부동산 규제 대거 해제…수도권 분양시장 수요 몰릴 전망
"금리 인상·분양가 상승 '변수'"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 집값 하락세가 지속되고 있는 가운데 저점이란 인식이 확산되면서 무주택자들이 서서히 내 집 마련에 나설 것이란 진단이 나오고 있다. 지난해 생애 최초 주택 구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 확대된데 따른 영향으로 풀인된다.
특히 정부가 미분양 해소를 위해 과도한 부동산 규제를 대거 풀면서 서울을 비롯해 수도권 분양시장에 수요가 발생할 것으로 예상된다. 규제 해제로 인해 집값이 '무릎선'을 찍었을 것이란 기대감도 무주택자들이 매수에 나서는 요인으로 작용할 전망이다.
◆지난해 생애 첫 부동산 매수 30만1205명…올해 더 늘어날 전망
10일 부동산시장 전문가들에 따르면 윤석열 정부의 부동산 규제 완화가 본격화 된 지난해 4분기부터 내집마련에 나서는 수요가 늘고 있다.
법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 집합건물(오피스텔·아파트·연립주택·다세대주택) 생애 첫 주택매수자는 30만1205명이다. 이는 전년(51만3208명) 대비 41.3% 감소한 수치다.
이처럼 지난해엔 매수심리가 위축되며 무주택자의 내 집 마련 역시 전년 보다 줄었지만 4분기 이후에는 증가세가 뚜렷하다. 지난해 1월 3만521명을 기록한 후 꾸준히 줄던 매수자는 10월(1만7087명) 이후 늘어나고 있다. 바로 윤석열 정부의 부동산 규제지역 지정 해제를 비롯한 규제 완화가 뚜렷해진 시점부터다. 통상 비수기로 꼽히는 11월 생애 첫 부동산 매수자는 2만1710명으로 증가했다. 이어 다음 달인 지난해 12월엔 2만2502명으로 전월 대비 3.6% 증가했다.
비중 역시 대폭 늘었다. 올해 12월 기준 전국 기준 생애 첫 주택 매수자 비중은 39.2%로 40%에 육박한다. 지난해 12월과 비교하면 4.4%포인트 높은 것으로 나타났다.
이는 지난해 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV가 확대된데 따른 영향으로 풀이된다. 정부는 지난 8월 생애 최초 주택구입자에게 LTV을 최대 80%까지 완화해주기로 했다.
지역별로 보면 광주에서 무주택자의 거래가 가장 많이 늘어났다. 광주의 지난해 12월 생애 첫 매수자는 2672명으로 전월(1507명) 보다 1165명 늘었다. 같은 기간 인천 역시 생애 첫 매수자가 1056명 늘어난 것으로 나타났다. 지난해 12월 서울은 5982명의 무주택자가 내 집 마련에 나섰다. 이는 전월 보다 710명 줄어든 수치다.
올해 들어 정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외하고 규제지역을 모두 해제하면서 내 집 마련 수요는 더 늘어날 전망이다. 특히 중도금 대출이 가능해지고 실거주 의무 폐지와 전매제한 기간이 대폭 줄어들면서 청약시장으로 무주택자들이 몰릴 것으로 보인다.
규제 완화로 인해 다시금 집값이 오를것이란 우려도 관망하던 무주택자들이 매수에 나서게 되는 요인이 될것으로 예상된다. 실제로 지난 1월3일 정부의 규제완화 대책 발표 이후 부동산에는 매수 문의 전화가 빗발치고 있다.
공인중개사 관계자는 "규제 완화 이후 급매물에 관심을 갖는 매수자들의 문의 전화가 하루에도 5건 이상씩 오고 있다"면서 "집값이 다시 오를것이란 기대감에 매물을 다시 거둬들이는 집주인도 있는 반면 매수자가 자취를 감추기 이전에 집을 처분하기 위한 움직임도 많이 보이고 있다"고 말했다.
◆금리 인상·분양가 상승 '변수'…"소득·자산에 따라 영향 제한적"
위축됐던 매수심리가 다소 풀어지고 있지만 기준금리 인상에 따른 이자부담이 높은 만큼 큰 폭으로 청약수요가 확대되긴 어려울 것으로 예상된다. 중도금 대출이 가능하지만 결국 계약 이후 전세입자를 구하지 못한다면 고스란히 높아진 대출이자를 감당해야 되는 상황이 되기 때문이다. 더욱이 여전히 올 하반기 이후로 주택매수시점이 적기라고 권하는 전문가들도 많은 상황이다.
부동산업계 관계자는 "중도금 대출이 가능해지고 분양가 상한기준과 특공 기준이 풀리면서 그동안 묶여있던 청약 수요가 유일될 가능성이 있다"면서 "다만 현금이 어느정도 마련된 무주택자가 아니라면 여전히 금리가 높은 상황이라 자금 계획을 철저하게 세워야 한다"고 말했다.
이어 "두달여 전과 비교해도 집값이 2000만~5000만원 가량 오른 지역도 있다"면서 "집값이 더 오를지 내려갈지 모르는 상황이 계속되기 때문에 지금이라도 자신이 원하는 금액에 맞는 구축아파트를 구매하려는 무주택자들도 문의를 주고 있다"고 덧붙였다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기는 여전하다"면서 "연초에 발표된 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 제한적일 것"이라고 말했다.
민간택지 분양가상한제 적용지역 해제로 높아지는 분양가 수준도 변수로 작용할 것으로 전망된다. 지난해 서울 지역에서 나온 아파트들도 다소 높게 책정된 분양가에 실수요자들의 외면을 받으며 무순위 청약만 50회 넘게 진행됐다.
실제로 신림스카이아파트가 14차로 가장 많은 무순위 청약을 실시했다. ▲칸타빌 수유팰리스(7차) ▲브이티스타일(6차) ▲한화 포레나미아·창동 다우아트리체 주상복합 아파트·신독산 솔리힐 뉴포레(5차) 등도 5회 이상 무순위 청약을 진행했다.
여경희 부동산R114 연구원은 "지금도 높은 수준에 분양되는 단지들이 있는데 (분상제 해제로) 전보다 자유로워지면서 (분양가가) 더 오를수도 있다"면서 "높아지는 분양가 수준이 변수로 작용할 수 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
