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[2023 전망] "투자기회는 온다" 새해 부동산 투자처 '정비사업·역세권 노후주택' 주목

기사입력 : 2022년12월31일 07:00

최종수정 : 2023년01월02일 07:12

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고점대비 집값 30% 안팎 하락하자 가격 메리트 높아져
주택공급 확대 방침에 정비사업, 역세권 소규모 개발 확대
안전진단 완화 추진...목동·노원 등 재건축 초기 단지도 주목

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려가 확산하며 올해 하반기부터 주택경기 침체가 이어지고 있다. 바닥을 가늠하기도 어렵다보니 실수요자뿐 아니라 투자자들도 주택 매수에 발을 빼는 형국이다.

하지만 부동산, 주식 등의 자산가격은 일정 기간 사이클을 타고 변동성을 갖는 게 일반적이다. 집값이 영원히 내려갈 것처럼 불안해도 거품이 꺼지고 저평가 국면에 접어들면 언젠가는 반등시기가 온다는 얘기다.

주택경기가 정상화하면 부동산 투자처로 서울 정비사업과 역세권 노후주택이 주목받을 것으로 보인다. 정부가 층수 및 안전진단 규제를 완화해 사업성 개선이 기대되는 데다 공급확대 측면에서 사업 진행도 한층 빨라질 것으로 보이기 때문이다.

◆ 도심 재건축 '35층룰' 폐지로 사업성 개선...집값 25~30% 조정도 매력

31일 부동산업계에 따르면 새해 유망 부동산 투자처로는 도심 재건축, 재개발 정비사업이 1순위로 꼽힌다.

투자심리가 급격히 냉각되면서 서울 주요 정비사업 대상지의 시세는 2년전 수준으로 돌아간 상태다. 초급매를 기준으로 최고가 대비 25~30% 정도 하락 단지가 적지 않다. 주택 거래량이 '역대급'으로 감소하다보니 개발 호재에도 시세 반등이 어렵다.

여의도 63빌딩에서 바라본 시범아파트 단지 모습.<사진=이한결기자>

그럼에도 시장이 반등하면 가장 먼저 상승 탄력을 받을 것이란 게 업계의 시각이다. 정부가 주택공급 확대를 위해 도심 정비사업에 속도를 내겠다는 방향을 잡은 만큼 추가적인 규제완화도 기대된다.

우선 서울시가 8년 정도 적용하던 아파트 35층 높이규제를 폐지하고 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하기로 했다. 한강 연접부 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정은 유지하지만 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다양한 스카이라인을 유도한다는 방침이다.

층수가 높아지면 일반적으로 일반분양이 늘어 사업성이 개선된다. 정비사업의 주요 재원은 일반분양에 따른 수익금이다. 일반분양이 많아지면 재원이 늘어 조합원은 적은 금액을 부담하고 사업을 진행할 수 있다. 이 경우 조합원간 마찰이 줄어 사업의 속도가 빨라지는 효과도 볼 수 있다.

서울시는 신속통합기획안(신통기획)으로 사업을 진행하는 단지에 35층 이상을 적용하고 있다. 신통기획은 재개발·재건축 정비사업을 서울시와 함께 진행하는 제도다. 조합 자체사업보다 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)과 고도제한 등 규제 일부를 완화하는 대신 기부채납, 임대주택 비율을 높여 공공성을 확보하는 방식이다. 사업성이 부족하거나 조합원 간 갈등으로 심한 단지가 사업 정상화를 위해 이 방식을 도입하고 있다.

지난 11월 여의도 시범아파트(최고 65층, 2500가구 예정)와 대치동 미도아파트(최고 50층, 3800가구 예정)가 처음으로 35층 규제에서 벗어났다. 대치동 은마아파트(최고 35층, 5778가구 예정)는 조합측이 최고 49층 규모로 사업을 추진하고 있다. 신통기획 사업지를 중심으로 50층 이상의 정비사업 단지가 더 늘어날 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울은 땅이 부족해 신규 아파트 공급이 어렵기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업이 유망한 투자처"라며 "가격 조정이 이뤄져 투자 메리트가 생겼고 낡은 구축이 신축으로 바꾸면 가치 상승 또한 크게 일어날 것"이라고 말했다.

◆ 역세권 노후주택·안전진단 추진 단지도 관심

역세권 노후주택을 개선하는 사업도 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 2022년 초 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례' 일부 개정으로 지하철역과 가까운 지역의 재건축‧재개발 사업이 보다 쉽게 진행할 수 있게 됐다. 소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업이다.

대규모로 진행되는 정비사업과 달리 정밀안전진단과 정비구역 지정 절차가 생략되고 관련 심의를 서울시 도시재생위원회 사전자문단이 한다. 전반적인 행정절차가 간소화된 것이다. 소규모 재개발을 활성화하기 위해 자격 요건의 문턱도 낮췄다. 소규모 관리지역으로 지정된 곳은 공동주택 노후·불량건축물 경과 연수는 20년으로 노후 비율은 57% 이상으로 완화했다. 일반 재개발의 경우 노후건축물은 30년 이상, 노후 비율은 3분의 2 이상으로 규정하고 있다.

다만 입지적 요건을 갖춰야 한다. 지하철역 승강장 경계에서 250m 이내로 정하되 한시적으로 3년 동안은 350m까지 가능하도록 했다. 준공업지역도 가능하다. 용적률, 용도지역 종상향 등 혜택도 받을 수 있다. 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능하다.

국토교통부는 올해 경기도와 광역시 등 전국을 대상으로 소규모 주택정비 관리지역 후보지를 공모해 총 11곳에서 약 1만2000가구의 주택공급이 가능한 후보지를 선정했다. 경기도에서는 ▲안양시 만안구 안양동 만안도서관 동측 ▲고양시 덕양구 행신동 가람초등학교 남측 ▲부천시 소사본동 부천한신아파트 남측 ▲부천시 원미동 부천북초등학교 남측 ▲부천시 고강동 고강선사유적공원 동측 등 5곳이다.

광역시 중에는 인천에서 ▲남동구 간석동 중앙근린공원 서측 1곳, 대전에서 ▲중구 문화동 대전대문중학교 동측 ▲중구 유천동 동양당대마을아파트 남측 ▲중구 태평동 대전태평중학교 남측 등 3곳, 부산에서 ▲영도구 동삼동 중리초등학교 북측 1곳이다.

소규모 정비사업은 대부분 좁은 면적으로 이뤄져 투자자의 초기 비용이 적게 든다. 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층의 유입이 가능하다. 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역에서 시와 국토부의 지원을 받아 새아파트로 탈바꿈하면 가치 상승에 적지 않게 발생한다. 서울은 대규모 개발에 한계가 있어 역세권 중심으로 한 소규모 정비사업은 활성화될 수밖에 없다.

재건축 안전진단 문턱이 낮아져 사업 초기 단지도 관심을 가져볼만 하다. 최근 정부는 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높였다.

서울 200가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준으로 재건축 연한(30년)이 지나는 단지는 389곳에 달한다. 경기도와 인천은 각각 471개 단지, 260개 단지다. 서울에서는 노원구가 79곳으로 가장 많고 ▲강남구 46곳 ▲송파구 23곳 ▲도봉구 34곳 ▲양천구·강서구 각 22곳 ▲영등포구 20곳 등이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울시와 국토부가 도심 주택공급 확대를 위해 역세권 소규모 정비사업을 확대할 방침인 만큼 투자자뿐 아니라 대기 수요자들도 관심을 가져볼만 하다"며 "다만 주택 개발사업은 진행에 변수가 많아 투자전 면밀한 사업성 분석이 필요하다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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