전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

부채비율 높아도 보증보험 가입허용...보증부실 우려에 실효성 ′의문′

기사입력 : 2022년01월11일 06:30

최종수정 : 2022년01월11일 06:30

임대사업자 의무가입 적용...가입 거절 구제
2년 한시 적용...부채비율 감소 방안 마련 한계
보증부실 우려 및 임차인 보증요율 부담 증가

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 부채비율이 높아 보증보험 가입이 막혔던 임대사업자들에 일시적으로 활로를 트는 방안이 마련됐으나 근본적인 해결책이 되기에는 역부족이란 지적이 나온다. 

2년간 한시적인 가입 허용이 되더라도 이후에 임대사업자가 부채비율을 낮추지 못하면 가입이 거절되는 사례는 다시 나올 수밖에 없다.

'깡통전세' 우려가 커지는 상황에서 부채비율 높은 주택의 보증을 허용할 경우 보증부실이 심화될 수 있다. 이를 보완하기 위해 보증요율을 인상했지만 임차인에게 부담이 전가되는 악순환으로 연결될 수 있다. 

◆ "의무가입이라면서 거절" 임대사업자 문제 제기에 일시적 가입 허용

11일 국토교통부와 HUG에 따르면 보증보험 가입 의무가 적용되는 임대사업자 주택 중에서 부채비율이 주택가격을 초과해 보증보험 가입이 거절된 임대사업자를 구제하는 방안이 마련된다.

국토부와 HUG는 오는 15일부터 부채비율이 100%를 넘는 등록임대사업자도 2024년 1월 14일까지 일시적으로 임대보증보험 가입을 허용하기로 했다. 이를 통해 의무적으로 보증에 가입해야 하는 1만6000가구의 임대사업자가 구제될 것으로 예상된다.

임대사업자의 전세보증 의무가입은 2020년 7·10대책에서 발표된 후 1년의 유예기간을 거쳐 지난해 8월부터 시행됐다. 하지만 부채비율이 100%를 넘는 임대사업자의 주택에 대해서는 보증가입이 거절되는 사례들이 잇달아 나왔다. 전세보증 가입을 위해서는 부채비율이 100% 이내여야 한다. 은행대출액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘어서는 안된다는 의미다.

게다가 전세보증에 가입하지 않은 등록임대사업자에게는 기존 2년 이하 징역에 2000만원 이하 벌금 대신 3000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용으로 개정된 관련법안이 오는 15일 시행을 앞두고 있어서 관련 조치 마련이 필요한 상황이었다.

보증보험 가입이 막힌 데다 과태료 처분까지 받게 될 상황에 놓이자 임대사업자를 중심으로 가입할 수 있도록 제도 개선을 해달라는 요구가 제기돼 왔었다. 지난해 5월부터 국토부와 HUG는 임대사업자들과 함께 문제 해결 방안 도출에 나섰었다.

가입 문턱을 낮췄지만 HUG 등 보증기관은 리스크를 우려해 부채비율 100%를 넘는 주택에 대한 보증 범위와 요율에 차등을 뒀다. 보증 범위는 임차인의 전세보증금 내에서 결정되며 부채비율 100%를 넘어선 보증금에 대해서는 반환을 보장하지 않고 보증료율도 현재 0.099~0.796%에서 0.259~1.752%로 2배 이상 올린다. 임대사업자는 특별보증 운영기간 동안 부채비율 축소 계획서'를 제출하도록 했다.

◆ 보증가입 거절 문제 해결 어려워...보증 부실·임차인 부담 우려

한시적인 가입 허용으로 임대사업자의 보증보험 가입에 일부 숨통이 트일 것으로 보이지만 임대사업자 보증보험 의무가입으로 인해 발생한 문제들에 대한 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 지적이 나온다.

이번 한시적인 가입 허용은 문제를 일시적으로 완화하는 미봉책이란 비판이 나온다. 임대사업자의 경우 1년 단위로 보증 가입이 이뤄지므로 이번 일시적인 가입 완화 조치가 끝나는 2024년까지 부채비율을 주택가격 대비 100% 이하로 맞추지 못하면 가입이 거절되는 문제가 발생할 수밖에 없다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이번 조치가 가입 거절로 피해를 본 임대사업자에게 일부 도움은 되겠지만 근본적인 해결책이라 볼 수는 없다"며 "의무가입 확대시 임대인들의 도덕적 해이 문제가 일어날 수 있고 반면 가입 조건을 현행대로 유지하면 가입 거절된 임대사업자들의 피해가 생기게 되는데 두가지 문제를 해결할 수 있는 접점을 찾는 방안을 내놓아야 한다"고 말했다. 

부채비율을 낮추려면 선순위채권인 은행 등 금융기관 대출액을 낮추거나 임대보증금을 낮추는 방법 밖에 없는데 현실적으로는 임대보증금 인하 외에는 대안이 없다. 임대인들은 보증금을 낮출 경우 피해를 볼 수 있는데다 임대차법에 따라 임차인이 계약갱신요구를 해올 경우 보증금 조정이 어려운 점을 들어 문제를 제기하고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "당장 가입 거절 문제가 일부 해소될 수 있지만 2년 안에 부채비율을 감축하려면 보증금을 낮추는 것 외에는 방안이 없다"며 "주택가격 산정 방식 문제로 실제 부채 규모보다 부채비율이 높게 나오는 문제가 있는 만큼 주택가격 산정방식의 개선이 필요하다"고 말했다.

부채비율 100%가 넘는 주택의 보증요율이 인상되면서 임차인의 요율 부담이 늘어난 데다 임대인이 이를 임차인에게 전가할 것이란 우려도 나온다. 임차인은 요율의 25%를 부담해야 한다. 예를 들어 전세금 3억원의 주택의 경우 현재 기준을 적용하면 임차인이 부담해야 할 보증요율은 최대 238만8000원이었다. 부채비율 100%를 초과한 주택의 보증요율은 최대 525만6000원으로 2배 이상 늘어난다.

이에 대해 HUG는 부채비율 100%를 넘는 경우 보증 사고율이 높아지는 것을 감안해 보증료 할인과 같은 지원책을 마련할 계획은 없다는 입장이다.

최근 보증사고가 증가하는 가운데 부채비율이 높은 주택의 보증가입을 허용하면서 전세대출보증 상품에 대한 부실화 우려도 제기되고 있다. HUG에 따르면 지난해 11월까지 전세보증사고는 2473건 발생했고 사고금액은 5048억원으로 집계됐다. 역대 최고기록이었던 2020년 2408건에 4682억원을 이미 넘어섰다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부채비율이 높은 주택에도 보증을 확대하면 보증 부실 우려가 나올 수밖에 없다"며 "보증도 보험상품인만큼 보증요율 계리 산정 방식을 조정해 이러한 우려를 불식시켜야 한다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[단독] 李정부 국정 5개년 책자 나왔다 [서울=뉴스핌] 윤채영 지혜진 기자 = 이재명 정부의 국정운영 5개년 계획이 담긴 책자가 발간된 것으로 20일 확인됐다. 이날 뉴스핌이 확보한 '이재명 정부 국정운영 5개년 계획(안)' 책자에는 123대 국정과제에 대한 주요 내용과 구체적인 입법 방향 등이 담겼다. [서울=뉴스핌] 이재명 대통령이 13일 서울 종로구 청와대 영빈관에서 열린 국정기획위원회 국민보고대회에서 발언하고 있다. [사진=대통령실] 2025.08.13 photo@newspim.com 국정기획위원회가 지난 13일 1호 과제로 발표한 개헌에는 대통령 권력 구조 개편도 포함됐다. ▲4년 연임제 및 결선투표제 도입 ▲감사원 국회소속 이관 ▲대통령 거부권 제한 ▲비상명령 및 계엄 선포 시 국회 통제권 강화 ▲국무총리 국회 추천제 도입 ▲중립성 요구 기관장 임명 시 국회 동의 의무화를 추진하겠다고 명시했다. 또 5·18 광주 민주화운동 정신 등 헌법 전문 수록과 검찰 영장 청구권 독점 폐지, 안전권 등 기본권 강화 및 확대, 지방자치와 균형발전을 위한 논의기구 신설, 행정수도 명문화 등이 개헌 과제로 포함됐다. 개헌을 위한 국민투표법 개정도 추진된다. 헌법불합치 결정을 받은 재외국민 투표 관련 규정을 개정해 국민투표법 위헌을 해소하겠다는 계획이다. 개헌 찬반 투표는 2026년 지방선거나 2028년 국회의원 선거 때 실시하겠다고 명시했다. [서울=뉴스핌] 뉴스핌이 확보한 이재명 정부 국정운영 5개년 계획(안) 책자. 2025.8.20 ycy1486@newspim.com 이번 책자에는 국정기획위가 지난 13일 대국민보고대회에서 공개한 123대 국정과제보다 훨씬 세부적인 내용이 담겼다. 당초 국정위는 이날 국정운영 5개년 계획도 공개하려 했다가, 돌연 비공개 결정을 내렸다. 비공개 결정에는 이재명 대통령의 의중이 강하게 작용한 것으로 알려졌다. 국정위 소속으로 활동했던 한 위원은 뉴스핌과 통화에서 "갑자기 보안을 강조하면서 내부 자료는 절대 공개하지 말라고 했다"며 "이유는 모른다"고 전했다.  ycy1486@newspim.com 2025-08-20 15:55
사진
美, 인텔 이어 삼성도 지분 내놔라? [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 도널드 트럼프 미국 행정부가 반도체법(CHIPS Act)상 보조금을 활용해 인텔 지분 확보를 추진 중인 가운데, 삼성전자와 대만 TSMC 등 다른 반도체 기업에도 같은 방식을 적용하는 방안을 검토 중이라고 로이터 통신이 두 명의 소식통을 인용해 19일(현지시간) 보도했다. 보도에 따르면 하워드 러트닉 상무부 장관은 삼성전자, 마이크론, TSMC 등 미국 내 공장 건설과 투자를 진행 중인 반도체 기업들을 상대로, 조 바이든 전임 행정부 시절 약속된 정부 보조금 제공과 맞바꿔 지분을 확보하는 방안을 모색하고 있다. 현실화하면 글로벌 반도체 업계에 파장이 불가피하다. 미국 정부에 지분을 넘기고 싶지 않다면 보조금을 포기해야 할 수 있는데 이 경우 기업들의 순익 전망과 투자 계획도 차질을 빚을 수 있다. 미국의 산업정책이 정권에 따라 오락가락한다는 업계의 불만과 비난 또한 커질 수 있지만 트럼프 행정부의 성격상 귀담아 들을 가능성은 높지 않다. 러트닉 장관은 CNBC 인터뷰에서 "트럼프 대통령은 미국이 거래에서 실질적 이익을 얻어야 한다고 본다"며 "왜 1천억 달러 규모의 기업에 돈을 줘야 하는가. 우리는 약속한 보조금을 지급하되, 그 대가로 지분을 받아 미국 납세자들에게 혜택을 돌릴 것"이라고 말했다. 트럼프 행정부가 인텔 지분 10%를 확보할 경우 최대 주주가 될 수 있지만, 러트닉 장관은 "경영권에 개입하지는 않을 것"이라고 선을 그었다. 그럼에도 불구하고 이러한 조치는 전례가 없는 것이며, "이는 대기업에 대한 미국의 영향력 확대라는 새로운 시대를 열게 될 것"이란 진단이다.  로이터는 "마이크론은 인텔에 이어 반도체법 보조금을 가장 많이 받는 미국 기업이며, 삼성전자와 TSMC 역시 주요 수혜 대상"이라며 "이번 검토는 미국 정부가 반도체 산업에 대한 직접적 영향력을 확대하려는 움직임"이라고 분석했다. 올해 6월에도 비슷한 조치가 있었는데, 트럼프 정부는 일본제철의 U.S.스틸 인수 승인 조건으로 '황금주(golden share)'를 확보해 주요 경영 결정에 거부권을 행사할 수 있게 됐다. 삼성전자 미국 텍사스주 테일러 공장 건설 현장. [사진=삼성전자] wonjc6@newspim.com   2025-08-20 08:31
안다쇼핑
Top으로 이동