐"고 반문했다.

이들의 열띤 논쟁은 주변 공인중개사무소에서도 쉽게 들을 수 있었다. 목동역 인근 Z공인중개사무소는 오 당선이 공약한 안전진단 완화를 놓고 "가능하다"와 "실현 가능성이 떨어진다" 둘로 나뉘었다.

이날 만난 신시가지 9단지 주민 윤영환(43)씨는 "신임 서울시장이 풀 수 있는 규제가 제한적일 텐데 어떻게 한 달 만에 처리할 수 있냐"며 열을 올렸다. 이를 듣고 있던 한 노부부는 "절차가 간소화될 경우 여러 번 시도할 수 있지 않으냐"라며 "내년에 대통령 선거가 치러질 텐데 시장이 앞장서서 필요한 조항만 수정된다면 이 주변 단지모두 각종 규제에 막혀 있던 재건축 사업을 시작할 수 있다"고 말했다.

실제 오세훈 당선인은 ▲1년 내 서울시 도시계획규제 혁파 ▲재개발·재건축 정상화로 18만5000가구 추진동력 확보 ▲도심형 타운하우스 모아주택 도입으로 3만가구 공급 ▲상생주택으로 7만가구 공급 등을 내세웠다.

우선 서울시에만 있는 '2종 일반주거지역 7층 이하 규제'와 '한강변 아파트 35층 이하 규제' 등을 폐지해 용적률을 높이고 국가법령보다 30~100% 낮은 주거지역 용적률을 상향 조정하겠다는 계획이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.04.08 ymh7536@newspim.com

◆ 수년째 시와 마찰 빚은 은마·잠실5…숨통 트여

'35층룰' 폐지와 용적률 상향 조정에 압구정과 대치·잠실 재건축 주민들은 반기는 모양새다. 강남구 압구정동 현대아파트는 층고제한과 낮은 용적률을 높고 시와 대립각을 세웠다. 압구정현대아파트 11차 주민 양모 씨는 "시가 제시한 층고와 용적률로는 사업성이 없기 때문에 그동안 사업을 미뤘다"라며 "오 당선인이 제시한 층고와 용적률이라면 사업을 진행도 조합원이 지불할 분담금이 낮아 주민 동의를 얻기는 쉬울 것"이라고 말했다.

해당 단지들의 반응은 고무적이다. 압구정동 D공인중개사무소 관계자는 "그동안 35층 층고 제한 때문에 주민들의 재건축 의지가 크지 않았다"며 "최근 서울시 방침이 변경될 가능성이 높아지면서 일단 재건축 조합설립을 먼저 추진하자는 분위기"라고 전했다.

용적률·층수 등 건축 규제 완화로 가장 큰 수혜 지역은 대치동과 잠실이다. 현재 서울의 3종 주거지역 용적률은 250%, 층고 제한은 35층이다. 용적률을 늘리면 재건축 조합 입장에서는 지어서 분양할 수 있는 아파트의 수가 늘어나 사업성이 높아진다.

대치동 은마아파트와 잠실주공5단지 모두 재건축이 정체된 상태지만, 오 신임 시장이 공약한 층수 제한 완화와 용적률 상향 조정 등이 사업을 진행시킬 수 있는 원동력이 될 것으로 전망된다. 현재 4424가구인 은마아파트를 35층으로 재건축하면 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구가 된다. 잠실주공5단지는 50층으로 재건축하면 3930가구에서 6400여 가구로 늘어난다. 여기에 용적률 상향으로 인해 사업성은 더욱더 높아질 수 있을 것으로 보인다.

은마아파트와 잠실주공5단지 아파트 주민들은 올해 재건축 사업을 진행한다는 계획이다. 은마아파트 주민 양모 씨는 "시와 층고·용적률 문제로 수년째 싸워왔지만 오세훈 신임 시장이 최근 찾아와 약속한 것들이 이뤄질 것으로 믿고 있다"라며 "빠르면 올 하반기 사업을 진행할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정부가 '8·4 공급대책'을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 했다. 특히 정부와 서울시가 공공이 참여하는 재건축 층수 규제를 풀어주기로 방침을 정하면서 오랜 기간 사업이 지연됐던 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등의 향후 재건축 진행에 대한 관심도 커질 것으로 보인다. 이날 발표된 핵심 내용은 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH) 등 공공이 참여할 경우 기존 250~300%였던 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 방안이다. 사진은 4일 오전 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실 장미아파트 단지. 2020.08.04 pangbin@newspim.com

◆ 각종 규제 해제 기대…"초과이익환수제 문제 어떡하나"

전문가들은 짧은 임기 내 각종 재건축 규제 완화가 어렵다는 입장이다. 이는 현 정부 들어 재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가 상한제 등 재건축을 옥죄는 강력한 규제들이 잇따라 시행되고 있는데다, 정부의 기본적인 정책 기조가 정비사업을 통한 개발 이익을 '불로소득'으로 보고 환수하겠다는 입장이어서 실제 주택 공급이 늘어날지 지켜봐야하기 때문이다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 "재건축 활성화를 통해 서울 도심에 새 아파트를 늘리겠다는 정책의 방향은 좋지만 지나치게 공공성만 앞세운 나머지 민간이 참여하지 않으면 기대했던 수준의 효과를 내기 어려울 것"이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "각종 공약을 살펴보면 과연 짧은 임기 내에 수많은 규제를 완화시킬 수 있는지 의문스럽다"라며 "특히 2차 정밀안전진단은 중앙정부부처와 협의가 필요한 부분인 사항인데 아무리 시장이라고 해도 그 부분은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

국토교통부는 6·17 대책을 발표하면서 1차 안전진단기관 선정 주체를 자치구에서 시도로 변경하고 부실 안전진단기관에 최대 2000만원 과태료 부과, 2차 안전진단 현장조사 의무화 등 재건축 기준 강화에 나섰다.

안전진단과 더불어 재건축 규제로 꼽히는 민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제를 풀기는 어렵다. 중앙정부가 개정권한을 갖고 있어서다. 부동산 관계자는 "가격을 급격히 자극할 수 있는 분상제 규제 등을 건드리긴 어려울 것"이라고 했다. 이어 "층수, 용적률 규제를 풀더라도 분상제, 재초환 등의 제도에 변화가 없을 경우 공약대로 정비사업을 통한 대대적 공급이 가능할지 의문"이라고 지적했다.

ymh7536@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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