[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 여당이 다주택자들의 매물 유도 방안으로 주택양도소득세 장기보유공제 축소에 나섰지만 시장 안정을 이뤄내는데는 한계가 있어 보인다.

양도세 부담으로 인해 다주택자들이 주택을 내놓기보다는 증여나 버티기 등을 선택해 시장에 매물이 나오기 힘들 것이란 예상이 나온다. '똘똘한 한채' 수요를 키워서 매물이 나오더라도 서울과 수도권 지역에서 나오기는 힘들 것이란 의견이 제기된다.

◆ 양도차익에 따른 장기보유공제 혜택 축소...양도세·장기보유공제 손보려는 여당

3일 국회에 따르면 다주택자들의 매물을 유도하고 1가구 1주택자 중심의 양도소득세와 장기보유특별공제 적용 기준을 변경하는 방안이 나왔다.

유동수 더불어민주당 의원은 2일 양도소득세 부과기준과 장기보유 특별공제를 수정한 소득세법 개정안을 대표 발의했다.

1가구 1주택자 양도세 부과기준이 시세 9억원 이상이던 것이 12억원 이상으로 상향된다. 현재 기준이 2008년에 마련된 이후 물가와 집값이 많이 오른 상황에서 부과기준을 변경해야 한다는 의견을 반영한 것이다.

거주 기간에 따른 공제율(40%)은 유지하되 보유 기간별 과세는 양도차익에 따라 달리하게 된다. ▲양도차익이 5억원 이하이면 공제율을 40% ▲5억원 초과~10억원 이하 30% ▲10억원 초과~15억원 이하 20% ▲15억원 초과 10%를 적용한다.

기존에는 양도차익에 관계없이 최대 80% 공제를 받을 수 있었지만 개정안을 적용하면 15억원 넘는 양도차익이 발생할 경우 1가구 1주택자도 최대 50%까지만 공제를 받게 된다.

다주택자가 1주택자가 되는 경우 장기보유특별공제 적용 기준이 강화된다. 현재는 해당 주택 취득 시점을 장기보유특별공제 적용 기준일로 잡고 있지만 2023년부터는 1주택자가 되는 시점으로 변경한다.

장기보유공제 혜택 축소는 2023년부터 적용하는데 이는 다주택자에게 2022년까지 집을 내놓게 하려는 의도로 보인다. 개정안을 적용하면 1주택자가 되더라도 공제혜택을 적게 받게돼 세부담이 커질 수 있다. 개정안 시행 전에 1주택자가 돼야 공제혜택을 온전히 받을 수 있다. 

◆ 세부담 최대 5배 넘게 증가...시세 9억~12억 세금 감면 혜택

개정안에 근거해 양도세를 부과할 경우 세부담이 이전보다 4~5배로 크게 늘어나는 것으로 나타났다. 반면 일부 가격대에서는 기존에 내던 세금을 면제받는 경우도 나왔다.

뉴스핌이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과에 따르면 양도세 개정안을 적용할 경우 단지에 양도세가 큰 폭으로 증가하는 것으로 나타났다.

시뮬레이션은 2012년 수도권에 아파트를 한 채 보유하고 있던 1주택자가 추가로 아파트를 구입한 후 소득세법이 개정된 2023년에 수도권에 있던 아파트를 팔고 3년 뒤 남은 주택을 매각하는 경우를 가정했다. 2026년 양도시 가격은 현재 시세를 기준으로 했다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡ 소유자는 집을 양도할 경우 현재 기준으로 9313만5000원이 양도세를 내지만 개정안을 적용하면 5억2532만2500원으로 5배 넘게 늘었다.

마포구 공덕동 마포래미안공덕3차 전용면적 84.98㎡ 소유자는 양도시 1352만5740원에 양도세가 부과되지만 개정안에서는 6256만3380원으로 4배 넘게 세부담이 증가한다.

현행 양도세법 기준으로는 보유기간이 아파트를 처음 구매한 2012년을 기준으로 해 양도 시점에 보유기간 10년을 넘었고 양도차익과 관계없이 공제 혜택이 주어져 세부담이 적었다.

개정안에서는 보유기간 기준이 1주택자가 된 2023년부터 적용돼 3년에 그친다. 양도차익에 따라 공제 비율도 다르게 적용되다보니 이전보다 세부담이 크게 늘어난 것이다.

세금 부담이 줄어드는 경우도 있었다. 성북구 종암동 종암SK뷰2차 전용면적 84.97㎡ 소유자는 현재 기준으로 122만8070원의 양도세를 내야하지만 1가구 1주택 양도세 부과 기준이 상향됨에 따라 개정안을 적용하면 양도세가 면제된다.

◆ 매물 유도 효과 기대하기 어려워...'똘똘한 한 채' 선호 자극

전문가들은 장기보유공제 축소에도 다주택자들이 매물을 내놓기는 어려울 것이라고 내다봤다. 다주택자에 대한 양도세 중과로 세부담이 큰 상황을 감수하고 매물을 내놓기는 어려울 것으로 예상했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "양도세 부담이 큰 상황에서 다주택자 입장에서는 장기보유공제를 받는 것보다는 증여나 버티기를 하는게 효율적"이라면서 "양도세·장기보유공제 개정을 통한 다주택자 매물 유도 효과는 나타나기 어렵다"고 말했다.

다주택자들이 매물을 내놓더라도 서울과 수도권 등 주요 지역들 보다는 비규제지역의 매물을 내놓을 것이란 예상이 나온다. 특히 1가구 1주택 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향돼 '똘똘한 한채' 선택폭이 넓어져 이에 대한 선호가 커질 것으로 보인다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도세 부담이 큰 상황이어서 정부가 의도한대로 다주택자들이 매물을 내놓지는 못할 것"이라면서 "'똘똘한 한채' 수요를 부추겨 서울과 수도권 등 도심에서 매물이 나오기는 어려울 것이다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com