[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령직인수위원회가 임대차3법(임대차신고제·계약갱신청구권·전월세상한제) 폐지‧축소와 더불어 민간임대주택 활성화를 꺼내들었다.

이는 주택공급 억제와 부동산 세제 강화, 대출규제 강화, 주택임대사업 혜택 폐지 등 시장을 옭아맸던 대못 규제들은 철폐하고 재개발·재건축 활성화와 임대정책 수정 등 대대적인 정책 변화를 예고되고 있다.

국토교통부(국토부) 역시 관련 '임대차 신고제' 강화 용역을 발주해 배경에 관심이 쏠림 새 정부가 계약갱신청구권과 전월세상한제를 개선하기 전 시장에 대한 정확한 진단을 위해 신고제를 먼저 손보기 위한 조치로 풀이된다.

◆ 인수위, 임대차3법‧등록임대사업자 제도 손질 나서

인수위는 임대차 3법의 폐지·축소와 등록임대사업자 제도 등이 포함된 개선방안에 대한 논의에 들어갔다.

심교언 인수위 부동산TF 팀장은 인수위 브리핑을 통해 "새 정부는 임대차 3법의 제도 개선을 검토하되 시장에 미치는 충격을 완화하기 위해 최소화하는 방안을 준비해 단계적으로 추진할 계획"이라고 밝혔다.

임대차 3법의 폐지는 정부의 임대차 3법이 전세 시장의 혼란만 양산만 시키고 있다는 지적에 따른 것으로 풀이된다.

실제 지난해 서울 아파트 전세 거래량은 10만 8633건으로 2018년 이후 최저치를 기록했다. 현 정부 출범 이후 전세 거래량이 급감했다.

반면 월세 거래량은 급증했다. 지난해 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 총 7만 1079건으로 집계됐다. 관련 통계가 시작된 2011년 이후 가장 많은 수준이다.

전세를 제외한 월세·준월세·준전세 거래량은 2년 연속 최다치를 경신했다. 지난 2018년 4만8268건이었던 월세 거래량은 2019년 5만 1026건으로 오른 뒤 2020년 6만 783건으로 역대 최다치를 기록한 바 있다. 여기에 지난해 7만건대로 오르면서 다시 최고 기록을 썼다.

월세 낀 거래 비중은 점차 높아지고 있다. 지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중은 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승했다.

지역별로는 금천구가 지난해 서울 25개 자치구 중 유일하게 월세 비중(56.1%)이 전세 비중(43.9%)보다 높았다. 이외 ▲종로구(43.8%) ▲중구(43.5%) ▲강동구(42.5%) ▲강남구(41.6%) ▲마포구(40.9%) 순으로 월세 낀 계약의 비중이 높았다.

반전세 거래 비중도 늘어나고 있다. 지난해 서울 아파트 반전세 거래는 총 3만 3086건으로 2011년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 처음으로 3만건을 돌파했다. 전년(2만 5821건) 대비 28.1%, 2년 전(1만9558건)에 비해서는 69.2% 급증했다. 전체 전·월세 거래에서 준전세가 차지하는 비중도 2019년 10.8%에서 지난해 17.4%로 높아졌다.

◆ 현 정부서 폐지된 등록임대사업 제도 '부활'

인수위는 임대차3법 시행 이후 국민 주거 불안이 과중됨에 따라 폐지‧축소가 논의되고 있다. 심 팀장은 "임대차 (개정문제는) 장기적으로 갈 가능성이 있어서 부작용을 막기 위해 ▲등록민간임대활성화 ▲민간임대주택활성화 등 2가지 방안을 준비했다"고 추진 배경을 설명했다.

등록민간임대 활성화는 임대사업자 등록에 따른 부담을 줄이고 혜택을 늘려 임대인의 자발적인 등록을 유도하는 정책이다. 시장 기능을 회복해야 한다는 '친 시장주의자'로 불리는 심 팀장의 부동산 안정화 방향성이 반영된 것으로 풀이된다.

현 정부가 지난해 사실상 폐지한 등록임대사업자 제도가 부활될 가능성이 높아지고 있다. 현재는 아파트에 대한 임대사업자 신규 등록이 사실상 막혀 있고 세제 혜택도 축소된 상태다.

민간에 임대주택을 공급한다는 임대사업자의 순기능을 인정하고 임대 수요가 많은 소형 아파트에 한해 등록임대 사업을 다시 허용하면 시장에 안정된 가격의 전월세 매물을 늘릴 수 있다는 판단이다.

인수위는 그간 민간임대 등록 물건이 임대기간, 임대료 규제를 받아 서민 주거안정에 기여해왔지만 아파트 등록임대사업자 제도 폐지 등 정책 변화로 신규 공급이 축소되고 있다는 게 인수위의 판단이다.

이에 재고 순증 효과가 있는 건설임대를 충분히 공급하도록 지원하고, 매입임대는 비아파트와 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트 중심으로 확대하는 방안을 검토 중이다.

다만 '아파트 임대사업자 폐지'가 민간임대주택에 관한 특별법에 규정돼 있어 아파트에도 등록임대 제도의 혜택을 주는 법 개정이 없이는 효과가 떨어질 것이라는 지적이 나온다.

현재 더불어민주당의 협조 없이는 개선이 불가능한 부분이다. 심 팀장은 "등록 민간임대 활성화는 법 개정 없이도 할 수 있는 부분이 많다"면서도 구체적인 방안에 대해선 언급을 하지 않았다.

이는 대통령령·시행령 개정 등을 통해 적용 가능한 주택 임대사업자에 대한 혜택을 늘릴 것으로 보인다.

◆ 국토부, 임대차 신고‧국내외 제도 점검 나서

인수위 측이 임대차3법과 임대등록 활성화를 꺼내들면서 국토부도 관련 용역에 착수했다. 국토부는 최근 임대차 신고 현황을 분석하고 이를 대출, 세제 등과 연계하는 방안을 연구하는 '임대차 신고제 정착을 위한 제도개선 방안 연구' 용역을 발주했다.

해당 용역은 ▲임대차 신고 현황 ▲임대차 관련 각종 국내외 제도 현황 ▲임대차 신고정보 활용 ▲주거급여 등을 활용 가능 정보 연계를 검토·연구할 예정이다.

전문가들은 임대차 3법 이전에 시행됐던 '임대등록 활성화'로의 원상복귀로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "시장에 미치는 영향은 제한적이지만, 전월세 가격 상승을 억제하는 한편, 다주택자들이 임대사업에 참여할 수 있도록 양도세 중과세 완화 등이 뒷받침되지 않은 경우 사업에 참여하려는 다주택자들은 소수일 것"이라고 진단했다.

이어 "인센티브는 되살리고 새롭게 생긴 규제는 없애는 일종의 '원상복귀"라며 "인수위 측에서 각종 부작용을 우려해 단계적인 규제완화 및 폐지를 검토하는 것으로 보인다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대 사업에 참여할 수 있는 세제 완화를 제시하지 않을 경우 다주택자들이 선 듯 나서기는 쉽지 않을 것"이라며 "종부세‧양도세 등에 대한 수정이 필요하다"고 말했다.

인수위 측 역시 관련 내용을 점검할 예정이다. 심 팀장은 "전체 816만 임차가구 중 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 공공임대는 전체 등록민간임대의 40% 수준으로, 나머지 60%는 민간의 불안정한 전‧월세 시장에 취약하게 노출돼 있다"며 "공공임대 방식의 공급 한계를 감안하고 민간등록 임대주택을 충분히 공급하면서 주거 취약계층 보호 강화를 조화롭게 추진할 것"이라고 강조했다.

ymh7536@newspim.com