[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 서울 아파트 거래시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 집값 하락 관측에 실수요자들의 관망세가 짙어진 데다 집을 팔려고 하던 사람들도 종합부동산세 완화로 버틸 여력이 생기면서 서울 아파트 '거래절벽' 현상이 심화하고 있다. 동시에 매매가격도 하락도 잇따르고 있다.

이로써 물건을 내놔도 팔리지 않아 가격을 낮춰야 하는 '매수인 우위시장'이 형성됐다는 인식이 퍼지고 있다. 다만, 금리 부담 때문에 집을 사지 못하는 실수요자들도 적지 않은 만큼 절대적인 매수인 우위 상황은 아니라는 분석도 나온다.

어찌됐든 매도인과 매수인 간 눈치싸움이 본격화하면서 서울 아파트 시장의 거래절벽 현장이 장기화할 것이라는 전망이 우세하다.

◆대선 전후 '반짝'...작년 대비 70% 가까이 줄어든 서울 아파트 거래량

31일 부동산업계에 따르면 올 상반기 서울 아파트 거래량은 작년 동기 대비 70% 가까이 줄었다.

서울부동산정보광장 통계를 보면 올해 1월부터 6월까지 서울의 아파트 거래량(7월 28일 기준)은 총 7895건이다. 아직 신고 기간이 남아 있어 최종 집계 결과가 달라질 가능성이 높지만 작년 같은 기간(2만5832건)과 비교하면 69.4% 감소한 수치다.

올 들어 서울 아파트 거래량은 1월 1088건, 2월 815건, 3월 1433건, 4월 1748건, 5월 1740건, 6월 1071건을 나타냈다. 7월 거래량은 28일 기준으로 295건으로 집계된 상태다.

3월 대선 전후로 부동산 규제 완화 기대감이 형성되면서 거래가 반짝 활성화된 데 이어 보유세 과세 기산일(6월1일) 이전 다주택자들의 절세 매물이 일부 거래되면서 3월부터 5월까지 거래량이 1, 2월에 비해 늘었으나 6월에 다시 1월 수준으로 줄어들었다.

올해 상반기 서울 아파트 거래량이 작년 동기 대비 크게 줄어든 것은 매수심리 위축에 따른 결과다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 결과에 따르면 서울의 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 셋째주(15일 기준) 이후부터 지금까지 기준선인 100을 밑돌고 있다. 매매수급지수가 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다.

이처럼 거래절벽이 이어지면서 서울 아파트값도 최근 9주 연속 하락세를 나타내고 있다. 부동산원 조사 결과 7월 넷째주(25일 기준) 서울 아파트 매매가격은 한 주 전 대비 0.07% 하락했다. 한 주 전(-0.05%)에 비해 낙폭이 커졌다. 하락폭으로는 지난 2020년 4월 넷째주(27일 기준) 이후 2년 3개월 만에 가장 크다.

◆매수인 관망·매도인 버티기...거래 유인 요소 약해 눈치보기 장기화

아파트 실수요자는 앞으로도 집값이 떨어질 것으로 예상해 관망세를 보이고 있고 집을 팔려고 하는 사람들은 아직은 종부세 등 세금을 부담할 여력이 있다고 보고 버티기에 들어간 형국이다. 매수인은 집값이 더 떨어질 때까지, 매도인은 집값이 오를 때까지 기다리겠다는 의미다.

특히 정부가 최근 종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액으로 바꾸기로 결정하면서 다주택자들이 매도를 보류하는 움직임이 나타나고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 28일 기준 6만3743건으로 정부가 종부세 개편 방안을 발표한 21일(6만4046건)에 비해 0.5% 감소했다. 특히 서초구가 같은 기간 4239건에서 4101건(-3.3%)으로 가장 큰 폭으로 줄어들었다. 다주택자로서는 아파트를 급하게 처분해야 할 요인이 사라진 것이다.

매도인과 매수인 사이에 힘겨루기가 계속되고 있지만 주택시장은 현재 매수인 우위 상태에 있다고 볼 수 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "부동산 거래가 안 되는 것은 괜찮은 매물이 없어서이기도 하지만 기본적으로 매수자들이 움직이기 않기 때문"이라면서 "현재 상황을 매수 우위로 보는 게 맞는다"고 했다.

집값이 더 떨어지기를 기대하는 쪽은 매수인 우위 상황에서 시장의 원리에 따라 가격이 큰 폭으로 하향 조정될 것으로 전망하고 있다.

하지만 금리가 오르면서 대출에 부담을 느낀 실수요자들이 아파트 구입을 미루는 경우도 적지 않기 때문에 과도한 '가격 후려치기' 현상까지는 벌어지지 않을 것이라는 게 전문가들의 예상이다.

부동산 업계의 한 관계자는 "지금은 공급과 수요 양면에서 변수가 돌출하고 있어 매수인이 우위에 있다고 하더라도 집값이 급격히 하락할 가능성은 크지 않다"면서 "매도인과 매수인 간 치열한 눈치싸움에 한동안 극심한 거래절벽이 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 

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