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월세 300만→전세 12억?…종부세 '폭탄'에 전세 폭등 가능성

기사입력 : 2021년12월31일 16:15

최종수정 : 2021년12월31일 16:15

올해 12월 수도권 전월세 전환율 3.75% '역대 최저'
전월세전환율 하락, 월세 줄지만 전세가 '폭등' 우려
종부세 폭탄에 월세→전세전환?…"세입자 전가 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 집주인들의 종합부동산세(종부세) 부담과 전월세 전환율 인하가 겹쳐 내년 전세가격 '폭등'이라는 부메랑이 발생할 가능성이 제기된다.

김현미 전 국토교통부 장관은 임대차 3법으로 전세시장이 불안해지자 세입자 부담을 줄이기 위해 전월세 전환율을 낮췄다. 하지만 집주인이 무거운 종부세를 부담하기 위해 월세를 전세로 전환할 경우, 낮은 전월세 전환율로 '전세 폭등'이라는 부작용이 발생할 것이라는 우려가 나온다.

[서울=뉴스핌] 황준선 인턴기자 = 서울 송파구의 한 부동산에 게시된 세무 상담 관련 홍보문. 2021.12.20 hwang@newspim.com

◆ 올해 12월 수도권 전월세 전환율 3.75% '역대 최저'

31일 KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 올해 12월 수도권 아파트 전·월세전환율은 3.75%다. 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치다. KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2016년 1월에는 이 수치가 5.52%였는데 꾸준히 하락했다.

지역별로 보면 수도권 모든 지역 전월세 전환율이 지난 2016년 1월 수준보다 하락했다. 지역별로는 ▲서울 4.88→3.13% ▲강북 5.05→3.16% ▲강남 4.71→3.10% ▲인천 5.77→4.47% ▲경기 6.11→3.94%다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.27 sungsoo@newspim.com

전·월세 전환율이란 임대보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이다. 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.

예컨대 전·월세 전환율이 3.0%면 3억2000만원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 연간 최대 960만원(3억2000만원×3.0%)을 받는다는 뜻이다. 이를 12개월로 나누면 월세 80만원이 된다.

이는 보증금을 전혀 받지 않는 상황을 가정한 것으로, 보증금이 늘어나면 월세는 줄어든다. 만약 보증금 2000만원을 받기로 한다면 월세는 연간 900만원(3억원×3.0%)으로 줄어든다. 12개월로 나누면 월세 75만원이다.

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 월세가 줄어든다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 전·월세 전환율이 떨어지면 전세가 월세로 바뀌어도 매달 지불해야 하는 월세 부담이 상대적으로 적어지는 셈이다.

◆ 전월세전환율 하락, 월세 줄지만 전세가 '폭등' 우려

국토부는 작년 10월경부터 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 임대차 3법 여파로 전세 시장이 불안정해지자, 세입자들의 월세 부담을 덜어주기 위해 나온 조치다. 전월세 전환율을 낮추면 집주인이 월세수익을 많이 얻지 못하기 때문에 전세를 월세로 돌릴 유인이 줄어든다.

하지만 전월세 전환율이 낮아지면 월세를 전세로 전환할 때 오히려 전세금이 오른다. 예컨대 월세가 300만원이면 1년치 월세는 3600만원이다. 이를 전월세 전환율 3%로 나누면 전세 12억원이 된다.

만약 전월세 전환율이 4%였다면 전세가격이 9억원에 그칠 수 있었는데 전월세 전환율이 3%로 낮아진 탓에 12억원으로 폭등한 것이다. 전월세 전환율(4→3%)은 1%포인트(p) 떨어졌는데 전세금은 9억원에서 12억원으로 33% 넘게 오른 것.

즉 전월세 전환율 인하 폭이 크면 클수록 현재 월세를 줬던 집주인이 전세로 전환할 때 합법적으로 전세가격을 높게 부를 수 있게 된다. 임대차 3법 여파로 작년부터 전세 물량이 부족한 상황에서 전세가격을 더 끌어올릴 위험이 잠복해있다는 뜻이다.

전국 아파트 전세가격은 최근에도 상승세를 지속하고 있다. KB월간주택가격동향에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 올해 1월 107.7에서 지난 11월 118.8로, 12월에는 119.4로 상승했다.

◆ 종부세 폭탄에 월세→전세전환?…"세입자 전가 우려"

게다가 올해부터 종부세 부담이 커지기 때문에 집주인들이 거액의 종부세를 내기 위해 월세를 전세로 돌릴 가능성도 있다. 올해에는 공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율이 모두 올라 종부세 부담이 크게 높아졌다.

종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(올해 95%, 내년 이후 100%)을 곱해 '과세표준'이 정해진다. 내년에 공정시장가액비율 100%를 적용할 경우 공시가격이 올해와 똑같아도 과세표준이 오르게 된다.

특히 종부세율의 경우 올해부터 일반세율 기준 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올랐다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용하는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상됐다. 집주인들은 종부세 계산에 들어가는 3가지 요소(공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율)가 한꺼번에 올라 작년보다 세 부담이 몇 배 더 무거워졌다.

기획재정부에 따르면 올해 종부세가 부과된 인원은 94만7000명, 총 세액은 5조7000억원이다. 세액만 따지면 작년(1조8000억원)의 3배가 넘는다. 지난 2005년 종부세 도입 이후 '역대급'이다.

정부가 종부세 급증을 막겠다면서 보유세 부담 상한선을 300%로 뒀지만 납세자들은 "아무런 소용이 없다"는 반응이다. 기존에 재산세보다 종부세를 적게 냈던 납세자의 경우 종부세가 몇 배로 올라도 전체 보유세 증가분이 기존 세액의 300%를 넘지 않으면 종부세가 그대로 부과되기 때문이다.

익명을 요구한 부동산 관계자는 "정부는 월세 내는 사람들의 부담을 줄여주기 위해 전월세 전환율을 낮췄지만, 만약 집주인들이 기존 월세를 전세로 바꾸면 전세가격은 더 급격하게 오를 수도 있다"며 "내년 임대료 폭등이 이런 이유로 발생할 가능성이 잠복해있다"고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "내년에도 종부세 등 각종 세금을 내는 시기가 돌아오면 이를 세입자에게 전가하려는 집주인이 더욱 늘어날 것"이라면서 "무주택자들의 주거 비용이 계속 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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내란 특검, 尹 조사일 변경 요청 거부 [서울=뉴스핌] 김영은 기자 = 내란 특검이 윤석열 전 대통령 측의 소환 조사일 변경 요청을 거부하고, 이번 주 내 출석 일자를 다시 통보할 예정이다. 윤 전 대통령 측이 이에 불응할 경우, 형사소송법상 마지막 조치를 취하겠다고도 예고했다. 박지영 특검보는 30일 오후 5시 30분쯤 브리핑을 열고 "이날 오후 4시쯤 윤 전 대통령의 변호인으로부터 금주의 특정 일자를 지정한 출석 기일 변경 요청서를 접수했다"며 "특검 내부 논의 결과, 기일 변경 요청을 받아들이지 않기로 하고 이를 변호인에게도 통지했다"고 밝혔다. 윤석열 전 대통령 측은 이날 내란 특별검사팀에 2차 소환 조사일을 '7월 5일 이후'로 미뤄달라고 요청했다. 사진은 29일 새벽 1시쯤 서울 서초구 서울고등검찰청에서 1차 소환 조사를 마친 뒤 귀가하는 윤 전 대통령 모습. [사진=이형석 기자] 이어 "내일(7월 1일) 출석에 불응할 경우, 즉시 금주 중에 있는 특정 일자와 시간을 지정해 재차 소환을 통보할 예정이다"라며 "만약 그때도 출석에 응하지 않을 경우 형사소송법상 마지막 단계의 조치를 취할 것이다"고 말했다. 윤 전 대통령 측은 당초 7월 3일 이후 출석을 요청했으나, 최근 의견서를 내고 7월 5일 이후로 출석 일자를 더 늦춰달라고 재요청한 것으로 파악된다. 이후, 윤 전 대통령 측은 한 차례 기일 변경 요청서를 제출함으로써 오는 7월 1일 소환 조사에 참여할 수 없다는 의견을 재차 피력했다. 특검은 7월 4일 또는 5일로 재소환 일정을 확정할 것으로 보인다. 박 특검보는 "금주의 중 정할 특정일자는 4일 또는 5일이 되지 않을까 생각한다"고 말했다. 박 특검보는 '마지막 단계의 조치'와 관련해 해당 내용이 체포영장 청구 이상의 단계가 될 수 있다는 점을 시사했다. 박 특검보는 '마지막 단계로 체포영장 청구가 있는데, 출석 불응 시 검토하는가'라는 취재진의 질문에 "그 부분에 대해서는 당연히 출석을 불응하는 경우에 체포영장이 될 수도 있고, 그 다음 단계가 될 수도 있고 이런 여러가지 고민을 할 수 있다"고 설명했다. '사전 협의가 부족했다'고 주장하는 윤 전 대통령 측의 주장에 대해서는 "윤 전 대통령 측이 의견서를 보내면 특검 측이 검토하고, 이런 (모든) 과정이 협의라고 생각한다"며 "저 쪽(윤 전 대통령 측)의 의견을 수용하는 것만이 협의는 아니다"라고 반박했다. 앞서 내란 특검은 지난 28일 윤 전 대통령에 대한 1차 피의자 조사를 마친 뒤 오는 30일 다시 출석해 조사를 받으라고 통보한 바 있다. 하지만 윤 전 대통령 측은 건강상의 이유, 재판 준비 등을 이유로 7월 3일 이후로 일정을 조정해달라고 요청했다. 이에 특검은 윤 전 대통령 측의 사정 등을 고려해 하루 늦춘 7월 1일로 날짜를 재통보하며 2차 소환조사 출석을 요구했으나, 윤 전 대통령 측은 날짜를 미뤄달라고 이날 다시 요구했다. 특검은 현재 윤 전 대통령 측의 수사 방해 행위를 수사하기 위한 경찰 인력 3명을 경찰청에 요청하는 한편, 오는 1일 2차 소환 조사를 차질 없이 마무리하도록 준비할 방침이다.  yek105@newspim.com 2025-06-30 18:52
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