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[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 송파구 잠실의 '신흥 대장주'로 기대를 모았던 '잠실 래미안아이파크' 아파트가 외벽 부실시공 논란으로 입주 예정자와 시공사 간 갈등을 빚고 있다. 앞서 수차례에 걸친 공사비 인상에 이어 최근에는 전체 공사비 검증을 둘러싼 내홍까지 겪으면서 주민 불만이 가중되는 분위기다. 

◆ 브랜드 아파트에 외벽 공사 부실…입주예정자 "농락하나" 분개

17일 업계에 따르면 서울 송파구 잠실 래미안아이파크(구 잠실진주아파트) 재건축 단지가 부실 시공 논란으로 입주 예정자, 조합원의 반발을 사고 있다.

일부 조합원은 공사비 증액에 걸맞은 품질이 담보되지 않고 있다고 주장한다. 대표적인 사례가 외벽 탈락이다. 이달 초 조합원 커뮤니티에는 외벽 마감 단계의 현장에서 일부 건물 외벽의 파손이 목격됐다는 불만의 글이 올라왔다. 이에 안전상 문제가 없다는 의견과 견출 작업이 마무리 단계인 상황에서 외벽 탈락이 조속히 조치돼야 한다는 의견이 대립되고 있다. 

또 석재공사 시공 방식에 문제가 있다는 의혹도 있다. HDC현대산업개발의 시공 구간(아이파크)에서는 석재 고정용 '꽂임촉(앵커핀)'이 누락된 채 조절판만으로 석재를 지탱하고 있고, 삼성물산의 시공 구간(래미안)은 기계적 결합 없이 '에폭시' 접착제로 석재를 고정하고 있다는 주장이 제기됐다.

국토교통부의 '건설구조물 품질 및 표준시방서'에 따르면 이 시공은 금지한 방식이다. 석재 탈락 시 인명사고로 이어질 수 있어서다. 실제 3월 공개된 공용부 1차 품질점검 보고서에서도 꽂임촉 미시공 불량이 지적됐고, 시공사 구조검토 후 보수 가능 판정이 내려졌으나 2개월이 지난 현재까지도 조치가 이뤄지지 않았다는 불만이 이어지고 있다. 일부 조합원은 "공사비를 증액하려면 그에 따른 품질 상향도 이뤄져야 하는 것 아니냐"며 "입주예정자를 농락하는 처사"라고 강하게 반발하고 있다.

시공단(삼성물산·HDC현대산업개발 컨소시엄)은 입주 전까지 보수를 통해 보완해 나갈 예정이라는 입장이다. 시공단 관계자는 "지적된 사항은 인지하고 있다"며 "거푸집 해체 과정에서 발생한 것으로 구조적 문제는 아니며, 이달 중순부터 방음벽 철거와 함께 순차적으로 보수에 나설 예정"이라는 입장을 밝힌 바 있다.

◆ 공사비 검증 두고 조합·시공단 vs 입예협 첨예한 대립

공사비 증액을 둘러싸고도 조합·시공단과 입주예정자 간 갈등을 빚고 있다. 

이 재건축은 기존 1507가구를 허물고 지하 4층~지상 최고 35층, 23개 동, 총 2678가구(일반분양 589가구) 규모의 조성하는 사업이다. 지하철 2·8·9호선이 지나는 '트리플 역세권'에 한강, 올림픽공원 등과도 가까워 서울 핵심 주거지에서 20년 만에 이뤄지는 대규모 신규 공급으로 시장의 뜨거운 관심을 받았다.

문제는 전체 공사비 검증 문제를 두고 갈등이 불거지고 있다는 점이다. 지난 1월 조합 총회에서 588억원 추가 공사비 증액안이 가결됐지만, 입주예정자들로 구성된 '잠실래미안아이파크입주예정자협의회(입예협)'는 이 증액분을 포함한 총 공사비 1조3818억원 전체에 대한 검증을 요구하고 있다.

갈등의 핵심은 단연 공사비다. 2018년 8월 최초 도급계약 당시 3.3㎡당 약 510만원이던 공사비는 최소 세 차례의 증액이 이뤄졌다.

첫 증액은 2021년 12월로, 문화재 발굴 및 초기 설계 변경 등을 이유로 3.3㎡당 666만원으로 늘었다. 이후 자재비 및 인건비 급등과 추가 설계 변경을 이유로 2024년 7월 서울시 중재를 통해 3.3㎡당 811만5000원, 총 1조3229억원으로 크게 뛰었다. 지난 1월에는 조합 총회에서 조경 및 커뮤니티 시설 특화, 물가 변동분 추가 반영 등을 명목으로 588억원이 더해져 3.3㎡당 약 847만원, 총 1조3818억원으로 다시 증액됐다. 이는 최초 계약 대비 약 85.3% 폭증한 수준이다.

공사비 증액의 주된 원인으로는 ▲전국적인 건설 원자재 가격 및 인건비 급등 ▲단지 고급화를 위한 설계 변경(조경 특화, 커뮤니티 시설 고급화 등) ▲2021년 사업 부지 내 백제시대 유물 대거 발굴로 인한 공사 지연 및 보존 조치 비용 ▲사업 지연에 따른 금융 비용 증가 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.

입예협 측이 공사비 검증을 요구하는 이유는 공사비 검증 의뢰시 포함된 마감재와 변경계약 체결시 마감재가 다르다는 것이다. 앞서 2023년 10월 시공단이 3.3㎡당 889만원의 공사비 인상을 요구했으나 같은 해 12월 조합 총회에서 부결됐고, 이후 한국부동산원 검증 결과 적정 공사비는 817만원으로 산정된 바 있다. 입예협 측은 "공사비 검증이 이뤄졌던 당시 고급 사양과는 전혀 다른 조건이므로, 현재 기준에 맞는 새로운 공사비 검증이 필요하다고 판단한다"고 주장했다.

입예협은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 조합원 20% 이상 동의를 얻으면 전체 공사비 검증을 요청할 수 있다는 입장이다. 실제 조합원 총 1573명 중 360명이 동의한 상황으로, 법상 5분의 1을 넘겼다는 것이 입예협의 설명이다.

이에 대해 시공단은 이미 합의되었거나 검증이 완료된 이전 증액분을 제외하고, 최근 증액된 588억원에 대해서만 한국부동산원의 검증을 받는 조건으로 총회에서 가결된 사항이라며 전체 검증 요구를 사실상 거부하고 있는 것으로 전해졌다.

공사비 검증은 현행법상 기한이 명확하지 않고, 미이행 시 특별한 제재 수단이 없다는 맹점이 존재한다. 다만 국토교통부는 공사비 검증이 필요하다는 유권해석을 내놓은 바 있다. '정비사업 공사비 검증기준' 제4조는 사업시행자(조합)가 시공사와 계약 체결 후 공사비를 증액하려는 경우, 관리처분계획 변경 인가 전 공공기관에 공사비 검증을 의뢰해야 한다고 규정하고 있다. 계약 체결 전에 검증이 이뤄지기 때문에 이 경우 입주 지연 우려는 상당 부분 줄어든다.

또 도정법 제114조의2 및 시행령은 ▲조합원 5분의 1 이상이 요청하거나 ▲공사비 증액 비율이 일정 기준을 초과할 경우 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하고 있다. 구체적으로 ▲사업시행계획인가 이전 시공자 선정 시 최초 계약금액 대비 10% 이상 증액 ▲사업시행계획인가 이후 시공자 선정 시 5% 이상 증액 ▲이미 공사비 검증을 받은 후 다시 3% 이상 증액되는 경우가 이에 해당한다.

입예협은 이를 근거로 단순히 최근 증액분(588억원)뿐 아니라, 전체 공사비(1조3818억원)에 대한 포괄적 검증이 필요하다는 입장이다. 수차례 증액 과정을 거치며 누적된 전체 금액의 적정성을 따져야 한다는 것이다.

현재 공사비 전체 검증 요구가 받아들여지지 않으면 법적 분쟁으로 비화할 가능성도 거론된다. 입예협 측은 "공사비 검증 관련 검증내역서 제출 지연과 미신청의 경우, 국토부 유권해석을 근거로 전체 공사비 검증 없이 증액 계약이 체결된 사실이 확인되면 도정법 위반 혐의로 조합 측을 고발할 예정"이라고 강조했다.

시공단 측인 삼성물산은 공사비 증액은 단지 외관, 커뮤니티 마감, 조경 등의 추가 적용을 원하는 조합의 선 요청 건이라는 입장이다. 시공 주관사인 삼성물산 관계자는 "차별화 항목 적용 고려할 경우 잠실 래미안아이파크는 외관 특화를 비롯해 커뮤니티, 조경이 반포동 ′원베일리′ 수준으로 상향될 것"이라고 말했다.

dosong@newspim.com