전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

보증금 5000만원 이하 전세보증보험 의무가입 면제...임대사업자 "가입조건도 낮춰라"

기사입력 : 2021년07월26일 07:01

최종수정 : 2021년07월26일 07:01

보증보험 가입 부담 완화·임차인과 중복가입 문제 해결방안 마련
가입 조건 완화 방안 건의한 임대사업자...건의안 검토 들어간 국토부

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 임대사업자의 전세보증보험 의무가입 전면 시행을 앞두고 임대인들의 불만이 제기되면서 이를 완화하려는 움직임이 일고 있다.

임대인들은 가입 조건 탓에 가입 거절 사태가 생겨났고 이로 인해 처벌을 받을 수 있는 상황이 문제라며 가입 요건 현실화가 필요하다는 입장이다. 임대인 단체들과 국회에서도 문제 제기가 이어져 국토교통부에 건의안이 제출된 상태다.

◆ "임대인 부담 완화" 의무 가입 대상·처벌 수위 완화 방안 논의

26일 국회에 따르면 다음달 시행을 앞둔 임대주택사업자 전세보증 의무가입 대상과 처벌 수위를 완화하는 방안이 검토되고 있다.

국회 국토교통위는 지난 13일 조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 개정안'을 수정 의결했다. 비록 22일 법사위에서 추가 논의가 필요하다는 의견에 법안은 계류됐지만 재논의 후 통과 가능성은 남아있다.

이 법안에는 임대보증금이 최우선변제금 이하이고 임차인이 동의한 경우 임대사업자의 보증보험 가입 의무에 예외를 두기로 했다.

최우선 변제금은 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 세입자에게 무조건 돌려줘야 하는 최소한의 보증금을 뜻한다. 지역별로 차이가 있는데 서울은 5000만원이고 과밀억제권역인 용인·화성·세종·김포 등은 4300만원이다. 그밖의 지역은 2000만원이다. 보증금이 최우선변제금 이하인 전세 계약의 경우 전세보증보험 없이도 보증금을 돌려받을 수 있어 임차인 보호가 되므로 보증보험 의무가입 적용 필요성이 떨어지는 셈이다.

임대인과 임차인의 중복가입 문제에 대한 해결방안도 포함됐다. 임차인이 전세보증보험을 가입한 경우 임대인이 보증수수료를 부담하는 경우에 한해 임대인의 의무가입 조항을 적용하지 않기로 했다. 또한 보증보험에 가입하지 않을 경우 징역 2년 이하에 2000만원에 벌금이 주어지던 처벌 조항을 과태료를 임대보증금의 10%로 두고 상한선을 3000만원으로 수정했다.

법안이 수정 의결된 것은 보증보험 의무가입 시행을 앞두고 시장에서 혼란이 연출되는 상황 탓으로 보인다. 지난해 8월 의무가입이 시행된 이후 1년간 적용 유예기간이 주어진 기존 임대사업자들 사이에서 가입조건 탓에 보증보험 가입 자체가 안되는데다 이 경우 형사상 처벌까지 주어질 수 있어 불만이 제기돼 왔다.

전세보증보험 가입을 위해서는 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어서서는 안되며 주택가격 대비 대출비율은 60% 이하여야 한다. 주택가격은 부동산 공시가격에 적용비율을 곱하는데 적용비율은 주택 유형과 가격대에 따라 120~170%를 적용한다. 15억원 미만 아파트·다세대·연립주택은 130%, 15억원 이상은 120%이다. 반면 단독주택은 150~170%의 비율이 적용된다.

조건을 맞추지 못하면 보험 가입이 안되다보니 임대사업자들은 대출금액을 조기에 상환하거나 임대보증금을 낮추고자 전세를 월세로 전환해야 해 전세 매물 부족 현상이 우려되고 있다. 이러한 조치에도 조건을 충족시키지 못할 경우 형사처벌을 받을 수 밖에 없어 임대사업자들의 불만이 커지고 있다.

국회 관계자는 "보증보험 거절 사례가 많이 나오는데다 임차인과 임대인의 중복가입 문제가 불거지면서 해결방안을 수정안에 반영했다"며 "일부 방안들은 임대인 분들이 요구한 경우도 있으며 최대한 빠른 시일내 심사를 마무리짓는다는 방침이다"고 말했다.

◆ "보증보험 가입조건 현실화가 핵심" 국토부에 개선안 건의한 국회·임대인협회

법안에 대해 임대사업자 측은 전세보증 의무가입 자체가 안되는 상황이 해결된 것은 아니며 실질적인 부담이 줄어든 것이 아니라는 입장이다.

보증금이 일정액수 이하인 임대사업자들은 의무가입대상에서 벗어나고 형사처벌 부담이 덜어지지만 임차인의 동의에 보증수수료 부담도 져야 하며 과태료는 기존 벌금보다 늘어났다는 것이다.

성창엽 대한임대인주택협회장은 "문제의 핵심은 보증보험 가입 자체가 안되는 상황에 있다"며 "이 부분이 해소되지 않은데다 일부 요소에는 개악적인 부분도 있어 부담 완화 효과는 느껴지지 않는다"고 말했다.

국회와 임대인협회는 임대사업자의 전세보증보험 가입 자체가 안되는 상황에 대한 개선안 마련을 국토교통부에 요구한 상황이다. 홍기원 더불어민주당 의원은 지난 14일 국토위 전체회의에서 노형욱 국토부 장관에게 보증보험 가입 조건을 한시적으로 조정하는 등 대책 마련을 촉구했다.

임대인협회도 대출금비율을 상향하거나 적용비율을 공시가격 현실화율 등 현실에 맞게 조정하거나 기존 임대사업자에 대해서는 의무가입 적용을 유예하는 등의 방안을 국토부에 건의했다.

국토부는 건의사항들에 대해 검토를 거쳐 관련 방안을 내놓는다는 방침이지만 결론을 내리기 쉽지 않은 듯한 모양새다. 의무가입임에도 가입 자체가 안되는 상황의 개선이 필요하지만 모든 가입신청을 받아줄 경우에는 보증보험 기관의 부실이나 부채 문제도 불거질 수 있다는 것이 이유다.

국토부 관계자는 "의무가입 유예와 가입 기준 완화 요구 제안에 대해 검토중이며 의무가입 전면 시행 전까지 관련 방안을 내놓도록 노력하고 있다"며 "가입 기준 완화시 보증보험 기관들의 리스크 문제도 고려해야 해서 결정을 쉽게 내리기는 어렵다"고 말했다.

보증보험 가입을 의무화하는 과정에서 문제점을 보완하기 위해 기존 임대사업자에게 적용을 1년 유예했음에도 마땅한 방안이 마련되지 않은 것은 문제라는 지적이다. 가입 의무가 있는 임대인들이 피해를 보지 않도록 가입 요건을 완화하는 등 조속한 조치가 필요하다는 의견이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "의무가입이라고 해놓고 가입을 거절하는 건 말도 안된다"면서 "가입 요건을 완화해 임대인들이 가입을 거절당해 처벌을 받는 불상사가 일어나지 않도록 해야 한다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동