[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 가계대출 총량을 줄여 폭등한 서울 집값을 잡겠다는 새 정부의 첫 부동산 대책이 아파트뿐 아니라 비아파트 시장에서도 영향력을 나타내고 있다. 전세사기 사태 이후 회복세에 접어들 준비를 하던 서울 빌라와 오피스텔 시장이 부족한 수요와 대출 규제에 막혀 침체 장기화를 직면할 것으로 보인다.

◆ 규제 직후 빌라 거래량 60% 줄었다…"빌라 살 바엔 아파트 전세로"

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 대출규제가 시행된 지난달 28일 이후 현재(지난 17일 기준)까지 19일 동안 서울 빌라는 1044건 매매됐다. 규제 직전 19일(6월 8일~27일)간의 매매량은 2585건이다. 규제와 함께 빌라 매매가 59.6% 감소한 셈이다.

정부는 지난달 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 디딤돌 등 정책대출 한도는 유형별로 20~25% 축소한다. 생애최초·청년 대상 대출 한도는 기존 3억원에서 2억4000만원으로, 신생아 특례 디딤돌 대출 한도는 5억원에서 4억원으로 각각 줄어든다.

수도권의 생애최초 주택구입을 목적으로 하는 대출 LTV 규제도 기존 80%에서 70%로 강화한 한편 6개월 이내 전입의무도 부과한다. 디딤돌 대출(1개월 내 전입 의무)외 타 정책대출에도 동일하게 적용된다. 수도권·규제지역 내 주담대 대출만기도 30년 이내로 제한한다.

올 들어 토지거래허가구역 해제 기대감으로 서울 아파트 가격이 상승하며 사회 초년생과 신혼부부 등 청년 수요층의 시선이 빌라로 몰렸다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 연립·다세대 매매지수는 100.6으로, 지난해 12월(99.7) 대비 1.1p(포인트) 올랐다. 같은 기간 평균 매매가격은 3억4439만원에서 3억4612만원으로 소폭 뛰었다.

아파트 대체재로 자리를 잡던 2020∼2021년 서울 빌라 실거래가는 2년 연속 10%대 상승률을 보였으나, 2022년부터 전국 단위의 조직적 전세사기가 성행하면서 인기가 시들해졌다. 2022년 2.22% 하락하더니 2023년에는 0.85% 상승하며 부진했다.

지난해부터 전세사기에 대한 우려가 사그라들기 시작하며 가격 상승률도 3.44%로 뛰었다. 정부가 부동산 시장 부양을 위해 청약 시 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 기준 공시가격 5억원 이하 비아파트 소유자는 무주택자로 간주한 것도 상당 부분 영향을 끼쳤다.

이번 대책이 자리잡으면서 빌라 시장은 다시 침체에 빠질 전망이다. 아파트 대비 수요와 매력도가 떨어지는 데다, 대출 상한선이 6억원으로 막힌 조건 하에선 빌라를 매수하는 것보다 아파트에서 전세로 사는 것을 선호하는 이들이 대다수라는 이유에서다.

양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 "정책 모기지가 축소되면 장기 저리 대출 수단이 줄어들면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "초기 자산 형성이 되지 않은 계층에게는 주택 구입이 멀어져 임대시장으로 밀려날 수 있다"고 말했다.

◆ 오피스텔 '풍선효과' 본다더니… 정작 시장은 '잠잠'

오피스텔 매매시장 분위기도 가라앉은 건 마찬가지다. 법적으로 준주택으로 분류, 6억원의 주담대 한도제한과 갭투자 시 활용되던 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등의 규제에서 제외되기에 아파트를 '핀셋 겨냥'한 이번 대책에 반사이익을 볼 것이란 예측이 나오던 것과 반대 결과다.

지난달 28일부터 이달 17일까지 서울 오피스텔 매매 거래량은 385건으로 대책 발표 직전 19일 동안의 매매량(664건)보다 약 42.0% 줄었다. 올 2분기 서울 오피스텔 매매가격지수는 0.00으로 전 분기(0.03) 대비 하락세를 나타냈다.

이달부터 시행된 스트레스 DSR 3단계가 수요자의 발목을 잡은 것으로 풀이된다. 변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다. 1단계는 스트레스 금리의 25%, 2단계는 50%를 적용했으며 3단계는 100%가 적용돼 대출 한도가 더욱 줄어든다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "'똘똘한 한 채'로 불리는 서울 '한강벨트' 인근 고가 아파트보단 외곽 주택시장이 직격타를 맞을 것"이라며 "대출한도가 줄어든 서민은 내 집 마련이 더욱 힘들어질 수밖에 없다"고 말했다.

오피스텔의 취득세는 4.6%(비주거용 기준)로 아파트보다 높고, 관리비도 상대적으로 비싼 편이다. 연립·다세대주택과 달리 재개발 이슈도 없어 오래 보유하고 있어도 향후 가치 상승 가능성이 크지 않다. 전월세로 돌리더라도 역세권 등 입지가 좋지 않으면 공실 리스크가 발생할 수 있다.

정부는 가라앉은 오피스텔 시장 부양을 위해 지난해 규제 완화에 나섰다. 그간 금지했던 발코니 설치를 허용했고, 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔 취득 시(2024년~2025년 준공, 수도권 6억원·지방 3억원 이하 대상) 취득세, 양도세, 종부세 납부에서 주택수 산정 제외 혜택을 줬다. 전용 120㎡ 초과 매물에는 허용하지 않았던 오피스텔 바닥난방을 허용해 주거 활용도를 높였다.

그럼에도 불확실성 요소는 여전한 상황이다. 장선영 부동산R114 책임연구원은 "지난해 청약 시장에서 양호한 성적을 기록한 곳은 이미 수요가 검증된 아파트와 결합된 주상복합 오피스텔이었다는 공통점이 있다"며 "확실하게 검증된, 안정적 수요가 보장되는 물건만 팔린다는 의미"라고 말헀다.

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