[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 부동산 매매시장이 얼어붙고 있는 가운데 서울지역 집값이 하락세로 전환될 가능성이 높아지고 있다. 집값 상승 피로감과 대출규제가 맞물리면서 매수심리가 위축된 탓에 거래가 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

강남3구를 비롯한 주요 지역을 제외하곤 재건축 가능성 있는 단지 위주로만 거래가 이뤄지면서 매물이 쌓이고 있다. 지난 20일 기준으로는 9만여 가구를 넘어서면서 역대 최대치를 기록하기도 했다.

시장에서는 연말 추가 금리 인하 가능성도 나오고 있지만 대출규제로 인해 관망세가 내년초까지 지속되면서 매매시장이 침체에 빠질 수 있을 것이란 예상이 나온다.

25일 부동산업계에 따르면 전국 아파트 매매가격이 하락 전환된 가운데 홀로 상승세를 이어가던 서울지역 역시 관망세가 짙어지며 하락 전환 가능성이 높아졌다는 전망이 나온다.

◆ 서울 매물 9만여건 돌파…관망세 지속

전국 아파트 매매가격은 지난 18일 기준 0.01% 하락했다. 전국 아파트값이 하락 전환한 건 5월 둘째주 이후 27주 만이다. 수도권은 2주 연속 상승폭이 줄어들며 0.01%를 기록했다. 인천은 0.04% 내리면서 34주 만에 하락전환했고 경기는 보합권에 들어섰다.

서울은 아직 상승세를 유지하고 있지만 이전과 다른 분위기다. 재건축 가능성이 있는 단지 위주로 상승거래가 나오고 있지만 매물이 쌓이고 있는 상태다.

아실에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트 매물은 9만 274건이다. 서울 아파트 매물이 9만 건을 넘긴 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 2021년 11월 이후 가장 많은 수치로 역대 최대치다. 이날 기준 서울 아파트 매물은 8만7954건이다. 다소 줄어들긴 했지만 1년전과 비교해도 12.1% 증가한 수치다.

지난 9월부터 시행된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 시중은행의 주택담보대출 가산금리 인상 등에 따른 영향으로 풀이된다. 자금 조달이 어려워지면서 실수요자들의 관망세가 지속되며 매물이 쌓이고 있는 것이다.

실제로 서울 아파트 거래는 지난 7월 이후 감소세를 보이고 있다. 올해초 2600건이었던 서울 아파트 거래량은 7월 9192건까지 늘었지만 8월 6483건, 9월 3108건으로 줄었다. 10월 3556건으로 소폭 늘었지만 3000건 수준에 머물 것으로 예상된다.

상황이 이렇자 11월 서울 주택 매매가격 전망지수 역시 내려 앉았다. KB부동산이 발표한 '월간KB주택시장동향 자료'에 따르면 이달 서울 매매가격 전망지수는 94로 전달(101)에 비해 하락했다. 서울 매매가격 전망지수가 100을 넘지 못한 것은 지난 4월 이후 7개월 만이다. 지난 5월 102를 기록한 이후 서울 전망지수는 줄곧 100 이상을 기록하며 상승 예상이 우세했다.

◆ "내년 상반기까지 부동산 시장 침체 예상…자금 조달 능력 떨어져"

전문가들은 내년 상반기까지는 침체기가 지속될 것으로 보고 있다. 서울 강남권과 재건축 단지를 매수할 수 있는 자금을 보유한 수요자와는 달리 서민층은 가계 대출 규제로 전반적으로 자금 조달 능력이 떨어졌기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울 같은 경우 급격하게 가격이 상승하다 보니 관망세가 지속될 것으로 보인다"면서 "서울 외곽 지역은 하락 전환되는 자치구도 여럿 발생할 것"이라고 말했다.

그러면서 "내년 상반기까지는 관망세가 이어지지만 2분기 들어서면서 지역별로 하락이 많이 일어난 곳을 위주로 매수가 일어날 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

연말 금리 인하 가능성이 점쳐지지만 매매시장에 큰 영향을 주긴 어려울 것으로 보인다. 실제로 한국은행은 지난달 기준금리를 기존 3.50%에서 3.25%로 인하했지만 대출 한도가 낮아지면서 아직까지 시장에서는 체감하지 못하고 있다. 한은은 오는 28일 올해 마지막 금융통화위원회를 앞두고 있다.

송 대표는 "금리 인하는 있을 수 있지만 내년엔 스트레스 DSR 3단계도 예정돼 있어 시장에서 호재가 되진 않을 것으로 보인다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 "금리 인하 체감은 내년에 가봐야 알 것 같다"면서 "가계 대출 규제로 전반적으로 여신관리가 타이트해지면서 자금 조달 능력 등에 따라 구매수요가 오히려 더 줄어들 수 있을 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com