집값 박스권 돌입 전망 길면 4년 이어질 듯
주택공급 확대 없으면 집값 상승주기 재현될 것
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '성난 부동산 민심'으로 정권이 바뀌었다. 그리고 1년이 지난 지금. 집값은 떨어졌다. 오르리라 예상했던 전셋값도 떨어졌다. 전세계적인 금리 인상이란 행운이 있었지만 어쨌든 비정상적이라던 집값이 다소나마 떨어지면서 윤석열 정부의 위신도 높아졌다.
이제부터 부동산시장은 어떻게 될까. 지금 부동산시장은 혼조세를 보이고 있다. 정부의 잇단 규제완화 대책과 특례보금자리론 도입 등으로 집값의 하락폭은 둔화됐다. 하지만 그렇다고 집값이 다시 작년 이전처럼 오를 것이라고 믿는 사람은 없다. 오히려 더 떨어질 것이라고 목소리를 높이는 '폭락론자'들이 득실하다. 불과 5년만에 집값이 두 배로 뛰면서 고금리 시대에 어마어마한 대출을 받지 않는 한 집을 살 수가 없게 된 무주택자의 바램까지 곁들여져 폭락론은 상당한 힘을 얻고 있다.
폭락론의 배경은 전세계적 불황이다. 1년을 넘긴 러시아-우크라이나전쟁은 아직 끝날 줄을 모르고 유가 불안과 에너지대란, 달러화 약세, 불안한 주가 등이 폭락론의 근거로 꼽힌다. 국내 경기 역시 여전히 팍팍한 것이 가장 큰 이유로 지적된다. 당장 부동산시장에서 보자. 부동산프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 인해 건설업계의 위기감이 고조되고 있다. 그리고 분양시장 부진도 경기 불황을 방증하고 있다.
현실적인 추론이다. 이같은 불경기는 주택 구매력을 약화시킬 수밖에 없을 것이라서다. 그리고 2019년 5월부터 3년간 폭풍처럼 오른 집값에 대한 피로감이 강한 것도 집값이 떨어질 때라고 인식하게 하는 이유다.
그렇다면 '폭락론'은 실제화될 것인가. 일단 '당위성'은 높다. 주무부처인 국토교통부 원희룡 장관부터 집값은 문재인 정부 이전수준으로 돌아가야 한다고 주장하고 있다. 입사 10년 후 연봉 1억원을 받는 고소득층 직장인도 부모의 도움없이 집을 사려면 최소 15년 이상 돈을 모아야 한다. 집값이 구매력보다 높은 현 상황이 타개돼야 한다는 주장이 강하다.
다만 당위성과 무주택자들의 희망을 제외하면 폭락 가능성은 얼마나 될까? 우선 폭락론은 언제나 있었다. 당장 집값이 급등하던 2019년부터 2020년에도 이른바 폭락론자는 집값이 폭락할 것이라고 장담했다. 자신들의 '예언'이 적중하지 못했음에도 매년 매분기마다 끊임없이 폭락을 예고하는게 폭락론자들이다. 폭락론자들이 집값이 오를 것이라고 예언한 적은 단 한번도 없다.
최근 주택시장 상황은 폭락이 발생할 것인지에 대해 고개를 갸우뚱하게 만든다. 먼저 정부의 1.3대책 이후 집값 하락폭이 줄고 있다. 금리는 지난 24일 기준금리 동결 이후 지난 1년과 같은 급등은 없을 것이란 예측이 지배적이다. 부동산PF 부실은 딱히 나아지지는 않았다. 하지만 PF 부실이 더 확대되진 않고 있으며 이자율은 안정돼가고 있는 추세다.
일부 급매물이 팔리면서 수치상 집값이 떨어져보일 뿐이다. 매맷값보다 수요-공급 원칙이 더 잘지켜지는 전세시장에서도 여전히 오른 가격에 거래되는 전세매물이 떨어진 가격에 거래되는 경우보다 많다는 점도 폭락을 기대하기 어려운 증거 중 하나다.
외부 요인을 볼 때 유럽의 전쟁은 계속되고 있고 이로 인한 글로벌 경기 불황은 이어질 수 있다. 하지만 외환위기, 금융위기 등을 겪으면서 우리의 위기관리능력도 배가됐다. 시쳇말로 대한민국의 팬더멘탈이 글로벌 불경기 한번으로 무너지지 않는 수준이 됐단 얘기다.
즉 집값 폭락은 기대하기 어렵다. 기대하지도 말자. 1987년 민주화의 도래와 함께 집값이 급등한 이후 실재했던 집값 폭락기는 전대미문의 위기이자 처음 겪어본 위기였던 1997년 외환위기 당시가 유일하다. 하락기로 꼽히는 1992~1997년, 2007~2014년은 안오른 것이지 폭락이 아니라는 점을 기억하자. 막강한 경제위기가 없으면 집값은 떨어지지 않는다는 것이다.
금리 동향이 변수가 되겠지만 예상대로 금리 추가 인상이 없거나 인상폭이 크지 않다고 본다면 집값은 이제 박스권에 형성될 것이다. 그리고 박스권의 집값은 꽤 오래갈 수 있다. 실수요자들의 '액션'은 이제 시작해야한다는 분석이 나오는 이유다.
하지만 여전히 집값은 높다. 5년전만 해도 3억~4억원만 있어도 서울에서 방 세 개 화장실 두 개 딸린 집을 살 수가 있었다. 5년간 벌이는 두배가 늘지 않았는데 집값은 두배로 뛰었다. 집값이 자연적으로 폭락하지 않는다면 이같은 집값 모순을 어떻게 해결할 수 있을까. 바로 변합없는 주택공급 확대다. 2010년대 초반 집값하락은 금융위기로 시작됐지만 금융위기는 외환위기와 달리 조기에 진압됐다는 점을 기억하자. 결국 집값을 안정시킨 것은 이명박 정부의 보금자리주택이다.
원희룡 국토교통부 장관이 몇 달 전 했던 말이 있다. 집값이 폭락해도 주택을 공급 확대 기조는 이어갈 것이라는 말이다. 집값을 잡는 근본대책은 공급 밖에 없다. 미분양이 발생해서 건설업계의 경영위기가 다소 나온다고 해서 공급 확대를 주저하면 안된다. 비정상적인 집값을 낮춰 무주택 서민들에게 집을 살 수 있는 기회를 부여해야한다.
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