공시가격 4억 이하 임대주택, 종부세합산 및 양도세중과 배제
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 다음 달 4일부터 빌라나 연립주택과 같은 비(非)아파트에 대해 6년 단기임대주택 등록이 가능해지며 등록시 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제와 같은 세제혜택을 받을 수 있게 된다.
이와 함께 등록된 장·단기 임대주택에 대해 임대보증 가입 시 주택가격을 산정할 때 보증회사(HUG) 인정 감정가가 도입되고 기존 공시가격 적용비율은 현행 주택유형·공시가격구간에 따라 125~190%로 하향 조정된다.
28일 국토교통부에 따르면 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택의 세부사항 결정사항과 등록임대주택의 전세사기 방지를 위해 임대보증 가입기준을 개선하는 내용을 담은 '민간임대주택법 시행령'이 이날 국무회의를 통과함에 따라 오는 6월 4일부터 시행된다.
앞서 정부와 국회는 주거 사다리 복원과 빌라시장 활성화를 위해 6년단기등록임대주택제도를 담은 '민간임대주택법'을 개정한 바 있다. 이로써 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 세금 중과 방침에 따라 사라졌던 단기등록임대주택 제도가 5년만에 부활하게 됐다. 앞서 시행됐던 단기등록임대주택은 4년이었으며 세졔 혜택은 거의 없었다.
시행령 시행에 따라 내달 4일부터 10년 장기임대 만이 아닌 6년 단기임대주택 등록이 가능해진다. 단기임대 주택에 대해서도 종합부동산세 합산배제와 양도세 및 법인세 중과배제 등의 세제혜택이 제공된다. 세제혜택을 받으려면 건설형 임대주택은 공시가격 6억원 이하 주택이어야하며 매입형은 4억원 이하여야한다. 비수도권 임대주택의 경우 2억원 이하만 세제혜택 대상이 된다. 법인세 중과배제는 건설형만 허용된다.
또한 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정한다. 다만 단기임대주택의 임대의무기간은 6년이므로 최대 6년까지 인정된다.
이와 함께 개정안은 단기 및 장기 등록임대사업자가 임대보증 가입시 주택가격의 산정방법을 개선했다. 지금은 ▲감정평가액이나 공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액 ▲보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 택일하도록 하고 있다.
하지만 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다. 또 공시가격에 적용하는 비율은 주택유형 및 가액별로 130%에서 190%까지 차등적으로 정하고 있으나 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 나오고 있다.
이에 따라 우선 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해 'HUG 인정 감정가'를 도입한다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용한다.
공시가격 적용비율은 주택유형 및 가액별 차등 구조는 유지하되 해당구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안하여 일부 과도한 구간은 소폭 조정한다. 이에 따라 9억원 미만 공동주택은 150%에서 145%로 9억~15억원 구간 공동주택은 140%에서 130%, 단독주택은 180%에서 170% 그리고 15억원 이상 구간의 공동주택은 130%에서 125%로 각각 내린다.
이는 시행일인 4일 이후 임대보증 가입을 신청하는 경우부터 적용하며 공시가격 적용비율의 경우 시행일 전 등록한 민간임대주택에 대해서는 2026년 7월 1일부터 적용한다.
이와 함께 시행령 개정안은 민간임대주택 법령 운용 과정에서 정비가 필요한 사항도 개선했다.
먼저 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 '민간임대주택법 시행규칙'에 신설했다.
임대사업자와 임차인은 입주 및 퇴거시 상호 입회 하에 시설물의 상태를 확인해서 원상복구 대상을 선정하고 임차인 부담비용은 상호 합의 하에 산출하되 수선비는 실비를 기준으로 시설물의 경과연수에 따른 감가상각률을 계산해 산출토록 했다. 국토부는 이를 근거로 보다 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역을 다음달부터 착수해 내년 상반기까지 제정할 계획이다.
다음으로 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류의 허위 여부 등을 지자체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록 하는 근거를 마련했다. 이에 따라 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 근거해 신고된 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있게 됐다.
마지막으로 기존 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능한 점을 개선한다. 이 경우 민간임대주택 말소 이후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례가 있었으나 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에 촉탁할 수 있도록 했다.
국토부 이기봉 주거복지정책관은 "6월 4일부터 시행되는 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 서민 주거사다리 역할을 하는 비(非)아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련했다"며 "임대보증 가입기준이 되는 주택가격을 보다 정확하게 산정함으로써 임차인을 대상으로 한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다"고 말했다.
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