[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부는 주택 임대사업자에 대한 전세보증보험 의무가입 시행 전에 가입 조건을 완화하는 방안을 검토하고 있다. 

의무가입 시행을 앞두고 임대사업자들은 가입조건 탓에 가입 자체가 안된다며 거센 불만이 들어냈다. 주택가격 산정 과정에서 적용비율을 올리거나 공시가격 대신 시세를 활용해 가입 문턱을 낮추는 방안 등이 거론된다.

임대사업자들은 가입 완화 방안에 대해 가입 문제가 완전히 해결되는 것은 아니라는 입장이고 가입 승인 과정이나 보증보험 리스크 문제 등도 남아 한동안 시장의 혼란은 불가피할 것으로 예상된다.

◆ 보증보험 가입 조건 완화 추진하는 정부...임대인 불만 달래기 나서

16일 정부에 따르면 전세보증보험 의무가입이 시행되기 전에 보증보험 가입조건을 완화하는 방안을 내놓기로 하고 막판 논의에 들어갔다.

정부가 유력하게 검토하고 있는 가입조건 완화 방안은 주택가격 산정에서 적용비율을 상향하거나 공시가격 대신 한국부동산원이나 KB국민은행 시세 통계를 활용하도록 하는 것을 내용으로 한다.

전세보증보험 가입을 위해서는 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어서서는 안되며 주택가격 대비 대출비율은 60% 이하여야 한다. 주택가격은 부동산 공시가격에 적용비율을 곱하는데 적용비율은 주택 유형과 가격대에 따라 120~170%를 적용한다. 15억원 미만 아파트·다세대·연립주택은 130%, 15억원 이상은 120%이다. 반면 단독주택은 150~170%의 비율이 적용된다.

주택가격 산정에서 공시가격을 시세로 바꾸거나 공시가격 반영비율을 높일 경우 보험 가입을 위해 맞춰야 하는 주택대출금과 임대보증금 기준선이 높아져 가입 대상이 확대될 수 있다.

현재 가입조건은 본래 감정가를 기준으로 했으나 비용이 소요되는 문제가 있어 공시가격으로 대체할 수 있게 해왔다. 하지만 두 조건 모두 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있었고 최근에는 전세보증보험 의무가입을 앞두고 임대사업자들 사이에서 가입 조건을 충족하지 못해 가입이 거절되는 사례가 나오면서 불만이 제기돼 왔다.

국토부는 현재 논의되고 있는 가입조건 완화방안을 보증보험 의무가입 시행일인 18일 이전에 발표한다는 계획이다. 논의되는 사안들은 국토부 고시사항이어서 입법절차가 필요하지 않은 만큼 실제 시행까지 오랜 시간이 걸리지 않는다.

◆ 가입대상 확대 요구하는 임대인...보증보험 리스크·유예 연장에 부정적인 정부

임대사업자들은 가입조건 완화방안이 검토되는 것에 대해 문제의 근본적인 해결책이 되지 못한다는 입장이다. 현재 논의되는 방안으로는 일부 임대사업자들만 가입이 가능해질 뿐 여전히 가입이 불가능한 임대사업자들이 나타난다는 것이다.

의무가입 조건을 대폭 완화해 임대사업자들이 가입에 어려움이 없도록 하거나 의무가입 방안 발표 이전에 체결된 임대계약에 대해서는 의무가입 적용을 유예하는 방안이 필요하다는 게 임대인 측 의견이다. 실제 임대인협회는 지난달 국토부에 기존 임대사업자에 대한 의무가입 적용 유예방안을 건의한 바 있다.

성창엽 대한임대인주택협회장은 "가입조건을 완화해도 여전히 사각지대는 존재한다"며 "소급적용 논란이 있는만큼 기존 임대사업자에 한해서는 의무가입 적용을 유예하는 방안이 마련돼야 한다"고 말했다.

가입대상 확대에 더해 부채비율을 현재 100%에서 상향하는 방안도 거론되고 있지만 국토부는 보증보험 리스크 문제도 제기되는만큼 신중하게 검토한다는 입장이다. 전세가격 상승으로 일부 단지에서는 전셋값이 매맷값을 초과하는 '깡통전세' 우려가 커지는데다 전세보증금 반환 사고도 늘어나는 추세를 보이고 있다.

박성민 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 변제한 전세보증금 사고 현황을 보면 최근 변제금액에서 다세대주택이 차지하는 비중이 크게 증가했다. 다세대주택이 차지하는 비중은 ▲2018년 7.4% ▲2019년 17.5%였으나 지난해 49.6%까지 급증했고 올해 6월 기준으로는 55.2%까지 올랐다.

특히 등록임대사업자의 경우 아파트 등록임대가 폐지돼 다세대·다가구·빌라 주택 임대사업자인 경우가 많아 부채비율을 확대할 경우 보증보험의 변제 리스크가 더 커질 수 있다.

국토부 관계자는 "여러 방안들이 검토되고 있지만 부채비율 상향은 보증보험 리스크 문제도 걸린만큼 보다 신중하게 검토되고 있다"며 "부채비율이 100%를 넘는 담보물에 대해 보증보험 가입을 허용한 사례가 없고 보증보험 부실화 우려로 오히려 비율을 낮춰야 한다는 의견도 있어 결론을 내기 쉽지 않다"고 말했다.

전문가들은 1년의 유예기간이 있었음에도 의무가입을 앞두고 보완책을 마련한 것은 문제가 있다면서 가입 거절로 인해 임대사업자들이 피해를 보지 않도록 보완방안이 마련돼야 한다고 본다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "의무가입이라고 해놓고 가입을 거절하는 건 말도 안된다"면서 "늦었지만 조속히 가입조건을 완화해 임대인들이 가입을 거절당해 처벌을 받는 일은 일어나지 않도록 해야 한다"고 말했다.

krawjp@newspim.com