[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 6·1일 지방선거를 맞아 여야 서울시장 후보들이 부동산 공약 대결을 벌이고 있다.

오세훈 국민의힘 서울시장 후보는 '서울형 고품질 임대주택·신속통합기획' 등을 내세운 반면 송영길 더불어민주당 후보는 '김포공항 이전·누구나집' 공약을 내걸었다.

송 후보의 '누구나집' 공약은 입주민들 월세 부담이 높고 집값 하락시 '깡통전세' 문제가 생길 우려가 제기된다. 오 후보가 내세운 '서울형 고품질 임대주택' 공약도 '적정 임대료'를 찾아야 한다는 점에서 보완이 필요하다. 품질 대비 임대료가 지나치게 저렴하면 '로또청약'과 비슷하게 수요자 폭증 등 각종 문제가 발생할 수 있어서다.

◆ 오세훈 "타워팰리스보다 좋은 임대주택 공급…신통기획도 확대"

1일 정치권 및 부동산업계에 따르면 여야 서울시장 후보들은 각기 다른 '주택공급' 공약을 내놓고 경쟁하고 있다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보는 '집 걱정 없는 서울'을 기치로 내걸고 5대 주택정책 공약을 발표했다.

5대 공약은 ▲'서울형 고품질 임대주택' 공급 ▲재개발·재건축 기간을 획기적으로 단축하는 '신속통합기획' 확대 ▲다가구·다세대 밀집 지역의 정비사업을 지원하는 '모아주택·모아타운' 추진 ▲청년주택의 '2030 스마트홈' 대변신 ▲'3대 거주형 효도주택 공급' 추진이다.

특히 '서울형 고품질 임대주택'은 오 시장이 지난 1년여간 추진해온 주택정책에 새롭게 추가된 정책이다. 준공 30년이 다 된 임대주택들은 시설 노후화로 주민들이 큰 불편을 겪는 경우가 많다. '서울형 고품질 임대주택'은 앞으로 서울에 공급할 임대주택을 민간 분양아파트 못지 않게 고품질로 지어 취약계층 주거문제를 해결하겠다는 취지에서 나왔다.

우선 임대주택 평형을 지금보다 1.5배 늘리고 자재를 고급화한다. 친환경 벽지·맞춤형 시스템가구 등 최신 유행 인테리어를 적용하며, 커뮤니티센터·옥상정원 등 고품격 커뮤니티 공간을 만든다.

또한 분양주택과 임대주택을 완전히 섞고, 동호수는 동시공개추첨제를 전면 도입해 차별과 소외를 해소한다. 이로써 5년 내 준공 30년차가 되는 24개 노후 임대주택단지 3만3083가구를 전면 재정비한다.

'신속통합기획(신통기획)'도 오 후보의 역점 사업이다. 신통기획은 서울시가 정비계획 결정부터 사업인가까지 적극 개입하는 제도다. 통상 5년이 걸리던 구역 지정을 2년 이내로 단축하는 등 사업 절차·기간이 획기적으로 줄어든다. 앞서 서울시는 신통기획을 적용할 민간재개발 후보지 21곳을 작년 12월 발표했다.

용산구 청파2구역, 성동구 마장동, 동대문구 청량리동, 영등포구 당산동 등이 포함됐다. 이 일대 부동산시장에서는 '신통기획 선정'을 축하하는 현수막이 걸리는 등 시장이 들썩였다. 서울시는 앞으로도 추가 대상지를 발표할 예정이다.

◆ 송영길 "김포공항 이전해 40만가구 공급…'누구나집' 2만가구도"

반면 송영길 더불어민주당 서울시장 후보는 이재명 인천 계양을 국회의원 보궐선거 후보와 손잡고 '김포공항 이전' 공약을 발표했다. 김포공항을 이전하고 서울 서부권에 주택 40만가구 이상을 공급하겠다는 구상이다. 이전에는 20만가구였는데, 사흘 만에 주택 물량이 40만가구로 2배가 된 것이다.

송 후보는 서부 대개발 관련 기자회견문에서 "김포공항이 이전하면 인근 부지까지 1200만평의 새로운 강남이 들어선다"며 "첨단 산업을 유치해 새로운 산업의 중심지, 제2의 판교로 준비하겠다"고 강조했다.

이어 "서부 대개발로 주택 40만가구 이상을 주변 시세 반값에 공급하겠다"며 "우리 청년들에게 돌아갈 양질의 일자리와 집, 직주근접의 미래를 현실로 이뤄나갈 수 있다"고 설명했다.

다만 "지금은 공약 단계고 공론화가 필요하다"며 "당연히 수도권, 충청, 호남, 제주 지역 주민들의 의견을 수렴하고, 중앙정부의 협조를 얻는 공론화 과정을 거쳐 추진할 것"이라고 덧붙였다.

앞서 송 후보는 공공주도 신속 개발로 총 41만가구 주택을 공급하겠다고 공약했다. 이 중 30%를 청년세대에 우선 공급해 95%인 서울의 주택보급률을 100% 이상으로, 자가 보유율을 50% 이상으로 끌어올리겠다는 계획이다.

특히 그는 무주택자의 내집마련 문턱을 확실하게 낮출 수 있는 해결책으로 "'누구나집' 2만가구를 무주택 서민에게 공급하겠다"고 강조했다.

누구나집은 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자가 집값의 10%만 내면 10년간 반값 임대료로 살다가 10년 후 최초 확정분양가로 내집 마련을 할 수 있는 제도다. 입주자는 주택 가격이 상승하면 그만큼 차익이 발생하고, 하락해도 분양을 받지 않음으로써 손실을 피할 수 있다.

◆ '10년간 월세' 비용부담 높아…집값 하락시 깡통전세 우려도

하지만 오 후보는 송 후보의 '김포공항 이전 및 서부 대개발'에 대해 '졸속 공약'이라고 일침을 가했다.

오 후보는 자신의 페이스북에 "이 공약은 이재명, 송영길이라는 급조된 두 후보의 졸속공약"이라며 "처음에는 김포공항이 폐쇄되면 원주공항 또는 청주공항을 이용하면 된다고 하더니, 논란이 되자 그 다음에는 제주까지 KTX 해저터널 뚫게 되면 제주의 관광산업이 고사되는 것을 막을 수 있다며 논리와 전개가 달라졌다"고 지적했다.

또한 "애초에 송영길 후보의 공약에는 '서부대개발'이라는 용어 자체가 없었는데 문제가 되니까 이틀 뒤 서부대개발을 이야기하기 시작했다"며 "두 달 전 처음 출마할 때는 41만가구를 공급하겠다는 주택공약의 얼개를 짰었는데 선거 막바지가 되자 김포공항 부지에만 40만가구를 짓겠다고 이야기한다"고 비판했다.

이어 "심지어 김포공항 폐쇄 공약이 처음 나온 날은 20만가구를 말씀하셨던 것으로 기억한다"며 "불과 이틀 만에 20만가구가 40만가구가 돼버린 것"이라고 지적했다.

오 후보는 송 후보의 '누구나집'도 "터무니없는 공약"이라고 비판했다. 입주민, 시행사 관점에서 볼 때 한계점이 있기 때문이다.

입주자는 집값의 10%만 보증금으로 내는 대신 10년간 임대료를 따로 지불해야 한다. 예컨대 누구나집 임대료 상승률이 연 2.5%일 경우, 10년간 계속 납입하면 주거비용으로 적지 않은 돈이 든다. 특히 집값이 오르면 월세도 같이 올려줘야 한다는 부담이 있다.

또한 입주민이 학교나 직장 등 문제로 거주지를 변경해야 할 경우 시세차익을 기대하기 어렵다. 10년 후 소유권을 취득하기 전까지는 아직 '입주민 소유'가 아니기 때문에 중간에 매도해 차익을 얻을 수 없는 것.

시행사 입장에서도 누구나집에 참여할 유인이 적다. 입주민이 10년 후 최초 분양가격에 주택을 구입해 시세차익을 얻는다면, 그 집을 판 시행사는 손해를 고스란히 감당해야 한다.

무엇보다 누구나집은 부동산 경기가 하강해서 집값이 하락할 경우 '깡통주택' 문제를 야기할 수 있다는 우려도 있다. 서울 부동산시장이 7년 넘게 상승장을 지속한 만큼 향후 하락장으로 떨어질 가능성을 배제할 수 없어서다.

'깡통주택'이란 소유주가 집을 팔아도 은행 대출금, 세입자 전세보증금 등 부채를 다 갚지 못하는 상태를 말한다. 주택담보대출금과 임대보증금의 합이 주택 가격의 80%를 넘으면 '깡통주택'으로 본다.

작년 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 발표한 내용을 보면 누구나집은 입주민이 초기 지불하는 집값 10%를 제외한 나머지 자금의 상당수를 '대출'로 충당하는 구조다.

누구나집 세입자가 처음 지급한 10% 외에 남은 집값의 반(약 45%)는 세입자들이 사회적 협동조합 등 특수목적법인(SPC) 명의로 장기주택담보대출을 연 2.5%의 저금리로 받아 조달한다. 나머지 자금은 ▲시행사·시공사가 투자하는 자금 10% ▲임대사업자가 개발이익을 재투자하는 방식 10% ▲세입자의 전세보증금 담보대출 14~25%로 충당한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "누구나집 프로젝트는 종잣돈이 부족한 30대 실수요자에게는 좋은 대안"이라면서도 "다만 가계부채 문제를 심화시킬 수 있고 집값이 떨어지면 깡통주택이 늘어날 가능성이 있어서 이에 대한 대비가 필요하다"고 말했다.

◆ 품질 대비 저렴하면 '수요자 폭증'…"임대료 적정수준 찾아야"

오 후보의 '서울형 고품질 임대주택' 공약도 '적정 임대료'를 찾는 등 보완이 필요하다는 의견이 있다. 고품질 임대주택을 지으면 공사원가는 높아지게 되며, 임대료도 그에 맞춰 올려야 해서 이전만큼 저렴해지기 어렵다.

만약 서울형 고품질 임대주택의 임대료가 품질 및 시세에 비해 크게 낮을 경우, 수요만큼 충분히 공급하기 어려워진다. 또한 커뮤니티시설 고급화로 관리비가 비싸질 우려도 있다.

앞서 오 후보는 '서울형 고품질 임대주택 1호' 사업지인 노원구 하계5단지에서 임대료 관련 질의를 받자 "임대료 산정을 소득 연동형으로 바꿀 것"이라며 "평수, 고급화에 비례해서 임대료를 더 받는 것이 아니라 입주자 본인의 소득과 연동해서 맞춤형 임대료를 적용할 것"이라고 답했다.

커뮤니티시설 고급화로 관리비가 오르는 문제에 대해서는 "새로 짓는 단지는 개방형으로 지어진다"며 "도서관, 옥상공원 등 동네 주민들이 함께 이용할 수 있는 커뮤니티시설이 들어선다"고 말했다.

이어 "동네 주민이 함께 이용하는 시설은 관리비 중 일부를 이용객들에게 받을 수 있다"며 "이 경우 입주민들이 부담할 비용이 줄고 동네에 활발한 소통구조를 만들 수 있다"고 설명했다.

하지만 이 경우 '로또청약'과 비슷한 문제가 발생할 수 있다. 물량이 한정돼 있는데, 싼 임대료로 좋은 집에 살 수 있는 기회기 때문에 입주 신청자들이 폭주할 가능성이 높아서다.

특히 당첨 가능성을 높이고 임대료를 낮추기 위해 본인의 소득을 실제보다 낮게 제출하는 등 각종 '도덕적 해이'가 발생할 수도 있다. 업계에서는 이같은 부작용이 생기지 않게끔 제도를 정교하게 보완해야 한다는 의견이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시세보다 임대료를 저렴하게 공급하는 것은 사회안전망 측면에서는 시도할 만 하다"면서도 "다만 임대료가 너무 낮으면 그 부족한 액수를 공공이 지원해야 한다는 문제가 생긴다"고 말했다. 이어 "서울형 고품질 임대주택의 예상 수요층과 적정 임대료 수준을 사전에 충분히 검토할 필요가 있다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com