[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 부채비율이 높아 보증보험 가입이 막혔던 임대사업자들에 일시적으로 활로를 트는 방안이 마련됐으나 근본적인 해결책이 되기에는 역부족이란 지적이 나온다. 

2년간 한시적인 가입 허용이 되더라도 이후에 임대사업자가 부채비율을 낮추지 못하면 가입이 거절되는 사례는 다시 나올 수밖에 없다.

'깡통전세' 우려가 커지는 상황에서 부채비율 높은 주택의 보증을 허용할 경우 보증부실이 심화될 수 있다. 이를 보완하기 위해 보증요율을 인상했지만 임차인에게 부담이 전가되는 악순환으로 연결될 수 있다. 

◆ "의무가입이라면서 거절" 임대사업자 문제 제기에 일시적 가입 허용

11일 국토교통부와 HUG에 따르면 보증보험 가입 의무가 적용되는 임대사업자 주택 중에서 부채비율이 주택가격을 초과해 보증보험 가입이 거절된 임대사업자를 구제하는 방안이 마련된다.

국토부와 HUG는 오는 15일부터 부채비율이 100%를 넘는 등록임대사업자도 2024년 1월 14일까지 일시적으로 임대보증보험 가입을 허용하기로 했다. 이를 통해 의무적으로 보증에 가입해야 하는 1만6000가구의 임대사업자가 구제될 것으로 예상된다.

임대사업자의 전세보증 의무가입은 2020년 7·10대책에서 발표된 후 1년의 유예기간을 거쳐 지난해 8월부터 시행됐다. 하지만 부채비율이 100%를 넘는 임대사업자의 주택에 대해서는 보증가입이 거절되는 사례들이 잇달아 나왔다. 전세보증 가입을 위해서는 부채비율이 100% 이내여야 한다. 은행대출액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘어서는 안된다는 의미다.

게다가 전세보증에 가입하지 않은 등록임대사업자에게는 기존 2년 이하 징역에 2000만원 이하 벌금 대신 3000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용으로 개정된 관련법안이 오는 15일 시행을 앞두고 있어서 관련 조치 마련이 필요한 상황이었다.

보증보험 가입이 막힌 데다 과태료 처분까지 받게 될 상황에 놓이자 임대사업자를 중심으로 가입할 수 있도록 제도 개선을 해달라는 요구가 제기돼 왔었다. 지난해 5월부터 국토부와 HUG는 임대사업자들과 함께 문제 해결 방안 도출에 나섰었다.

가입 문턱을 낮췄지만 HUG 등 보증기관은 리스크를 우려해 부채비율 100%를 넘는 주택에 대한 보증 범위와 요율에 차등을 뒀다. 보증 범위는 임차인의 전세보증금 내에서 결정되며 부채비율 100%를 넘어선 보증금에 대해서는 반환을 보장하지 않고 보증료율도 현재 0.099~0.796%에서 0.259~1.752%로 2배 이상 올린다. 임대사업자는 특별보증 운영기간 동안 부채비율 축소 계획서'를 제출하도록 했다.

◆ 보증가입 거절 문제 해결 어려워...보증 부실·임차인 부담 우려

한시적인 가입 허용으로 임대사업자의 보증보험 가입에 일부 숨통이 트일 것으로 보이지만 임대사업자 보증보험 의무가입으로 인해 발생한 문제들에 대한 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 지적이 나온다.

이번 한시적인 가입 허용은 문제를 일시적으로 완화하는 미봉책이란 비판이 나온다. 임대사업자의 경우 1년 단위로 보증 가입이 이뤄지므로 이번 일시적인 가입 완화 조치가 끝나는 2024년까지 부채비율을 주택가격 대비 100% 이하로 맞추지 못하면 가입이 거절되는 문제가 발생할 수밖에 없다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이번 조치가 가입 거절로 피해를 본 임대사업자에게 일부 도움은 되겠지만 근본적인 해결책이라 볼 수는 없다"며 "의무가입 확대시 임대인들의 도덕적 해이 문제가 일어날 수 있고 반면 가입 조건을 현행대로 유지하면 가입 거절된 임대사업자들의 피해가 생기게 되는데 두가지 문제를 해결할 수 있는 접점을 찾는 방안을 내놓아야 한다"고 말했다. 

부채비율을 낮추려면 선순위채권인 은행 등 금융기관 대출액을 낮추거나 임대보증금을 낮추는 방법 밖에 없는데 현실적으로는 임대보증금 인하 외에는 대안이 없다. 임대인들은 보증금을 낮출 경우 피해를 볼 수 있는데다 임대차법에 따라 임차인이 계약갱신요구를 해올 경우 보증금 조정이 어려운 점을 들어 문제를 제기하고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "당장 가입 거절 문제가 일부 해소될 수 있지만 2년 안에 부채비율을 감축하려면 보증금을 낮추는 것 외에는 방안이 없다"며 "주택가격 산정 방식 문제로 실제 부채 규모보다 부채비율이 높게 나오는 문제가 있는 만큼 주택가격 산정방식의 개선이 필요하다"고 말했다.

부채비율 100%가 넘는 주택의 보증요율이 인상되면서 임차인의 요율 부담이 늘어난 데다 임대인이 이를 임차인에게 전가할 것이란 우려도 나온다. 임차인은 요율의 25%를 부담해야 한다. 예를 들어 전세금 3억원의 주택의 경우 현재 기준을 적용하면 임차인이 부담해야 할 보증요율은 최대 238만8000원이었다. 부채비율 100%를 초과한 주택의 보증요율은 최대 525만6000원으로 2배 이상 늘어난다.

이에 대해 HUG는 부채비율 100%를 넘는 경우 보증 사고율이 높아지는 것을 감안해 보증료 할인과 같은 지원책을 마련할 계획은 없다는 입장이다.

최근 보증사고가 증가하는 가운데 부채비율이 높은 주택의 보증가입을 허용하면서 전세대출보증 상품에 대한 부실화 우려도 제기되고 있다. HUG에 따르면 지난해 11월까지 전세보증사고는 2473건 발생했고 사고금액은 5048억원으로 집계됐다. 역대 최고기록이었던 2020년 2408건에 4682억원을 이미 넘어섰다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부채비율이 높은 주택에도 보증을 확대하면 보증 부실 우려가 나올 수밖에 없다"며 "보증도 보험상품인만큼 보증요율 계리 산정 방식을 조정해 이러한 우려를 불식시켜야 한다"고 말했다. 

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