[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 전세 시장에서 이른바 '임차인 면접제'를 둘러싼 논란이 확산하고 있다. 제도의 현실성은 낮다는 평가가 우세하지만, 전세 매물 부족과 임대차법 개정 논란이 겹치면서 임대인들의 불안과 불만이 표출된 결과라는 분석이 나온다. 업계에서는 임대인·임차인 간 정보 비대칭과 시장 불균형을 해소할 수 있는 제도적 논의를 서둘러야 한다는 지적도 제기된다.

국가별 임차인 심사 관행 비교표 [그래픽=AI 제작]

◆ "불량 임차인 OUT"…법적으로는 가능, 현실적으론 '글쎄'

20일 국회 전자청원 사이트에는 '악성 임차인으로 인한 피해 방지를 위한 임차인 면접제 도입' 청원이 게재돼 있다. 청원인은 "깜깜이 임차 계약 시스템으로는 전과자나 신용불량자가 들어오는지조차 알 수 없다"며 "서로 믿고 계약하게 하려면 임차인 면접 절차가 필요하다"고 말했다.

임대인이 임차인을 구하는 과정에서 면접이나 서류 심사 등을 통해 임차인의 신용도, 월세 지급 능력, 거주 태도 등을 확인하고 평가하는 면접이 필요하다고 주장했다. 임대차 계약 시 발생할 수 있는 월세 미납이나 주택 훼손 등을 최소화하기 위한 장치라는 설명이다.

실제로 외국 일부 국가에는 임대인이 임차인에게 자기소개서나 재직증명서, 급여명세서, 보증인 서류 등을 요구하거나 면접·심층 심사를 거치는 문화가 있다. 프랑스에선 세입자가 월세를 제대로 낼 수 있는지를 확인하기 위해 통상 주택 월세의 3배 이상의 월급을 받는다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다. 미국은 이전 집주인 추천서를 새 임대인에게 내면서 신용점수와 범죄기록 등을 확인받는 제도를 활용한다.

독일에선 그야말로 면접을 본다. 임차인이 자신의 개인 정보와 재정상태가 담긴 문서를 집주인에게 제출하면 대화를 거쳐 누구를 최종 세입자로 받을지 결정하게 된다. 인기 지역은 경쟁률이 상당히 치열하다. 이웃나라 일본에서도 임차인이 필수적으로 보증회사 심사와 재직증명서·소득 증빙을 제출할 의무를 지닌다. 

법적으로 불가능한 사항은 아니지만 청원안이 충분한 동의를 받지 못한 상황이라 일시적 해프닝으로 마무리될 확률이 높다. 다음달 12일까지 5만명 이상의 동의를 얻어야 상임위원회가 정식 심사에 착수할 수 있는데, 아직 1500여명만 찬성 의견을 남겼기 때문이다.  

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "임차인이 월세나 관리비를 안정적으로 낼 수 있는 경제적 자력이 부족하면 애초에 집을 보여주지 않는 게 오히려 임대인 입장에서는 합리적일 수 있다"며 "집주인이나 공인중개사도 시간과 노력이 드는 만큼 일정한 허들은 필요하다는 것"이라고 말했다.

일각에선 민감한 정보를 개인인 임대인이 활용하는 것에 대한 우려도 제기된다. 김 변호사는 "정보 유출은 범죄이기에 해당 임대인이 형사처벌을 받으면 되는 문제"라고 부연했다.

◆ 급감한 전세 매물·임대차법 갈등 심화…시장 '경고음' 울린다

실현 가능성을 떠나서 이런 청원이 올라온 배경에는 시장의 불안정성이 깔려 있다는 분석이다. 지난달 15일 정부가 약 한 달 만에 새 부동산 대책을 발표하면서 수도권, 특히 서울을 중심으로 아파트 전세 매물이 급감하고 있다. 부동산 플랫폼 '아실' 집계 결과 19일 기준 서울 전세 매물은 2만6223건으로 전년 동기(3만2395건) 대비 19.1% 감소했다.

현장에서도 전세 매물이 없어 고생이라는 볼멘소리가 터져 나온다. 서울 송파구 A공인중개사는 "요즘 인기 있는 아파트에선 매물이 귀해서 집주인들이 '일단 계약부터 하자'는 일이 빈번하다"며 "처음엔 부조리하다 생각했던 임차인들도 여러 군데 돌아보고 다시 와서 계약 의사를 밝히곤 한다"고 말했다.

정치권 논란도 불씨가 됐다. 최근 한창민 사회민주당 의원이 계약갱신청구권을 1회→2회로 확대하고, 임대차기간을 3년으로 연장해 최대 9년 거주를 보장하는 이른바 '3+3+3 임대차법' 개정안을 발의하면서 임대인 사이 불만이 폭발했다.

일부 온라인 커뮤니티에서는 "9년 거주 보장은 사실상 임대인 재산권 몰수", "시장 구조를 무시한 발상" 등의 의견이 줄줄이 터져 나왔다. 오픈채팅방에서는 '반대 의견 제출 캠페인'까지 확산됐다. 한국공인중개사협회도 반대 입장을 내고 회원 대상 의견을 수렴한 바 있다. 협회 관계자는 "임대차 기간 연장은 공급 위축을 초래할 수 있고 임대인의 사유재산권 침해 우려가 크다"고 말했다.

임대인들은 세입자에겐 어떠한 정보를 받을 수 없지만, 반대로 자신의 정보는 일방적으로 공개된다는 점을 문제로 지적한다. 국토교통부는 HUG(주택도시보증공사) 데이터를 활용한 '임대인 정보조회 제도'를 통해 임차인이 계약 전 임대인의 전세보증 가입 이력이나 보증 제한 여부, 최근 3년간 대위변제 여부 등을 조회할 수 있도록 한다. 임대인은 임차인 정보를 확인할 제도적 장치가 거의 없다.

전문가들은 이번 논란을 시장이 내는 경고음으로 해석한다. 임대인과 임차인 사이 균형을 유지할 수 있는 적절한 제도 마련이 필요한 시점이라는 주장이다. 정종대 서울시 부동산정책개발센터장은 "한국은 임차인을 두텁게 보호하기 위한 특별법 중심 체계를 갖추고 있는데, 최근 시장 구조 변화에 맞지 않는 부분이 많다"며 "임대인과 임차인의 권리·의무를 명확히 규정한 새로운 형태의 임대차법 논의가 필요한 시점"이라고 말했다. 아울러 "임대인과 임차인의 의무에 대한 사항을 좀 더 명확히 규율하는 새로운 형태의 임대차법의 도입이 시급하다"고 덧붙였다.

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