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[서울=뉴스핌] 오상용 글로벌경제 전문기자 = *①편 기사에서 이어집니다

3. 입주율 개선세 가속 .. 웰타워와 간극 좁힐까

8월초 공개된 벤타스(티커: VTR)의 2분기 실적은 예상보다 양호했다. 2분기 매출은 전년동기비 9.1% 증가한 12억달러를 기록해 시장 예상치를 1000만달러 상회했다. 리츠의 배당 가능이익 지표인 주당 *FFO(Fund From Operation)는 전년동기비 7% 증가한 0.8달러를 기록해 예상(0.79달러)보다 0.01달러 많았다.

*FFO는 당기순익에 감가상각비를 더한 뒤 자산매각을 차감한 것으로 리츠의 배당 가능 이익을 나타낸다.

같은 기간 순영업이익(NOI)은 5억1400만달러로 6.9% 늘었다. 동일 건물 기준으로 NOI는 7.8%의 증가율을 나타냈다. 

실버타운 입주율(동일 건물 기준)이 1년전보다 평균 3.2% 포인트 높아지면서 벤타스의 매출과 수익 증가를 이끌었다.

전년동기비 입주율 개선폭은 작년 4분기 1.7%포인트에서 올해 1분기 2.4%포인트, 그리고 2분기 3.2%포인트로 계속 확대되고 있다. 2분기중 미국 내 실버타운의 평균 입주율은 전년동기비 3.8%포인트, 캐나다 쪽의 평균 입주율은 1.7%포인트 상승했다.

회사는 실버타운의 입주율 상승에 바탕해 올해 연간 주당 FFO 전망치를 종전 3.10~3.18달러(중간값 3.14달러)에서 3.12~3.18달러(중간값 3.15달러)로 높여 잡았다. 

올 들어 집행된 3억5000만달러 규모의 신규 투자 역시 실버타운 자산에 집중됐다. 6월말 현재 벤타스의 부채비율(순부채/조정 EBITDA)은 6.4배로 1분기 6.7배와 작년말 6.9배에서 개선 흐름을 보였다.

벤타스와 자주 비교되는 또 다른 헬스케어 리츠는 웰타워(티커: WELL)다. 아래 두 회사의 최근 10년 주가 상승률 추이에서 확인할 수 있듯 2016년~2018년에는 벤타스의 퍼포먼스가 더 좋았다. 이후 비슷한 보폭으로 움직이던 두 리츠의 주가 상승률은 2021년 이후 확연한 격차를 보인다. 웰타워의 주가 상승률이 벤타스를 크게 앞질렀다.

이는 코로나 팬데믹 쇼크 이후 벤타스의 영업 복원력이 웰타워에 많이 못미쳤음을 의미한다. 지난 2020년 43% 삭감된 벤타스의 배당금이 계속 제자리 걸음을 치고 있는 것에서도 이를 확인할 수 있다.

경영진도 주주들의 불만을 수수방관할 수는 없었다. 지난해 9월 행동주의 펀드인 `랜드 앤 빌딩스(L&B)`가 사업운영의 비효율성을 지적하며 경영참여를 요구하자 이를 받아들여 이사진에 L&B쪽 인사를 포함시켰다.

벤타스의 데브라 카파로 대표(CEO)는 2분기 실적 콘퍼런스 콜에서 최근 나타난 긍정적 변화, 즉 입주율 상승과 객실당 마진 개선은 수 년간 전개될 긍정적 변화의 시작에 불과하다고 말했다. 카파로 CEO는 "올해 신규 투자 내역에서도 확인할 수 있듯 우리는 노인주거 운용(실버타운) 부문에 집중화된 전략을 계속 강화하고 있다"며 이는 다가올 미국의 `실버 쓰나미(고령화 쓰나미)`와 결합해 강력한 힘을 발휘할 것이라고 자신했다.

2분기 실버타운 부문의 NOI는 (동일 건물 기준) 전년동기비 15.2% 늘어 다른 사업부의 NOI 증가세를 크게 앞섰다. 회사는 실버타운 부문의 올해 NOI 증가율 전망치를 종전 12~16%에서 13~16%로 높여 잡았다.

4. 금리 모멘텀과 배당매력..월가 목표가 상향

시장에 일정부분 선반영된 재료지만 9월부터 시작될 연방준비제도의 금리인하 사이클은 리츠를 비롯한 부동산 섹터에 우호적인 환경을 제공한다. 

벤타스의 배당 수익률은 3.06%로  S&P500의 평균(1.32%)은 물론이고 경쟁사인 웰타워(2.27%)를 웃돌고 있다. 최근의 실적 추이를 감안하면 2020년 삭감한 배당금을 일부 복구할 가능성도 열려 있다. 

올 들어 벤타스 주가는 21.16% 상승해 시장 평균을 상회하고 있다. 최근 4개월 주가 오름폭은 40%를 넘어섰다. 그렇다고 밸류에이션 부담이 과도해진 것은 아니다. 벤타스의 `주가/FFO` 비율(FWD P/FFO)은 18.5배로 경쟁사인 웰타워의 멀티플(27.99배)을 크게 밑돌고 있다.

21일 CNBC에 따르면 뱅크 오브 아메리카(BofA)는 연준의 금리인하를 앞두고 투자자들은 주가가 과도하게 부풀지 않으면서도(밸류에이션이 적정해 향후 주가 하락 위험이 적으면서도) 배당 수익률은 시장 평균을 상회하는 고배당주에 포커스를 맞춰야 한다며 벤타스를 유망 배당주 리스트에 포함시켰다. 

주식투자 정보업체 팁랭크스에 따르면 월가 애널리스트 11명 가운데 6명이 벤타스에 매수 의견을, 나머지 5명이 보유 의견을 밝혔다. 이들의 평균 목표가는 52.68달러다. 직전 거래일 벤타스 종가(59.24달러)는 이미 이 수준을 넘어섰다.

다만 눈여겨볼 점은 최근 벤타스에 대한 월가의 목표가 상향이 잇따르고 있다는 것이다.

BofA의 조슈아 데너라인 애널리스트는 "벤타스의 실버타운 입주율 회복은 예상보다 빠르게 전개될 것"이라며 "인구의 동태적 추세(고령화 가속)는 회사에 순풍으로 작용하고 있다"고 판단했다. 그는 "사이클적 성장세와 영속적 성장세가 맞물려 벤타스의 실버타운 관련 마진은 앞으로 계속 늘어날 것"이라고 기대했다.

데너라인의 분석에 따르면 지난해 25.1%를 기록했던 벤타스의 실버타운 운영 마진은 오는 2028년 35.8%에 달할 것으로 추산됐다. 이는 팬데믹 이전 최고치인 2016년의 33.8%를 넘어선다.

그는 벤타스에 대한 매수 의견과 함께 목표가를 종전 54달러에서 66달러로 상향했다. 이는 직전 거래일 종가에서 11.4%의 상승 여력을 지님을 의미한다. 여기에 3% 배당 수익률을 보태면 12개월 토탈리턴은 14%를 웃돌 것이라는 계산이 나온다.

지난 8월9일에는 RBC 캐피탈의 마이클 캐롤 애널리스트가 이 회사에 대한 매수 의견을 유지하면서 목표가를 52달러에서 63달러로 높여 잡았다. 앞서 8월5일에는 웨드부시(Wedbush)증권의 리처드 앤더슨 애널리스트가 이 회사 목표가를 54달러에서 64달러로 상향했다.

osy75@newspim.com