"민간임대 만기 앞뒀는데"... 분양가산정 모호성에 사업자-세입자 갈등 확산

기사입력 : 2025년09월21일 07:00

최종수정 : 2025년09월21일 07:00

충북 청주·인천 등 민간임대주택 임차인, 분양가·우선권 불만에 집단 대응
분양전환 산정 기준 논란 일어… 제도 공백 지적

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 민간임대주택의 의무 임대기간이 속속 만료되면서 분양전환 가격과 우선권을 둘러싼 임차인과 임대업자 간 갈등이 전국 곳곳에서 불거지고 있다. 분양전환 여부와 가격 산정의 불명확한 규정이 맞물리며 법적 대응으로 번지는 양상이다.

전국 민간임대주택 공급 현황 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ "처음 말한 가격 어디갔나" 임대기간 종료 앞둔 민간임대주택 갈등 번져

21일 주택업계에 따르면 올 2월 임대기간이 끝난 충북 청주시 동남지구 '대성베르힐1·2단지' 입주민은 분양전환을 예고한 대성건설에 대한 법적 대응을 준비하고 있다.

1507가구 규모의 이 단지는 2019년 입주한 민간임대아파트다. 5년 임대 후 분양을 받거나 1회에 한해 임대기간을 2년 연장해 최장 7년까지 거주한 후 분양을 선택할 수 있다. 임대 기간 만기일은 올 2월로 당시 대성건설은 분양 전환을 결정하며 전용 84㎡ 분양가로 약 4억6000만원을 제시했다. 인근 '청주동남파라곤'(2022년 입주)가 이달 17일과 10일 각각 4억원(15층)과 3억8000만원(6층)에 매매계약을 체결한 것과 비교하면 높은 가격이다.

임차인들은 즉각 반발하고 나섰다. 계약 당시 분양사무소 관계자가 분양 전환 시 임차인에게 우선 계약권을 지급할 예정이며 분양가보다 20% 할인된 금액을 제시하겠다는 약속을 했다는 것이다. 지난 4월 대성건설 측은 지정한 기간 내에 계약을 하는 임차인에 한해 2000만원 할인 분양을 하겠다는 합의안을 제시했으나 갈등은 아직 봉합되지 않은 상황이다.

인천 미추홀구에 위치한 민간임대주택 '도화 서희스타힐스'(520가구) 임차인들은 최근 분양전환을 결정한 인천도화리츠(REITs, 부동산투자회사)를 대상으로 법원에 절차 중지 가처분 신청을 냈다. 2016년 11월 준공한 이 아파트는 지난해 말 8년의 의무임대 기간이 끝났다.

2014년 리츠가 처음 생길 당시에는 준공공 임대아파트로 추진됐지만, 이 주택의 근거법이었던 임대주택법이 2016년 폐지되고 '민간임대주택에 관한 특별법'이 시행되면서 '뉴스테이'(New Stay)로 전환됐다. 의무 임차 기간은 10년에서 8년으로 조정됐으며, 연 5%의 임대료 상승 제한도 해제됐다.

인천도화리츠 지분은 대한주택보증(58.41%)이 가장 많이 갖고 있다. 이어 자산관리회사(AMC)인 인천도시공사(iH)가 24.04%를 보유했으며 시공사인 서희건설(17.55%) 지분이 뒤를 잇는다. 이들은 의무임대 기간 만료 전부터 일부 가구에 대한 분양을 진행했다. 분양가는 감정평가액을 기반으로 정해졌다. 170가구는 리츠가 제시한 분양가에 동의, 분양계약을 체결했으나 일부 임차인은 여전히 분양을 반대하고 있다.

이들은 임대주택법 폐지 전 의무임대 기간은 10년이었으며, 임대차 계약을 체결할 당시 최초 분양가로 10년 후에 입주할 수 있다는 조건을 믿고 8년을 기다렸다고 주장한다.

감평액 선정 기준도 애매하다는 의견이 제시됐다. 임차인 A씨는 "민간임대주택은 민간 임대인이 감정업체를 통해 분양가격을 정하는 것이 일반적"이라면서도 "도화 서희스타힐스는 준공공임대아파트로 착공됐으나 공공임대주택처럼 기초자치단체가 선정한 감정업체 2곳의 평균치로 분양가를 정해야 한다"고 말했다. 아직 이 단지 분양전환에 관한 자세한 계획은 정해진 바 없는 상태다.

◆ 감정평가·산정기준 공백… 제도 개선 요구에도 법적으론 어렵다?

민간임대주택은 양질의 임대주택을 안정적으로 공급하기 위해 도입됐다. 취지는 좋지만 의무임대 기간 만기 도래 시 제기될 수 있는 문제점에 대한 논의가 충분치 않았다는 비판이 나온다.

임대업자는 의무 임대 기간이 끝나면 분양 전환을 고려할 수 있다. 실제로 민간임대주택 임차인 상당수는 분양전환을 기다리며 의무 임대 기간을 채우곤 한다. 그러나 민간임대특별법에 분양전환의 구체적 방법이나 분양가에 관한 명확한 규정은 없다. 의무 임대가 끝나면 임차인에게 분양 전환 우선권을 부여한다거나, 분양가를 할인한다는 내용이 명시되지 않았다. 분양 전환 자체도 임대업자 마음에 달렸다.

민간임대주택은 2017년 12월 전세 시장 안정을 위해 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표한 직후 공급이 활성화됐다. 임대업자에게 취득세·재산세 감면 등 각종 세제혜택을 제공해서다. 2018~2020년 공급된 민간임대주택은 각각 33만4686가구와 26만5006가구, 28만853가구에 달했다.

이때 시장에 풀렸던 민간임대주택 의무 임대 기간이 끝나가며 관련 제도에 대한 재논의가 필요하다는 목소리가 높다. 정주희 한국부동산연구원 연구위원은 "임대주택의 원활한 공급과 서민 주거안정을 동시에 추구하기 위해서는 임대사업자와 임차인 간 이익의 균형 등을 고려한 분양가 산정기준 마련과 현행 법제도의 개선 및 보완이 요구된다"며 "주택가격 변동폭이 큰 경우는 더욱 그렇다"고 지적했다.

지난달 국회 정무위원회 소속 이강일 더불어민주당 의원(충북 청주시상당구)는 분양전환 가격이 명시되지 않을 경우 임대사업자와 임차인이 각각 산정한 감정평가법인의 평가금액의 평균을 상한으로 하는 산정 기준을 마련해야 한다는 내용의 민간임대특별법 개정안을 발의했다. 허위·과장 광고를 막기 위해 임대업자나 분양대행사가 입주자 모집 시 제시한 광고물 사본을 해당 지자체에 제출해야 한다는 조항 신설 또한 골자로 한다.

분양전환 가격을 다룬 민간임대특별법 개정안이 등장한 건 이번이 처음이 아니다. 하지만 규제지역 외 분양가 산정은 어디까지나 임대업자의 재산권 영역에 속하는 데다, 국회 문턱을 넘더라도 헌법상 소급입법 금지 원칙에 따라 이미 공급을 마친 사업장에 적용하기는 어렵다. 국토부 또한 이런 이유로 규정상 변화를 주기 힘들다는 입장이다.

결국 민간임대주택을 둘러싼 임차인과 임대업자 간 다툼을 막기 위해선 사업기간 연장이나 상장리츠로의 전환 등 다양한 출구전략이 요구된다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "대부분의 민간임대 사업장이 매 각차익만으로 수익을 확보해야 하는 구조이기에 자율적인 분양가 선정을 규제하면 수익률 악화가 불가피하다"며 "이 경우 투자시장에서의 신뢰를 잃어 신규 사업 활성화에 걸림돌로 작용할 것이므로 당초 공모제안과 계약에 기초한 출구를 보장해야 시장에서의 입지를 확보할 수 있다"고 제언했다.

chulsoofriend@newspim.com

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李대통령 22~26일 유엔총회 참석 [서울=뉴스핌] 박찬제 기자 = 이재명 대통령이 80차 유엔총회 고위급 회기 참석을 위해 오는 22일부터 26일까지 미국 뉴욕을 방문한다. 이 대통령은 유엔총회 기조연설을 하고 대한민국 대통령으로는 처음 안전보장이사회 토의를 주재한다. 위성락 대통령실 국가안보실장은 19일 오후 용산 대통령실 기자간담회에서 이 대통령의 유엔총회 참석 일정을 밝혔다. 이 대통령은 우선 22일 뉴욕에 도착해 세계경제포럼 의장인 래리 핑크 블랙록 회장을 만나 인공지능(AI)과 에너지 전환에 관한 협력 방안을 논의한다. 이 대통령은 미국 상·하원 의원단을 접견해 한미관계 발전을 위한 의회의 역할도 당부한다. 뉴욕에 거주하는 한인동포 간담회도 한다. 여러 세대에 걸쳐 다양한 분야에서 활동하는 뉴욕 한인 동포들과 자리한다. [워싱턴 로이터=뉴스핌] 이재명 대통령이 25일(현지시간) 미국 워싱턴 D.C. 백악관에서 도널드 트럼프 대통령과 정상회담을 앞두고 인사를 나누고 있다. 2025.08.26 photo@newspim.com 다음 날인 23일에는 유엔총회 고위급 회기 기조연설을 한다. 이 대통령은 190여 개 국가 정상들 중 7번째로 기조연설에 나선다. 위 실장은 "전 세계 정상이 모이는 자리인 만큼 대한민국 대외정책을 천명하는 주요 무대가 될 것"이라며 "민주주의 대한민국 복귀를 선언하고 한반도 정책 등 한국 정부의 외교 비전을 제시하고 인류 평화와 번영을 이뤄나가기 위한 방안을 설명할 것"이라고 말했다. 23일 오후에는 안토니우 구테흐스 유엔 사무총장을 면담하고 글로벌 현안 대응과 관련해 유엔 중심의 다자주의 강화 방안을 논의한다. 한반도 평화 정착을 위한 유엔 총장의 지지도 당부할 예정이다. 저녁에는 미 조야의 오피니언 리더와 만찬을 하면서 한미관계 발전 방안에 대한 제언을 듣고 의견을 나눈다. 뉴욕 방문 사흘째인 24일 오후 3시에는 이 대통령이 한국 대통령으로는 처음으로 유엔 안보리 공개 토의를 주재한다. AI와 국제평화 안보 주제 회의에서 '모두의 AI 기조와 국제사회 평화 안보 공동 대응'에 대한 논의를 주도할 예정이다. 마지막 날인 25일 오전에는 미 금융가 월가와 한국 금융계 인사들이 참여하는 대한민국 서밋 행사에 참석한다. 이 대통령은 글로벌 핵심 투자자들을 만나 한국 정부의 정책을 소개하고 한국에 대한 투자를 요청할 방침이다. 위 실장은 "이 자리를 통해 코리아 디스카운트를 넘어서 '코리아 프리미엄'을 본격적으로 알려 연중 최고가를 경신 중인 한국 증시에도 활력이 돌 것으로 기대한다"고 설명했다. pcjay@newspim.com 2025-09-19 14:46

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KT, 2만명 'IMEI·폰번호 유출 우려 [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = KT가 18일 서울 광화문 웨스트 사옥에서 소액결제 피해 관련 2차 브리핑을 열고, 불법 초소형 기지국(일명 펨토셀) 신호와 연계한 추가 피해 정황 및 향후 재발 방지 대책을 발표했다. KT는 전수 분석을 통해 불법 기지국 아이디(ID) 4개를 확인했고, 해당 신호를 수신한 고객이 누적 약 2만 명이라고 밝혔다. 이는 1차 브리핑 당시 KT가 발표한 2개 ID·1만 9,000여 명에서 범위가 더 확대된 수치다. 피해 고객 수도 278명에서 362명으로 늘었고, 누적 피해액도 1억 7,000만 원에서 약 2억 4,000만 원으로 증가했다. 다만, KT는 9월 5일 비정상 소액결제 패턴 차단 조치 이후 새로운 피해는 발생하지 않았다고 재차 강조했다.◆ 전수 분석으로 불법 기지국 ID 4개 확인…2만 명 신호 수신 구재형 KT 네트워크부문 네트워크기술본부장은 이날 브리핑에서 "9월 5일 비정상 소액결제 패턴을 차단한 이후 현재까지 추가 피해는 없다"며 "1차 브리핑 당시 피해 고객 278명(피해액 1.7억 원)으로 파악했으나, 이후 고객 문의(VOC) 기반 추가 분석으로 362명·2억 4,000만원으로 확대됐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 구재형 KT 네트워크부문 네트워크기술본부장이 18일 오후 서울 종로구 KT광화문빌딩 웨스트에서 열린 소액결제 피해 관련 대응 현황 발표에 앞서 고개 숙여 사과하고 있다. 2025.09.18 ryuchan0925@newspim.com 이어 불법 초소형 기지국 추적 과정에 대해 "소액결제 2,267만 건을 전수로 펼쳐놓고 결제 패턴과 기지국 동작 패턴을 이중으로 분석한 결과, 불법 기지국 ID 4개를 검출했다"며 "이는 VOC 고객의 접속 로그에서 확인된 ID와 동일했다"고 덧붙였다. 또 "불법 기지국 신호를 수신한 고객은 누적 약 2만 명으로 산출됐다"며 "다만 뒤늦게 확인된 두 개의 ID는 작동 시간이 매우 짧아 신호 수신 고객이 상대적으로 적었다"고 부연했다. 나아가 개인정보 유출 정황에 대해서는 "1차 브리핑에서 국제 이동가입자 식별번호(IMSI)를 중심으로 설명했지만, 민관합동조사단과의 확대 분석 결과 국제 모바일 기기 식별번호(IMEI)와 휴대폰 번호도 단말 기종·사용 환경에 따라 전송될 가능성이 있다는 점을 확인했다"며 "다만 유심(USIM) 인증키는 유출되지 않았고, 고객 성명·생년월일 역시 KT를 통해 유출된 정황이 없어 복제폰 생성 가능성은 낮다"고 선을 그었다. ◆ 피해 고객 전액 보상, 2만 명에 '안전안심보험' 무상 제공 김영걸 KT 서비스프로덕트본부장은 추가 피해가 발생한 부분을 고려해 고객 케어 방안을 대폭 강화하겠다고 밝혔다. 김 본부장은 "피해 고객 전체에 대한 청구 조정을 진행 중이며, 278명은 조정 완료, 추가 확인된 84명도 금일까지 마무리하겠다"며 "신용카드 결제 시점 차이 등으로 발생한 금액은 즉시 환불 처리하고 있다"고 강조했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 김영걸 KT 서비스프로덕트본부장이 18일 오후 서울 종로구 KT광화문빌딩 웨스트에서 소액결제 피해 관련 대응 현황 발표를 하고 있다. 2025.09.18 ryuchan0925@newspim.com 이어 "현재 무료 USIM 교체와 유심 보호 서비스 가입을 지원하고 있다"며 "피해 우려 고객 2만 명 전원에게 'KT 안전안심보험'(가칭)을 3년간 무료 제공해 금융사기 피해를 보상하겠다"고 밝혔다. 또 "오후 3시부터 KT 매장·고객센터·홈페이지에서 피해 여부 확인 시스템을 오픈했고, 24시간 전담 고객센터를 지속 운영하고 있다"고 덧붙였다. KT는 현장 대응 강화도 예고했다. 김 본부장은 "전국 2,000개 매장을 '안전안심 전문매장'으로 전환해 후후 앱 기반의 보안 점검, 악성 앱 탐지, 피싱 대응 안내 등을 상시 지원하겠다"며 "매장별 안전안심 담당자를 지정하고 IT 서포터즈를 활용해 피싱 예방 교육을 연말까지, 내년 이후에도 지속하겠다"고 강조했다. 나아가 2차 인증 확대와 관련해서는 "고위험 업종에 대해 9월 9일부터~12일까지 PASS 생체/핀 인증을 적용했다"며 "정부·유관기관 지침과 별개로 선제적 확대를 검토하겠다"고 말했다. ◆ 펨토셀 18.9만 대 현황 공개…미사용 4.3만 대 차단·회수 착수 KT는 이날 브리핑에서 펨토셀 관리 실태도 공개했다. 구 본부장은 "총 설치 18.9만 대 중 시점별 가동 장비는 15~16만 대 수준"이라며 "3개월 미사용 4.3만 대는 연동 해지 조치했고, 2주 이내 전수 점검해 정상 사용 확인, 철거·회수 또는 영구 접속 차단을 병행하겠다"고 설명했다. 이어 불법 기지국 추정 방식과 원인에 대해 "합법 장비를 불법 개조하거나, 고출력 앰프를 추가 연결했을 가능성이 크다. 또 실내용 이동형 형태로 제작해 광범위한 커버리지를 확보한 정황이 있다"고 설명했다. 다만 "로그 분석 기준으로는 ID 4개가 확인됐고, 하드웨어 실물 대수는 수사로 확인될 것"이라고 말했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 구재형 KT 네트워크부문 네트워크기술본부장이 18일 오후 서울 종로구 KT광화문빌딩 웨스트에서 소액결제 피해 관련 대응 현황 발표를 하고 있다. 2025.09.18 ryuchan0925@newspim.com 복제폰 가능성 논란에 대해 손정엽 KT 디바이스본부장은 "복제폰에는 IMEI·IMSI·인증키 3가지가 모두 필요하다"며 "인증키는 유심(HSM 주입)과 서버에만 암호화 저장돼 있으며 통신망을 오가지 않는다. 따라서 IMEI·IMSI만으로는 복제 불가"라고 재차 강조했다. 한편, KT는 이번 사태를 계기로 보안 관련 투자도 확대하기로 했다. 황태선 KT 정보보안실장은 "KT는 수개월 전 향후 5년간 보안 투자 1조 원 계획을 밝힌 바 있다"며 "이번 사태를 계기로 올해·내년 우선순위를 모바일 서비스·단말 보안으로 재배치하고, 보안 거버넌스 강화도 병행하겠다"고 말했다. *용어 설명 펨토셀(Femtocell) :초소형 이동통신 기지국. 가정이나 소규모 사무실에 설치해 휴대폰 신호를 보강하는 장치. 불법 개조 시 해킹·소액결제 범죄에 악용될 수 있음.VOC (Voice of Customer) :고객 불만·문의 사항. 기업이 문제를 파악하고 대응책을 마련할 때 쓰는 데이터 소스. IMSI (International Mobile Subscriber Identity, 국제 이동가입자 식별번호) : 유심(USIM)에 저장된 번호. 이동통신망에서 가입자를 식별하는 고유 번호로, 유출될 경우 특정 가입자의 통신 기록 추적이 가능. IMEI (International Mobile Equipment Identity, 국제 모바일 기기 식별번호) :단말기(휴대폰) 고유 식별번호. 분실·도난 시 기기 차단이나 추적에 활용. USIM 인증키 : 통신사 네트워크에 가입자임을 인증하는 핵심 암호화 키. 유심 칩과 서버에만 저장되며, 유출되면 복제폰 생성 가능성이 생김. 복제폰(Clone Phone) : 정식 단말과 동일한 IMSI, IMEI, 인증키를 복사해 만든 불법 단말기. 원래 가입자처럼 네트워크에 접속할 수 있음. dconnect@newspim.com 2025-09-18 17:18