'DSR·토지허가거래구역' 등 남은 규제 언제 풀리나…"상반기는 끝?"

기사입력 : 2023년01월04일 17:34

최종수정 : 2023년01월04일 17:34

강남·서초·송파·용산 등 4개구 규제지역 해제…다소 시간 걸릴 듯
원희룡 장관 "끝까지 남겨겨놓은 데는 깊은 뜻 있어"
서울시 토지허가거래구역 해제 "만료 지역에 대해 검토중"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 연초부터 서울 내 규제지역이 대거 해제되면서 유일하게 남아있는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 규제 해제시점에 대한 관심이 커지고 있다. 정부는 지난해 6월부터 8개월 동안 단기간에 대부분의 규제지역을 해제하는 동시에 지난 정부의 과도한 규제를 하나씩 풀어내고 있다.

전반적으로 전국의 집값이 하락세를 보이고 있는 점도 추가 규제 해제를 기대하게끔 만드는 요소다.

다만 거래절벽 상황이 지속된다 해도 단기간에 규제 완화 효과를 체감하긴 어려워 추가 규제지역 해제에는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 역시 무분별한 가계 대출을 막고 대출 건정성 확보를 위한 안전장치로 작용하고 있어 당분간은 완화되기 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 올 상반기는 추가 규제 완화가 없을 것이란 진단이 나오고 있다.

4일 부동산업계에 따르면 당분간 추가적인 규제지역 해제와 남아 있는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화에는 다소 시간이 걸릴 것으로 전망된다. 규제완화 효과가 나타나기까진 일정 시간이 소요되는데다 이들 지역 대기수요가 여전해 규제를 해제할 경우 집값 급등 우려가 존재해서다.

◆추가 규제지역 해제·DSR 완화…최소한 안전장치

국토부는 지난 2일 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개구만 남겨 놓고 부동산 규제지역을 해제하기로 결정했다. 규제지역에서 빠지면 세금, 대출, 청약, 전매제한 등의 규제가 완화돼 집을 사고팔기가 수월해진다.

윤석열 정부 들어 주정심은 8개월만에 4차례 열렸다. 통상적으로 6개월에 한번 개최됐지만 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 기간을 대폭 단축한 것으로 풀이된다. 서울의 규제지역 해제는 2016년 11월 지정 이후 6년 2개월만에 이뤄졌다.

지난해 잇단 금리 인상과 대출 규제 경기 침체 등이 맞물려 주택 매수심리가 위축돼 거래절벽 상황이 지속되면서 부동산 관련 규제를 대거 푼 것이다.

올해 들어서도 집값이 전반적으로 하락세를 보이면서 거래절벽이 이어질 것이란 전망이 나오면서 일각에선 강남3구와 용산구의 규제를 해제할 것이란 기대감이 나온다.

다만 정부의 입장은 확고하다. 원희룡 국토부 장관 역시 추가 규제지역 해제와 관련해 투기가 아닌 정상화를 위한 마지막 수단으로 남겨놓은 것이라고 강조했다. 원 장관은 "굳이 강남 4개 구는 끝까지 남겨놓은 것에 깊은 뜻이 있다는 걸 우리 국민들께서 아셨으면 좋겠다"면서 "우리가 추구하는 것은 정상화지 투기의 과거로 돌아가는 것은 저희가 추구하는 방향이 전혀 아니다"라고 강조했다.

집값의 바로미터로 볼 수 있는 강남3구와 용산구에 대한 규제를 섣불리 풀게될 경우 다시금 이 지역 집값이 오르고 이는 서울, 수도권, 지방광역시 등으로 확산될 가능성이 있다. 실제 이들 지역은 여전히 대기수요가 많고, 송파구를 제외한 나머지 3개구의 집값 하락 폭도 다른 서울 내 자치구보다 작은편이다.

한국부동산원에 따르면 지난 한해(2022년 1월 3일~2022년 12월 26일 기준) 강남과 서초, 용산구의 아파트값은 각각 4.28%, 2.42%, 4.73% 하락했다. 25개 자치구 가운데 하락폭이 가장 낮은 5개 자치구 안에 3개구가 들어있다. 같은 기간 송파구는 8.0% 하락했지만 여전히 대기수요가 많다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 역시 빠른 시일내 개선은 힘들 것으로 보인다. 금리가 지속적으로 상승하는 상황과 경기 침체로 인한 가계부채 위험을 관리하기 위해서다. DSR 규제는 소득 수준에 비례해 대출한도가 제한돼 무분별한 대출을 막는 용도로 활용되고 있다. 원 장관도 거래 정상화를 위한 금융 규제 해제를 주장하고 있지만 DSR 유지 여부에 대해서는 말을 아끼고 있는 상황이다.

◆서울시 토지허가거래구역 해제되나…"검토중"

정부가 부동산 관련한 대부분의 규제를 완화하면서 서울시 역시 토지허가거래구역을 해제하는 것 아니냐는 전망도 나온다. 서울시는 투기가 우려되는 신속통합기획 사업지나 역세권 주변지역을 토지허가거래구역으로 지정해왔다.

토지거래허가구역에서는 일정규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 한다. 특히 토지거래허가구역 내 허가 대상이 되는 면적은 주거지역의 경우 기존 대지면적 18㎡ 초과에서 6㎡ 초과로, 상업지역은 20㎡ 초과에서 15㎡ 초과로 기준이 강화됐다. 주거용 토지(주택)를 매입할 경우 2년간 실거주 의무도 있다. 실거주 거래만 허가되기 때문에 집을 사놓고 전세를 놓는 '갭투자'가 불가능하다.

올해 1월 지정기간이 만료되는 지역은 총 35곳이다. 오는 25일에는 종로·동대문·강북·영등포·동작·관악 등 공공재개발 후보지 8곳이 만료된다. 28일에는 종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·은평·마포·양천·구로·영등포·동작·강남·송파·강동 등 신통기획 주택재개발 재개발 사업 예정지 27곳이 만료된다.

서울시는 토지거래허가구역 지정 해제에 대해 말을 아끼고 있다. 서울시 관계자는 "이번에 지정기간이 만료되는 지역에 대해서는 어떻게 할지 검토하고 있다"면서 "지정기간이 만료되고 재지정을 하지 않으면 자동으로 실효가 돼 토지 매수시 이용의무가 없어진다"고 말했다.

그동안 강화된 부동산 규제가 대부분 풀어지면서 추가적인 규제 완화에는 시간이 다소 걸릴 전망이다. 규제 완화가 대부분 상반기내에 시행되는만큼 당장 효과를 체감하긴 어렵기 때문이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "지난해 11월 규제해제를 할 때도 시장 상황에 따라 규제지역 해제가 빨라질 수 있다고 했다"면서 "규제지역 해제에도 시장상황이 좋아지지 않아 최소한의 지역만 남겨놓고 거의 모든 규제를 풀었다"고 말했다.

이어 "그럼에도 여전히 거래절벽이 이어진다거나 시장 경착륙이 우려될 경우 강남3구에 대한 규제 해제도 고려해볼 수 있다"면서 "다만 1~2달 내로 추가 규제를 할 것이라고 보긴 어렵다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com

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이재명 '위증교사' 1심 김동현 판사 누구 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 이재명 더불어민주당 대표의 위증교사 혐의 1심 선고를 맡은 서울중앙지법 형사합의33부 재판장에 대한 관심이 집중되고 있다. 서울중앙지법 형사합의33부(김동현 부장판사)는 25일 오후 2시 위증교사 혐의로 기소된 이 대표의 1심 선고공판을 진행한다. 전라남도 장성 출신의 김동현 부장판사는 고려대학교 법학과를 졸업하고 2001년 사법연수원을 30기로 수료했다. 김 부장판사는 2004년 광주지법 판사를 시작으로 인천지법, 서울동부지법, 서울고법 등을 거쳐 지난해부터 선거·부패 사건을 전담하는 서울중앙지법 형사합의33부 부장판사로 재직하고 있다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 이재명 더불어민주당 대표가 25일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에 자리하고 있다. 2024.11.25 leehs@newspim.com 김 부장판사는 이 대표의 위증교사 사건 외에도 '대장동·위례신도시·성남FC·백현동 의혹' 사건을 함께 심리하고 있는데, 해당 사건은 기록의 양이 방대하고 쟁점이 복잡해 1심 선고를 하기까지 몇 년이 더 걸릴 수 있다는 전망이 나온다. 당초 이 대표 측은 두 사건을 분리해서 진행할 경우 방어권 보장에 어려움을 겪게 된다며 병합 심리를 요구했으나, 김 부장판사는 두 사건을 병합하지 않고 별도로 진행하기로 결정했다. 또 김 부장판사는 이른바 '가짜 수산업자'에게 금품을 받은 혐의로 기소된 박영수 전 특별검사(특검)의 1심 사건을 맡으며 징역 4개월에 집행유예 1년을 선고하기도 했다. 당시 김 부장판사는 "이 사건 범행으로 공직자의 공정한 직무수행과 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐다"며 "특히 박영수 피고인은 국정농단 규명을 위해 임명된 특별검사로 어느 공직자보다 공정성과 청렴성에서 모범을 보여야함에도 금품을 수수했다"고 질책했다. 박 전 특검 등에게 금품을 제공한 혐의로 기소된 가짜 수산업자 김모 씨에 대해서는 "다수의 공직자에게 긴 시간 금품을 제공한 점, 이종범죄로 처벌받은 전력이 있는 점 등을 고려했다"며 징역 6개월의 실형을 선고했다. 또 김 부장판사는 이명박 정부 시절 이른바 '스파르타팀'을 꾸려 정부에 우호적인 방향으로 온라인 여론을 조작한 혐의 등으로 기소된 전직 청와대 비서관들에게도 징역형 집행유예를 선고한 바 있다. 이런 가운데, 위증교사 혐의는 이 대표의 형사 사건 중 가장 불리한 판결이 나올 가능성이 높은 사건으로 꼽히고 있다. 검찰에 따르면 최근 6년간 유죄가 확정된 위증교사 사범 195명 중 실형(69명)이나 징역형 집행유예(114명)가 선고된 사례는 94.8%에 이르며 벌금형(12명) 선고 비율은 6.2%에 그쳤다. 이 대표가 만약 위증교사 혐의로 대법원에서 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 확정받으면 공직선거법 제19조에 따라 피선거권이 박탈돼 형이 실효될 때까지 선거에 출마할 수 없게 된다. jeongwon1026@newspim.com 2024-11-25 11:19