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[김정태의 부동산주간뷰] 집값 급락에 '역전세난'까지, 진짜 위기인 이유

기사입력 : 2022년12월04일 07:00

최종수정 : 2022년12월04일 07:00

급격한 금리인상 여파 집값·전셋값 급락, 가계-기업-금융 동반 부실 악순환 고리로

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르는 집주인들이 급증하고 있다. 불과 5,6개월 전만 해도 많은 이들이 전세매물이 씨가 마르는 '전세대란'을 걱정하며 정부의 대응을 촉구했었다. 전세대란은 안 그래도 고공행진을 지속하던 집값을 다시 한번 밀어 올리는 부작용을 가져왔다. 전셋값도 너무 오른 상황이다 보니 월세화가 가속화됐고 이 때문에 전세매물이 더욱 줄어드는 악순환을 야기시켰다.

그런데 상황이 급반전됐다. 본격적인 금리 인상 직전의 시장 분위기는 집값이든, 전셋값이든 올라도 너무 오른 가격에 거래량이 눈에 띄게 줄어든 상태였다. 매도자와 매수자간 간극이 커지면서 눈치장세가 펼쳐졌다. 여기에 시장 금리가 가파르게 오르자 시장은 급냉각됐다. 가뜩이나 엄격한 대출규제를 뚫고서라도 빚내서 집을 사고자 하는 이들은 자취를 감추면서 악순환이 시작했다. 매물은 더욱 쌓이며 조정을 거치던 집값 하락세가 가팔라졌다.

집값 급락이 전셋값 급락에도 영향을 미쳤지만 직접적 요인은 역시 금리 문제였다. 고금리 여파로 너도나도 받은 전세대출 수요가 급감하면서 신규 전세 계약도 뚝 끊기게 됐다. 임대차 보호법 적용으로 신규 전세를 계약하고자 하는 세입자들이 더 이상 찾아보기 어려워졌다. 전세금 인상이 제한적인 계약연장 보다 2~3배 높았던 탓이다.

월세 전환 추세도 다른 양상으로 지속되고 있다. 까다로운 대출 규제에 고금리를 부담하기 보다는 반전세, 월세를 택하는 수요가 더 많아졌다. 그러다보니 이번엔 전세 세입자의 씨가 마르면서 전셋값 급락의 악순환으로 빠져들었다.

진짜 위기가 다가 왔다. 집값 급락도 문제지만 전셋값도 수 억원씩 떨어지는 동반 급락으로 시장이 붕괴될 수 있다는 공포감마저 느껴진다. 전셋값 급락으로 인한 부작용은 집값 급락보다 한층 더 복잡한 양상으로 꼬인다.

전세는 집주인과 세입자간 개인들만 연결돼 있는 게 아니다. 금융기관, 건설사 등과도 엮여진다. 특히 2020년과 2021년에 신규 전세 계약 2년 만료 시한이 돌아오고 있는 이 시기가 전셋값이 급등한 시기다. 비싼 가격으로 계약한 세입자들은 같은 지역에서 훨씬 저렴한 전세 매물을 구할 수 있기 때문에 계약을 연장할 이유가 없다. 실제 전세금 반환 요청이 급증하는 사례가 급증하고 있다. 하지만 집주인들 입장에선 '거래 빙하기'에 새로운 세입자를 구하기도 어렵고 차액을 돌려주기 위해선 대출을 받아야 하는데 이 또한 쉽지 않다. '역(逆)전세대란'이 전국 곳곳에서 일어나고 있는 것이다. 이 때문에 집주인과 세입자간의 분쟁이 '임의경매' 급증이란 최악의 결과로 나타나고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난 10월 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물 수는 2648건으로 전달(1924건)대비 37.6% 증가했다. 이는 지난 2020년 7월(2857건) 이후 2년3개월 만에 가장 많은 수치다.

특히 낙폭 금액대가 다른 지역에 비해 큰 서울 지역에서 임의경매가 급증하고 있다. 지난달 서울의 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 500건으로 전국 17개 시도 가운데 가장 많은 것으로 조사됐다. 서울의 경우 지난 9월까지만 해도 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청이 200건대를 유지했으나 지난달 2배 이상 급증했다.

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 받지 못하면 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다. 담보로 설정된 목적물이 매각될 경우 경락 금액 중 받지 못한 채권금액만큼을 변제받게 된다.

판결문 등 집행권원을 가지고 신청하는 강제경매와 달리 임의경매는 근저당을 설정해 진행하는 형태다. 고금리의 대출 이자를 감당하지 못한 집주인의 부동산 물건에 대해 금융기관이 법원에 넘기는 사례도 급증하고 있지만 최근에는 세입자와의 분쟁으로 넘겨지는 사례도 함께 급증하는 추세인 것으로 파악되고 있다.

불똥은 건설사로 튀고 있다. 건설사 역시 집값 급등기에 분양 물량을 집중했는데, 입주시기가 함께 도래하고 있는 것이다. 집을 팔아 신규 입주해야하는 집주인이나 전세금을 돌려 받아 신규 입주해야 세입자들이 거래가 안되니 미입주 즉 빈집이 급증하고 있는 것이다. 잔금을 받지 못한 건설사들도 자금난에 패닉상태에 빠져 있다. 건설사들 역시 금융기관에 돈을 갚지 못하니 유동성 위기에 빠지고 있는 것이다. 결국 악순환의 고리가 가계, 기업, 금융기관 모두 연쇄적으로 작용하면서 '경착륙' 우려가 커지고 있다는 얘기다.

정부도 이 때문에 순차적으로 부동산 규제와 대출 규제 등을 풀고 있지만 그 효과는 미미하다. 추경호 부총리는 임대사업등록과 재건축안전진단 규제도 이달 중 대폭 완화하겠다는 입장을 표명했지만 그 정도로는 지금의 위기를 막기는 어려울 것이란 게 전문가들의 대체적인 평가다. 당장 금리인하를 할 수 없는 정부로선 규제완화 속도를 더 높이고 위기상황에 대응할 수 있는 특단의 규제 철폐 대책까지 마련해야 하는 판단을 내려하는 상황일지 모른다.   

dbman7@newspim.com

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소고기 콕 집은 트럼프...축산농 반발 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 다음 달 1일 한국에서 생산돼 미국으로 수입되는 모든 제품에 '25% 상호관세' 부과를 앞둔 상황에서 한미 간 막판 협상에 돌입했다. 이번 협상에서 미국은 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 제한 철폐를 강하게 요구하며 한국을 압박하고 있다. 정부는 미국 측의 압박으로 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 허용 등 농축산물 비관세장벽 카드를 협상테이블에 올리는 방안을 고심 중이다. 다만 농민단체의 반발과 국민 신뢰가 흔들릴 것으로 예상되면서 '제2의 광우병 사태'가 재현되는 것 아니냐는 우려도 제기된다.  ◆ 美, 30개월령 이상 소고기 압박…韓, 농산물 카드 검토 28일 정부에 따르면 도널드 트럼프 미국 대통령은 호주가 미국산 소고기를 개방했다는 점을 연일 언급하며 한국에도 같은 수준의 개방을 요구하고 나섰다.  도널드 트럼프 대통령은 지난 24일(현지시간) 소셜미디어인 트루스소셜에 "호주가 미국산 소고기를 받아들이기로 합의했다"며 "이제 우리는 호주에 (미국산) 소고기를 많이 팔 것"이라고 게시했다. 도널드 트럼프 미국 대통령.[사진=로이터 뉴스핌] 2025.07.25 mj72284@newspim.com 이어 "우리의 훌륭한 소고기를 거부하는 다른 나라들도 (개방) 요구를 받은 상태"라며 "이 좋은 흐름을 이어가자. 지금은 미국의 황금기"라고 덧붙였다. 트럼프 대통령은 소고기 개방을 거부하는 국가를 구체적으로 명시하지는 않았지만, 관세협상을 앞둔 한국을 겨냥한 것 아니냐는 해석이 나왔다. 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표와 브룩 롤린스 미국 농무부 장관 또한 트루스소셜을 통해 "지난 20년간 비과학적인 무역 장벽 때문에 우리 소고기가 호주 소비자들에게 판매되지 못했다는 것은 터무니없다"는 성명을 발표했다. 이들은 "미국 농축산업자들은 세계에서 가장 안전하고 건강한 소고기를 생산하고 있다"며 "USTR은 불공정한 무역 관행을 타파하고 미국 국민이 주요 시장에 배제되지 않도록 미국의 무역 파트너들과 계속 협상할 것"이라고 밝혔다. 미국이 협상을 진행하는 국가를 대상으로 연일 30개월 이상 소고기 개방을 압박하면서, 한국도 소고기 카드를 협상 테이블에 올릴지 여부를 검토 중이다.  김용범 대통령실 정책실장은 지난 25일 한미 관세협상과 관련해 "협상 품목 아래 농산물도 포함돼 있다"며 "농업이나 디지털 분야는 제이미슨 그리어 미 무역대표부(USTR) 대표와 여한구 통상교섭본부장 간 협상이 계속 이어지고 있다"고 전했다. 당초 정부는 한미 관세협상에서 농업분야 보호를 우선으로 두고, 30개월령 이상 미국산 소고기 개방 등 비관세 장벽을 해소할 카드를 협상 테이블에 올리지 않기로 방침을 정한 바 있다. 한 대형마트의 미국산 쇠고기 진열대 모습 <뉴스핌 DB> 그러나 지난 25일(현지시간) 미국 워싱턴DC에서 열릴 예정이었던 한미 고위급 '2+2 통상협의'가 스콧 베센트 미국 재무장관의 일정 사유로 전날 취소되면서 미국이 한국의 협상 태도에 불편을 느낀 것 아니냐는 지적이 나왔다. 앞서 미국은 우리나라에 대해 25%의 상호관세를 부과하는 행정명령에 서명했다. 이는 오는 8월 1일부터 적용되며, 한미 양국은 관세 협상을 진행 중이다. 트럼프 행정부는 한국에 대해 ▲30개월령 이상 미국산 쇠고기 수입 허용 ▲쌀 시장 추가 개방 ▲유전자변형(LMO) 감자·사과 검역 완화 등을 강하게 요구하고 있다. ◆ 농민단체 "관세협상에 농업 희생양 삼지 말아야"…대정부 투쟁 돌입 정부로서는 30개월령 이상 미국산 소고기 수입에 대해 민감하게 반응할 수밖에 없다. 우선 한국은 현재도 미국산 소고기의 최대 수입국이다. 지난해 미국산 쇠고기 수입액은 22억1000만달러로 집계됐다. 전체 수입액(38억4700만달러) 대비 57.4%를 차지한다. 미국산 쇠고기 수입액은 지난 2004년 1억300만달러에서 2012년 5억2200만달러, 2016년 10억3500만달러로 20억달러를 넘기다 2022년에는 26억2400만달러로 역대 최대치를 기록했다. 지난해까지의 연평균 증가율은 17.5%다. 이재명 대통령 [사진=대통령실] 우리나라는 이른바 '광우병 파동' 이후 30개월령 미만 미국산 소고기만 수입하고 있다. 지난 2008년 한미 쇠고기 협상이 타결됐고, 우리 정부가 30개월령 이상 미국산 소고기까지 수입한다는 사실이 알려지자 이에 반대하는 촛불집회가 전국적으로 열렸다. 당시 이명박 정부 지지율은 취임 2개월 만에 20%대로 폭락했고, 결국 정부는 미국과 소고기 협상을 일부 재협상했다. 다시 말해 현재 국내 소비자들은 30개월령 이상 미국산 소고기 섭취에 대해 안전하지 못하다는 인식이 기반에 깔려 있다. 또 우리나라 연간 쌀 저율관세할당(TRQ) 물량은 40만8700톤으로, 미국 물량이 이중 13만2304톤(32%)을 차지한다. 쌀 개방은 WTO 규약에 묶여 있기 때문에 한미 양자 간 협상체계가 불가능하다. 다만 미국이 소고기 등 농산물 개방을 미루는 국가에 더 높은 관세를 부과할 계획이라는 점을 연일 강조하면서 국익 측면에서 조선·철강·반도체 등 산업을 보호하고 농산물을 희생해야 하지 않겠냐는 의견도 나온다. 농민단체는 정부의 기류에 대거 반발하고 있다. 한국농축산연합회, 한국종합농업단체협의회, 축산관련단체협의회, 농민의길 등 농축산업 단체는 이날 용산 대통령실 앞에서 결의대회를 개최하고 대정부 투쟁에 나선다. 이들 단체는 "미국산 농축산물은 이미 한미 FTA로 전면개방을 한 마당에 관세 추가 인하 및 비관세장벽까지 철폐된다면 농민 생존권 말살과 함께 국내 농업생산 기반 붕괴는 시간문제일 것"이라며 강하게 규탄한다. 이어 "미국산 소고기에 대한 수입연령 제한과 사과에 대한 식물검역은 국내법과 WTO 등 국제협정 등에 따른 정당한 조치이며, 국민건강과 직결된 것으로 절대 포기해선 안 되는 문제"라며 "농축산물을 협상대상에서 제외해 식량주권과 국민건강권을 반드시 사수할 것"을 정부에 촉구했다. 단체 관계자는 "한미 관세협상 추이를 예의주시하면서 요구가 묵살될 경우 대대적인 추가 농민항쟁을 벌이겠다"고 예고했다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 3일 오후 서울 여의도 국회 본청 계단에서 열린 더불어민주당 쌀값정상화법 공포 촉구 결의대회에서 참석자들이 피켓을 들고 구호를 외치고 있다. 2023.04.03 leehs@newspim.com plum@newspim.com 2025-07-28 12:49
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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
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